信阳某小区地上停车场产权归属问题，已经引发多次争端问题，再得到相关部门的明确回复后，且又经媒体报道之后，反而引起了其他诸多小区业主一片“唏嘘”之声。

开发商：《民法典》第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。“根据《民法典》，我们和业主在签订购房合同时，也已经明确约定了‘停车位产权归开发商所有’。所以，关于地面停车场那一块的产权毫无疑问归开发商所有。”

业主：信阳不动产登记中心出具的宗地图上显示的是“土地权利人为全体业主”，既然归全体业主所有，开发商就不能私自将公共区域圈起来收费盈利。

信阳市不动产中心：“我们向业主解答过，关于宗地图上标识的‘全体业主所有’是指已经销售的住宅、商业房屋为购房业主所有，未售出的资产归属于开发企业，政府要求开发商配建的社区用房、人防地下室等为人民政府所有。开发商规划的停车场产权归开发企业。”

河南恒明律师事务所邓汉德律师：司法部认证的“中国普法”微信公众号上于2022年12月6日推出了一期普法文章，标题为《小区道路上的车位是否属于业主共有？解答来了！》。该推文中提到，经过规划的车位，根据民法典第二百七十五条第一款规定∶“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据此，在建筑区划内用于停放汽车的车位，凡是经过规划的，无论是在地下还是在地上，无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然民法典没有明确规划车位的归属，但从民法典第二百七十五条第一款中“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述来看，规划车位实际上归开发商所有。既然如此，小区道路上经过规划的车位就不属于业主共有。

信阳其他小区业主：觉得这个解释不正确，用于规划的应该是属于建筑类型的，应该是有产权的，有产权的车库或者杂物间是单独密封的，地面上没有建设成本的停车位，我觉得不属于开发商所有。小区内建筑分为专有部分和共有部分，我记得符合三个条件的才是专有部分。1有规划，2属于密闭性建筑，3有产权。如果地面空荡荡的停车位属于开发商的话，那小区绿化区域道路不都是开发商的了吗。这个解释我觉得很操蛋。其实很简单，能办不动产证登记的，有产权的就是他的。否则就是瞎扯淡。

从上文可知，争议点在于：不动产权证“土地权利人：全体业主”的解释；《民法典》第二百七十五条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的理解。

“土地权利人：全体业主”，“：”根据其在不动产权证上引用形势可以解释为“用于需要解说的话语之后，表示下文是解说”，例如“主办单位：广西新闻出版局”，意思是“主办单位是广西新闻出版局”，即“土地权利人：全体业主”可以解释为“土地权利人是全体业主”。

其中“信阳市不动产中心”关于“土地权利人：全体业主”解释的“已经销售的住宅、商业房屋为购房业主所有”，并不符合语言逻辑，且相关“已经销售的住宅、商业房屋”已经做了单独注释。

笔者以为，相关“经济纠纷”法律条例，遵循着最为本质的“交易逻辑”，“交易过程”完成权力转移。例如小区不动产权证显示，宗地红线内“土地权利人：全体业主所有”即小区所占国有用地使用权归全体业主所有，“国有土地使用权”指相关政策所列的一切权益。

《民法典》的确如河南恒明律师事务所邓汉德律师所说“没有明确规划车位的归属”。但是《民法典》第二百七十五条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”在小区地上停车位约定上，又缺失了法理逻辑。例如小区规划地上停车位，占用了权利人为全体业主的土地，只是在地表简单铺设“划线”，这里存在明显的“交易逻辑矛盾”：土地使用权已从开发商转移至全体业主，即开发商对小区宗地红线内土地已失去独立使用权，划车位线占为己有，已经与《民法典》第二百七十一条 “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”相矛盾。

难道我们的“法律”故意留下这种“解释”不清，且存在明显矛盾的内容吗？其实“最高法”对《民法典》第二百七十一条做了补充说明。

法释【2020】17号最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用，<中华人民共和国工会法>若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过，自2021年1月1日起施行）第十三条、修改《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》　“为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。”

将第一条修改为：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”

将第二条修改为：　　“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。　　5.将第三条修改为：

“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”　“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

而相关小区地上停车场：1、占用全体业主土地；2、非构造上的独立性，也非利用上独立性，更不能登记特定业主所有权的客体。即该小区地上停车场非专有部分。

开发商仅引用民法典第二百七十八条第二款规定内容，以支持自己占有地上停车场法律论据，显然不足以让业主们完全认同，也不足以熄灭业主维权之火。

另外民法典第二百七十八条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”其中“规划用于停放汽车的车位、车库”最终的权利人并不一定是开发商。

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

公共配套设施费有关规定：

建成后无偿移交给政府、公用事业单位，用于非营利性社会公共事业的：（土地增值税）按公共配套设施费分摊与不同类型的开发产品、自用和出租房产，（企业所得税）按发生的成本项目支出在不同成本对象之间进行分配，权属转移。

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的：（土地增值税）分别按不同建筑类型依照立项批复单独核算成本，（企业所得税）不得将其成本分摊与开发产品、自用和出租房产，应当单独核算其成本，并按可售和不可售建筑面积进行分摊。可售部分最终体现损益，不可售部分转为固定资产或投资性房地产，产权未转移。

综上，例如小区地下人防，作为公共配套设施，可以将相关的成本、费用分摊至地上可售部分计税扣除，也可以单独计算成本。而开发商对小区地下人防建筑工程的成本、费用选择的计税方式，决定了“人防车位”最终使用权归属。而非“规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”就说明地下人防车位收益权归开发商所有。

若开发商已经将地下人防的成本、费用已经分摊至地上可售部分，则地下人防车位的投资人身份则转移至全体业主，根据相关法律规定，收益权归全体业主所有。