在地产新旧动能转换的关键期，商业地产的重要性提升，或成为地产行业对抗市场周期波动的压舱石。

深耕商业地产13年的新城控股，应是深有体会。

2024年，公司收入约为890亿元，净利润7.52亿元，同比增长2.07%，是为数不多保持正向盈利，且有增长的民营房企。

以吾悦广场为核心的商业地产业务，功不可没。期内商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。

其中单是物业出租及管理业务收入一年就有120.29亿元，贡献毛利达到84.4亿元，在总毛利占比提升至47.89%，几乎贡献了半壁江山。

基于商业的助力，新城控股获得了稳定的现金流和利润率，也增厚了自身的安全垫，形成应对市场波动的内生动力。

商业压舱

过去一年，作为“双轮驱动”策略中的“另一轮”，新城控股的经营性物业核心为商管业务。

2012年新城开始布局商业，2016 年尝试轻资产运营。轻重并举之下，旗下商业板块持续发力，规模与质量齐升。

2024年，公司新增开业15座吾悦广场，截至年末，全国已累计布局173个综合体项目，其中吾悦广场开业面积达1601.07万平方米。

尤为难得的是，规模扩大之际，吾悦广场出租率保持高水平，去年整体出租率达到97.97%，其中吉林、海南、贵州、福建等省的11个成熟商场，出租率更是达到100%。

商业板块持续进阶，新城控股也强化了内部的正向循环。自2021年以来，商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例进一步增长至3.34倍。

相比地产开发业务，商业业务具有高毛利优势。去年，公司物业出租及管理毛利率达70.17%，对拉升整体盈利水平发挥了关键作用。

商业地产的存量时代，客流争夺加剧，新城控股破局的关键在于其主动适应变化，以深度运营推动销售和客流的提升。

旗下吾悦广场不仅积极布局一二线城市，也深入渗透三四线城市，并以精细化策略，搭建完善的品牌运营和会员体系，由此顺应了线下零售复苏的趋势，抓住了低线城市的消费升级红利。

去年10月，新城还主动适应消费趋势，将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司（简称“吾悦商管”），发布“五边形经营理念”，即品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，以打造不一样的吾悦。

截至2024年末，吾悦广场密切合作超过3.2万家品牌商家，累计吸引了4370万会员，同比增加了32%。

在国内大力提振消费的政策下，未来商业会有望为新城控股提供更强的支撑。今年2月，吾悦广场单月租金收入10.5亿元，同比增长12.8%，保持双位数增长。

新城也计划继续投入，2025年拟新开业吾悦广场5座，全年实现商业运营总收入140亿元。

财务稳健

商管业务持续发力的同时，新城控股以重销售、抓回款为核心，稳住了住宅开发业务的基本盘，通过稳定销售回款，提升财务安全性。

2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，回款金额411亿元，回款率达到102%，高于签约金额。良好的回款管理，为收入提供了稳定的前提，去年，公司房地产开发销售带来的营收额为760.41亿元。

新城也力推交付，去年累计完成10万套房屋、面积1388.85万平方米的交付，完成了保交付任务。

住宅、商业双轮驱动，为新城控股提供了有力的现金流保障，提为公司持续发展预留空间。

迄今，新城控股已连续7年保持正向的经营性现金流，2024年达到15.12亿元。截至2024年末，在手现金余额为102.96亿，流动资金较为充裕。

新城控股坚持底线思维，持续降杠杆，提升财务安全边际。截至2024年期末，公司净负债率降至52.44%，融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，合联营权益有息负债降至32.73亿元。

作为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一，新城控股对每一笔债务，均实现如期偿付。单是去年，如期偿还境内外公开市场债券就有52.62亿元。

健康的财务状况和信用体系，让新城控股的融资端取得新的突破。去年，公司成功发行了两笔中期票据，合计规模达29.2亿元。

商业板块也带来了融资增量。去年，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%。

代建蓄力

基于稳健的经营和财务状况，新城控股同步发力代建新赛道，蓄力勾画新的增长曲线。

2022年，依托长期沉淀的的品牌力、资源网络，深化“商住协同”战略，新城控股成立房地产代建、代管业务平台“新城建管”。该平台定位为全业态综合管理服务商，可为委托方提供商业、办公、酒店、住宅等项目的咨询、代建、代销、代管服务。

成立短短三年多，新城建管基本实现全国化布局，覆盖近160个城市，重点布局了上海、重庆、天津、合肥、郑州等一二线城市。

过去一年，新城建管加快拓展步伐，年内新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局。截至2024年末，新城建管累计管理项目超100个，累计管理总建筑面积超1600万平方米，并跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”，获得委托方的广泛认可。

在代建“红海”竞争中，新城建管除了拓展住宅项目，基于依靠 “吾悦广场”的品牌输出，持续获取商办类项目。截至2024年末，旗下的商业综合体管理项目超60个。

今年，新城建管继续发力，1-3月，已成功签约河南焦作龙福商业、沧州孟村住宅地块、廊坊大城两宗住宅地块等多个项目。

代建行业具有资金要求低、利润高的特点，建管业务的发展，为新城获得稳定的管理费收入，也开辟了盈利新支点，助于优化财务结构。

多元业务协同发展，新城控股已告别过去依赖债务驱动的发展路径，转而形成以内生动力的发展模式。待市场回暖，积攒了足够力量的新城控股，有望穿越漫长的周期，率先企稳回升。

（文仅供参考，不构成投资建议，投资者据此作出决策需自担风险）