2025年，中国房地产市场的关键词是“止跌回稳”。在这一目标下，城中村改造被赋予了前所未有的战略意义。作为稳楼市的核心抓手，它不仅承载着化解库存压力、释放住房需求的短期使命，更被视为推动城市高质量发展、重构房地产底层逻辑的长期引擎。

一、政策组合拳：货币化安置与需求释放

当前楼市面临的核心矛盾是库存高企与有效需求不足。截至2024年底，全国商品房待售面积达7.5亿平方米，三四线城市去化周期超30个月。在此背景下，城中村改造通过货币化安置直接刺激增量需求。以2025年计划新增的100万套改造项目为例，预计将拉动2亿平方米商品房去化，相当于2024年全国新房销售面积的20.5%。这一政策工具不仅能快速消化库存，还能通过改善居民居住条件，激活刚性及改善性需求的双向循环。

二、供需结构优化：从“增量扩张”到“存量盘活”

与上一轮棚改不同，2025年的城中村改造更强调“空间+产业+治理”的系统性变革。例如，广州罗冲围项目通过“拆旧建新+产业导入”重塑城市功能，东莞万江新村则建设产业园并配套人才公寓，实现产城融合。这种模式不仅避免单纯依赖房地产开发，还能通过产业升级创造就业，形成可持续的住房需求。与此同时，专项债、政策性金融工具等资金支持扩大至近300个地级市，进一步缓解地方财政压力，推动项目落地。

三、市场走向：止跌回稳与区域分化

政策叠加效应下，房地产市场已现回暖迹象。2025年1月，一二线城市新房价格环比上涨，二手房成交量同比翻倍，库存去化周期显著缩短。然而，市场分化趋势难以避免：一线及核心二线城市因人口流入和改造项目集中，销售有望增长超20%，而三四线城市仍面临需求疲软的压力。国金证券等机构预测，随着保交楼推进和政策刺激深化，2025年楼市“止跌回稳”概率较大，但房价反弹幅度将受制于供需再平衡的长期性。

四、挑战与反思：避免“旧模式”陷阱

尽管城中村改造前景乐观，仍需警惕潜在风险。若过度依赖土地资本化回笼资金，可能加剧楼市供给过剩，反噬稳房价目标。专家建议，改造需兼顾低成本居住空间保留与产业生态保护，例如通过微更新而非大拆大建，为新市民和中小微企业提供缓冲地带。此外，政策需强化市场化导向，避免专项债等工具沦为“输血”而非“造血”手段。

结语

城中村改造的本质，是房地产从“高速扩张”转向“高质量发展”的缩影。短期看，其通过需求释放与库存去化为市场注入强心剂；长期则需通过产城融合、治理升级重构行业生态。2025年，楼市能否真正企稳，既取决于政策落地的效率，更考验对“存量时代”逻辑的深刻把握。​​​