近年来，法拍房因其价格优势，吸引了众多购房者的目光。然而，随着市场的火热，一些不法分子也趁机钻空子，通过虚构租赁关系来谋取私利。如何在这些“陷阱”中辨别虚假租赁，成为了购房者关注的焦点。

最近就听说了一个真实的故事

深圳龙华的张先生一直梦想着拥有一套属于自己的房子。在一次偶然的机会，他了解到法拍房的价格远低于市场价，于是决定试试运气。经过一番挑选，他看中了一套位于市中心的法拍房，价格仅为市场价的七折。

拍卖会上，张先生如愿以偿地竞得了这套房子。然而，当他准备入住时，却发现房子里住着一位“租客”。这位“租客”拿出了一份租赁合同，声称自己已经支付了多年的租金，且租赁期限长达20年。

张先生感到疑惑：这套房子在拍卖前并未显示有租赁记录，怎么突然冒出了一位“租客”呢？经过调查，张先生发现，这位“租客”与原房主存在亲属关系，租赁合同也是后来补签的。原来，这是原房主为了逃避债务，故意虚构租赁关系，企图在拍卖中降低房子的价值。

在这个故事中，张先生是如何辨别出虚假租赁的呢？

首先，他注意到租赁合同签订的时间晚于法院查封房产的时间。根据法律规定，租赁合同签订日期应在法院查封房产前，否则租赁关系可能被视为虚构。

其次，张先生发现租赁合同并未在交易中心进行备案。虽然租赁合同备案并非强制性要求，但未备案的合同往往存在疑点。

最后，张先生观察到“租客”并未实际居住在房子里，也没有正常缴纳水电费、物业费等费用。这些细节让他怀疑租赁关系的真实性。

在这个故事中，张先生成功揭开了虚假租赁的真相，避免了不必要的损失。那么，我们在竞买法拍房时，如何辨别虚假租赁呢？

一、虚假租赁合同的特征

租赁期限异常：合同约定的租赁期限过长，远超市场常规租赁期限。

租金低于市场价：合同约定的租金明显低于周边同类房屋的租金水平。

付款方式异常：一次性支付多年租金，或租金支付方式不符合常规。

没有明确租赁用途：合同中未明确租赁房屋的用途，或用途不符合常理。

二、辨别虚假租赁的方法

查看租赁合同：仔细阅读租赁合同，对比上述特征，看是否存在异常情况。

核实租赁关系：调查被执行人与租赁人之间的关系，了解是否存在恶意串通逃避债务的行为。

查询房屋交易记录：查看房屋的历史交易记录，了解是否存在频繁买卖、租赁的情况。

咨询专业人士：在竞买前，可咨询律师、房产中介等专业人士，获取专业意见。

三、防范措施

提高警惕：在竞买法拍房时，要时刻保持警惕，对虚假租赁合同保持高度怀疑。

全面了解政策：了解我国关于法拍房的相关政策，掌握法律依据，维护自身合法权益。

及时维权：一旦发现虚假租赁合同，要及时向法院反映，依法维护自身权益。

竞买法拍房，一定要擦亮眼睛，识别虚假租赁！学会以上方法，让你在法拍房游刃有余，避免踩雷！

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