随着美国房屋贷款市场进入2025年初，美联储主席鲍威尔以及多个机构纷纷对未来房屋贷款市场的走势作出警告和预测，凸显气候变化、保险危机和利率波动对美国房贷市场的深远影响。

美联储主席鲍威尔在本周（2月11日）的国会证词中指出，未来10到15年间，美国部分地区可能会因为气候风险导致当地难以申请得到房贷。鲍威尔强调，银行和保险公司已开始逐步退出部分沿海和易发生火灾的高风险地区，认为这些地区所面临的风险太高。

例如，加州洛杉矶的Pacific Palisades滨海社区，尽管去年尚未被大规模山火摧毁时，多家保险公司就已提前取消了该区域内大量房屋保险单。这导致受影响的续保房主和新房主不得不依赖加州公平保险计划（California FAIR Plan），但该类住房保险的保费往往更高且保障范围有限。

鲍威尔表示，银行和保险公司不可能在面对频发灾害的情况下继续提供贷款或保险。由于房屋保险通常是获取房贷的前提条件，房屋保险危机进一步加大了房屋贷款市场所面临的压力。

此外，他还指出，美国住房的长期可负担能力问题并不在美联储所能够解决的范畴之内。尽管利率可能在未来有所下降，但这并不必然意味着住房成本会显著降低，因为潜在买家的需求可能随之增加。

根据Marketwatch报道，30年期固定房贷利率连续第四周下降，本周平均水平为6.87%，创下2025年以来的最低值。房贷利率的下行为潜在购房者带来了一丝希望，同时也预示着今年春季房市可能有所回暖。

Freddie Mac首席经济学家Sam Khater表示，“近期房贷利率的企稳对潜在买家有利，购房需求较去年同期有所增加。” 然而，由于经济数据的不确定性，未来利率仍可能剧烈波动。预计今年春季，利率仍将在6%至7%的高位徘徊。

尽管利率的下降对买家有利，但卖家则可能面临更多挑战。根据Redfin的数据，1月取消购房合同的比例为2017年以来同期最高，而卖家调低房屋售价的现象也越来越普遍。

Zillow数据显示，1月全美五分之一的房源被迫降价，凤凰城（Phoenix）、坦帕（Tampa）和杰克逊维尔（Jacksonville）等城市尤为明显，约三分之一的房源价格被下调。

与此同时，尽管美国购房者因高房价和高利率而观望，但再融资需求却大幅增长。根据美国抵押贷款银行家协会（简称MBA）的数据，上周的再融资申请量较前一周增长10%，同比增长33%。

MBA副首席经济学家Joel Kan指出，利率的每一次小幅下降都会引发再融资需求的强劲反弹。然而，鉴于目前房贷利率接近7%，许多现有贷款利率已高于这一水平的房主仍然无利可图。

根据Redfin的统计，目前约有17%的房主房贷利率在6%或以上，创下2016年以来的最高比例。尽管如此，MBA数据显示，购房房贷申请量却再度下降，上周相比前一周减少了2%。

除市场数据外，政策与经济大环境也对房贷市场产生深远影响。根据Yahoo Finance的报道，鲍威尔指出，由于气候变化导致自然灾害加剧，未来私人保险和贷款市场可能进一步萎缩，这将迫使更多地区依赖政府支持的房屋贷款机构，如房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。

鲍威尔表示，尽管政府对这些机构的支持降低了房贷利率，但未来是否将其完全私有化则是国会需要讨论的议题。与此同时，他还警告称，通货膨胀率的顽固性可能使得美联储无法迅速降低基准利率，从而对房贷市场构成压力。

与此同时，总统特朗普的经济政策也对市场产生了不确定性影响。尽管其承诺的关税政策推迟实施，一度导致国债收益率下滑，但总体经济数据仍显示通胀率超出美联储目标，这可能继续限制房贷利率的下降空间。