这个月北京丰台区预申请的一块地，这块地到目前为止我认为一定是引起了很多人的关注，非常的特别，我个人认为这是北京市场上的一个试金石或叫试水石，主要有三个原因。 首先它又是一个超过百亿地块的出让价格，北京今年出现了两次，但是这两次我个人认为它不是真的单地块超过百亿了，一个地块是产住商结合打包的，酒仙桥，中关村朝阳园以及苇沟区域。上个月出让的块地也超过百亿，将近150亿以上，它同样是三个区域打包的一个地块。可是这次丰台区预申请的这块地是相对独立的，这完全就是一个区域的地块，起拍价是110.54亿。 第二个是首次，自北京2021年到现在，这块地首次打破了之前北京集中供地以来不设上限，假设这个地块拍到了200亿，不设上限是允许的，以前北京市场实际上有一个不成文的行规，不超过15%，当然后期又进行了阶梯性的一个调整，超过15%达到20%的是多少，20%~25%的是多少，这在北京东城区金鱼池的地块已经体现了。 第三个是特点，不设预售指导价了，之前北京这些地块出让，功德寺地块设的预售指导价是每平米10.5万，上下有8%的浮动，自2021年北京市集中供地以来其他的楼盘都是这样，但是这个地块的预售指导价就不设上限了，也就是愿意卖多少钱就卖多少钱，只要市场有需求就行。结合刚才这个几个特点，我认为这是北京在房地产市场上政策逐渐放缓的情况下的试水石了，试一试北京市场的需求。 这个地块又有一些什么特征呢？我个人认为这个地块虽然在三环之内，但是在西郊冷库的范围之内，那个周边其实在完善的工程量，市政配套管网以及环境整治没有个三五年的时间是不太可能的，但是它也有它的优势，我认为这个项目出的一定都是改善型大户型，户型肯定都在120㎡以上的，基本应该在140㎡以上。 北京瑞府和端礼著都离这个地块很近，这两个项目每平米售价都在10万~11万左右，这个地块不设上限了，我个人估计它的价格至少应该要超过每平米12万了，而且如果争得的激烈不是底价成交的话，你想想它的预售指导价是不是也得超过每平米12万了，又是处在改善型的时期，又是处在北京三环之内二环之外的这样一个地块的楼盘，总的出房套数大概推算也就是1000来套，总建筑面积17.83万平米，至少比端礼著和北京瑞府都要大。 这地块有两个硬伤，一个是京沪线铁路，就像天坛府是一样的，为什么天坛府把回迁房的位置安置在铁路边儿上这是要考虑的。还有就是这块地现在在开发过程中已经发现古墓了，但是它实际上从风水学上讲，这个地块有一个规划的叫环抱水的位置，这还是不错的。 总体来讲，北京在城市更新过程中也会出现很多的地块，包括永安里的地块，这个地块一定是在几天内就能售罄的，因为它不可能出现小户型，一定是大户型，商住混合的这么小的一个面积，出几百套房子，又在那么核心的位置，肯定是不愁卖的。丰台区这个项目的大体状况就是这个样子，明年的上半年这个项目一定会把样板间以及相关的户型资料都释放出来的。