今年才过去2个月已经有超过20个城市出台公积金优化调整措施，无他，还是因为房地产市场没走出阴霾，得想办法让公积金池子里的钱流动起来才能发挥促进房地产市场的作用，无非就是贷款额度更大，资金允许用来做首付等手段，但因为让利幅度有限，对市场的影响预期也不会太高。 公积金的资金池子的钱要拿出来，把这部分变成可用的资金，还有公积金的利率更有优势，当然利率优势也只是存在于前几年，现在已经被商贷利率逼近。 之前房地产上行周期，贷款买房需要求着银行放款，银行就有主导权，高利率有上浮近150个基点的，这还要设置审核标准，月收入要达到月供的2倍以上才符合基础标准。 公积金的利率一个是比较低，二是比较稳定，也就成了贷款买房的重要资金来源，但越是低成本的资金，越是稀缺，对应的使用限制比商贷更苛刻，比如贷款额度相对房贷就很低，一般双职工家庭只能贷款80w，对于一二线城市动辄几百万的房子，去掉首付，公积金贷款额度还是太少，要么你放弃，转头去做纯商贷，要么就提高首付比例，两个选项的资金成本都更高，虽然还有组合贷，但单拎出来商贷和公积金贷款的审核标准都够吃一壶的，二者结合可想而知要经历多少关卡，房地产市场火热时，甚至有些房企直接拒绝公积金贷款。 再有资金不能取出作为首付，很多家庭看着卡里每月增长的公积金却没有办法“变现”，是又富有又贫穷。 去年多地出了商转公的措施，但和之前使用公积金一样要求苛刻，加纳额度、公积金剩余额度、先取得不动产证等等，现在大家买房行为都搁置了，商贷平均利率也在3%左右，公积金利率虽然今年也降低了，但二者利差也不超过20BP，利率和制度的优势都没了，公积金也慢慢变得食之无味弃之可惜。 再看现在调整的情况，增加贷款额度，允许取出存款部分作为首付，还有配合延迟退休的组合措施，延长贷款年龄限制，成都规定借款人年龄上限男性从原来的65岁调整为68周岁，女性不超过63周岁，真是活到老干到老啊。 租房也可以用公积金直接付房租，不过符合要求的项目太少，而且多是城投项目，价格也没有优势，目的属实太明显，为的还是把公积金池子里的资金定向输出到项目里，可不像是宣传的为了降低居民负担的举措。 我也想相信一切动作是真的为了民众减轻负担，但在房地产市场火热时限制使用，房地产下行时才来改变，多有是要人来抗伤害的味道。 其实这些政策技术层面没那么难，想完善早就完善了，非要赶到这时候打补丁，时机显得奇怪了些。 真正需要打补丁的是房屋预售制，降低贷款成本的同时，保质保量保时的把房子交到人们手里才是未来的改进方向。