大规模拆迁，货币化安置，要重返楼市了吗？

4.25政治局会议提到房地产的第一句话是“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”。

2023年，文件中关于拆迁的表述都是相当谨慎的“积极推动城中村改造”。

从去年底到今年初，风向越来越清晰了。各路会议文件都在强调“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。

当“城中村拆迁和危旧房改造”被频繁提及，叠加2024年底提出的，将通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。也难怪市场都在猜测：

大规模拆迁、货币化安置这个被放在工具箱里的大招，又要重返楼市了？

在大家的认知里，这几年楼市显然还需要一个高浓度肾上腺素的强刺激才能触底反弹。而2015—2017年的楼市狂飙在前，大规模拆迁，货币化安置，被无数人视为楼市崛起的无上法宝。

2015—2017年，棚改货币化安置去库存

房价飙涨，拆迁致富

据统计，2015—2017年，棚改货币化安置比例从9%升至60%。那三年去化的商品房库存分别为3800万、1.5亿、2.5亿平方米，占当年销售量的3.2%～19.3%。

济南房价的暴涨时刻也随着大规模拆迁到来，拆迁户们挥舞着大把钞票入场。似乎只是一夜之间，唐冶迅速从4000涨到9000，玉兰花园从9000涨到一万五六。

前几年，济南只是大规模拆迁并货币化安置了吴家堡，就能把西客站的房价推到一万八九一平。货币化安置的威力可想而知。

时间到了2025年，我们又重新站回了2015年的十字路口：全球经济下行周期下，扩大内需成为经济的关键；而楼市止跌回升的关键在于去库存。

对此还有一种声音，那就是“通过城中村改造，不仅能改善居住条件，还能激活更多市场需求，与当前内需提振密切相关”。

确实，综合当下的经济形势（关税战下提振内需），以及当下的城市状况（新城突飞猛进，老城破败不堪），大规模拆迁的可能性越来越高。

如果再次大规模拆迁

济南哪些小区可能性更高

历下区的老旧小区，显然可能会是拆迁的重头戏。

一方面，历下区的新地块不多了，现在就剩CBD西片区有一些新地块，寥寥无几，真的是到了感叹无地可供的时候了，所以，历下区二环内的老城区，最有拆迁改造的可能，毕竟历下区的经济实力也比较强，有钱就好办事。

另一方面，楼市改善当道，无论开发商还是购房者都更青睐城市核心地段的供地。历下区显然是重中之重。

2023年黑虎泉周边航拍

比如大明湖畔，菜市新村、泺河小区这些都是30年房龄以上的老小区了，十年前就有人等着拆迁了。再比如大明湖南侧的明湖小区，以及泉城广场南侧的一系列老旧小区，再比如有学区加持的和平新村、甸柳新村这些老旧小区，这么好的地段，如果建了高品质住宅，肯定能刺激大量的市场需求。

2023年泉城广场周边航拍

对于市中区来说，如果真的启动大规模拆迁，反而可能迎来再次腾飞的机会。毕竟眼下市中区还把宝押在偏远的党家片区，南北康片区的商业又迟迟发展不起来，后续增长乏力。

但市中区还有广阔的好地段，分布着大量的老小区。

比如王官庄片区，有着大量的老破小。比如三里庄、胜利大街、南上山街这些既有老牌名校，又分布着大量老旧小区的好地段。比如舜耕路沿线分布的大量老小区，如舜玉小区，玉函小区，如英雄山路沿线有七里山小区，郎茂山小区等。这些地方，只是房子老，地段可都是好地段。

对于天桥区来说，大明湖畔的柳行小区、长途汽车站周边的无影山新村、黄屯小区、工人新村都是30年左右房龄。

槐荫区和谐广场周边的北小辛庄东街，儿童医院旁的营市东街，哪个放到楼市里不是开发商必抢的好地段？

现在的济南，是大量30年以上房龄的老破小，占据着济南主城最好的地段、配套和风景。持有老破小的盼着拆迁换新房，市场上的购房者，盼着能买个好地段。但按照眼下城市更新的节奏，主城区腾出的优质土地还是相当有限。不过现在多种政策，都预示着城市更新将会加速。

当然，现在大规模拆迁和货币化安置还停留在坊间猜测阶段。

什么时候宣布启动PSL〔抵押补充贷款〕为“城中村和危旧房改造”提供足够的资金弹药（2015年—2018年，抵押补充贷款(PSL)投放资金每年超过5000亿，2024年，仅有1500亿），什么时候是济南楼市重返2016的狂飙时刻。

如果那一天真的到来，如今让人退避三舍的老破小，会成为市场上的香饽饽吗？