据上海中原地产数据显示，2025年1月上海二手住宅成交1.61万套，环比减少38.86%，但同比增加8.75%。

图：上海二手住宅成交套数走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

交易下滑符合惯例 改善需求继续释放

1、2月份惯例是楼市淡季，除非是2021年这样的特殊年份，否则大部分时间成交都不会高。虽然自去年四季度以来楼市出现好转迹象，但短期市场根本不具备反转条件，所以对于交易量的收缩并不意外。当然，上海二手房市场还是显示出一定韧性，在前三周依旧有单日成交破千套的现象，进入下旬后，基于春节假期因素，成交缩量。

空间分布上，大浦东继续保持一贯领先风格，成交3450套，环比减少11.20%。闵行排名第二，成交1669套，宝山排名第三，成交1639套。另外两个成交破千套的区是松江和徐汇。从空间分布可以看出，近郊区域的活跃度和远郊相差不大，说明存量市场中，偏改善的房源成交不错，说明前期的政策继续利好改善需求释放。

从交易活跃度高的楼盘来看，也印证二手房市场改善产品关注度高。通常成交前十楼盘中，成交的套均面积大部分在70平方米以内。但是最近套均面积在90平方米以上，甚至100平方米的项目逐渐冒尖，比如1月成交套数前十的项目中，出现“中远两湾城”，套均面积达到116.86平方米，“绿地南桥新苑”，成交套均面积达到102.82平方米。

房价跌幅继续收窄 房东心态持续向好

自去年四季度楼市交易节节攀升，挂牌房源去化速度在加快，房东心态在积极好转中。1月份虽然成交速度有所放缓，但在前期市场烘托下，预期还在持续好转中。国家统计局70城房价指数显示，12月二手住宅指数环比还在上涨。说明房东不再盲目抛售，并且在成交连续好转的背景下，议价空间普遍锁定在3-5%，一些优质房源甚至在3%以内。

市 场 分 析

二手住宅市场成交活跃度保持得不错，走出淡季不淡行情。市场情绪在连续快速交易的推动下在持续好转中。叠加房企的表现，比如开发商拿地继续保持积极态度，都在影响买卖双方的心理，强化楼市持续向上的预期。楼市信心和气势已经起来，而假期因素也会在工作状态恢复后自然消除，在没有意外因素干扰的情况下，成交会逐步恢复到正常水平。