Q&A | 壹 关键词：1600万、内环、仁恒有园 █ 问： 将军，前两年买了仁恒有园，目前变成了明珠书包房，您觉得进入二手市场后，价格卖到多少呢，我是90的三房，未来置换后，1600万左右，浦东内环有什么好选择? 〔看房大将军〕： 仁恒有园虽然位于川杨河以南，地铁很远，但凭借明珠C的书包资源和低密度新房的优势，未来二手价格可以对标川杨河以北大华锦绣的标杆，比如大华斐勒公园的低密度洋房产品。 1600左右，在浦东内环要保持品质，买到最新一代商品房比较困难，基本只能选择十五年左右房龄的产品。比如联洋的仁恒河滨、水清木华，杨东的上海绿城、香梅花园，源深的国际华城等等，小区虽然有年代，但绿化做得比如今的新房要好很多，户型得房率也都不错，尤其香梅的四开间朝南户型，新房都很少能做到。 一定要控制房龄在十年内，那也可以考虑类似尚海郦景和锦绣兰庭的大两房，115-120左右的面积，可以分隔一个书房出来。 Q&A | 贰 关键词：1500万、汉中路、品质 █ 问： 将军好，我们购房预算1500万，工作地点是汉中路，有没有通勤时间20分钟内的三房可以推荐，优先级是地段和品质，因为有娃，面积120以上。 〔看房大将军〕： 20分钟，算上走路和进出站的时间，基本就是地铁5站路，或者开车5公里左右的范围。 优先家门口，汉中路地铁站旁的卓悦居，港资开发，品牌物业，酒店公区，能买到户型比较方正的三房，就是南北不通风。 如果必须南北通户型，一站路开外的中兴城板块，中海万锦城、绿洲雅宾利，全都可以买，都是2010年后的品质小区，社区正在大拆大改，等附近新房都交付后，城市界面会有提升。 再往东去到虹口瑞虹新城，瑞虹2期，爱家豪庭，建邦16区等等，与中兴路的品质、房价都接近，无非瑞虹可以直接享受成熟的社区、成熟的配套，而中兴路还需要时间等待。 需要书包资源，则首选北部的大宁，预算可以买到闸北实验的大宁瑞仕，全人车分流，带下沉式会所，户型佳。缺点就是出了内环且地铁有点远。 最后如果品质要求特别高，一定要近几年的次新房，那就是市北高新地区的静安府、静安世纪、静安映三兄弟了，都是2020年前后交房的楼盘。 Q&A | 叁 关键词：爱建园、海上华庭、中海馨园 █ 问： 目前有套康健这里的书包房，挂户口的比较小，打算买个自住的三房，目前意向爱建园，海上华庭，中海馨园，这三个小区将军可以点评下吗？ 〔看房大将军〕： 这三个小区的风格都比较鲜明，各自的侧重点不同。 首先爱建园配套最完善，家门口就有社区商业，地段也最好，紧邻内环线，走个25分钟就到徐家汇了。小区开盘时在徐汇乃至全市的定位都不算低，绿化园林和户型都值得称道，均为三者中最佳。但是小区与宜家位于同地块，马路对面又是家装城和龙华殡仪馆，来往人群嘈杂，风水上多有影响。 中海馨园的地段位于三者之间，虽然房龄稍老点，但绿化品质和公区和爱建园基本也处于同水准。更难得的是小区早在二十多年前，就实现了人车分流，对于遛娃遛狗和老人健身非常友好。小区四周不靠大路，典型的闹中取静。对口书包也是三者中最好的，小初双优质，虽然我们用不到，但未来再置换时会有较大帮助。只是地铁都比较远，前后的漕宝路站和上海南站，都将近一公里距离，且户型设计有点古早，不能说差，但肯定也算不上好，停车也是三者之中最紧张的。 海上华庭位置最偏，已经接近于中环，并且小区本身规模就小，有1/4左右的楼栋，贴着沪闵高架。地块不方正，导致也做不出类似爱建园和中海馨园的园林景观，户型比中海略好，品质方面只能说中规中矩，地铁也和中海一样远。好处是一街之隔靠着世界外国语，对于陪读家庭来说是非常大的优势。但若非世外就读家庭，就没什么必要优先考虑海上华庭。 Q&A | 肆 关键词：2000万、黄浦、房龄新 █ 问： 我们上班在外滩这边，如果只锁定黄浦区，2000万左右三房，小区品相想要尽量新的话，有哪些可以看看？ 〔看房大将军〕： 黄浦这样的选择会比较少，且房龄基本都来到十五年左右，比如老西门公馆，能买到比较好的南北通户型。类似的还有南外滩的上海滩花园、永业公寓2期、黄浦丽园等，都是同一时期建造的商品小区。 若想要房龄十年以内，要么选择五坊园的2+1户型，要么考虑陆家浜路以南的华府天地睿园，这也是黄浦十年内房龄当中，唯一一个在2000万左右能买到正三房的小区。