年报诊断
姓名:万科
年龄:36岁
标本类型:2019年财报
科室:抗风险科
检查项目:免疫7项
1
ROE20.7% ↓ (微降,较2018年减少1个百分点)2
归母净利润388.72亿元 ↑(同比2018年增长15.1%)3
现金短债比1.77 ↓ (同比2018年微降,但现金充足)4
净负债率33.9% ↑ (同比2018年增加 2.98 个百分点)5
融资成本3.15%-6.16% (2018年融资成本区间为:3.13%~7.9%)6
销售/回款额6308.4 亿元 ↑ (同比微增3.9%)7
土地储备/货值8970.2 亿元↑ (较 2018 年底增长 19.6%)诊断意见
步入第三个本命年的万科,尤其注重自己的健康和免疫力,整体来看基本盘比较稳,身体底子不错,现金流充沛,偿债能力不差,融资成本处行业低位。
但万科毕竟已到中年,又在大环境压力下突遇2020黑天鹅疫情事件,开始出现销售规模和利润增速下降等隐患,需要警惕。
万科首席执行官祝九胜也直言,这场疫情对房地产公司的影响是非常大的,它体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。“总体来看这次疫情对公司的影响是相当大的,销售回款大幅下降,并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。”
祝九胜所言,不只是万科的当下,也是全行业公司面临的当下。面对疫情,提升免疫力是关键!万科和整个行业,2020年都需要持续“强身健体”。
保卫
现金流
疫情笼罩下,行业春寒料峭,冻杀年少。1-2月全国房地产开发投资和商品房销售额同比双双下降,超8成百强房企2月单月和累计业绩同比双降。万科前2月努力保住的829.4亿销售额,相比去年同期也有微弱下降。2019年业绩发布会主题,万科很应景地选了宋诗《春寒》中的一句“缓约花期几日看”,寓意待一切磨难过去再与大家一同赏花、一同前进。郁亮坦言,今年爆发的疫情对于每个人每个家庭,每个企业每个行业来说,都意味着是巨大的困难和挑战,应对危机的两大武器是勇气和免疫力,而企业的免疫力来自于两个方面,一个是客户,一个是现金为王。从2019年年报来看,万科的确在打现金流保卫战。
营收、利润双增长,全年实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%、15.1%;实现经营性现金净流入456.9亿元,连续11年经营性现金流为正;年末持有的1661.9亿元货币资金,足够覆盖938.9亿元一年内到期的流动负债总和。
33.9%的净负债率,相比2018年略有上升,但比起2019年中期的35.04%却是下降了,依旧属于行业低位。在维持融资成本与净负债率的均衡方面,万科越来越像一个国企。
自2018年喊出“活下去”口号以来,让万科一直头疼的销售增速放缓、利润收窄等问题依然没有多大改善。
2019年实现销售金额6308.4亿元,同比仅微增3.9%,增幅来到了个位数,让人不得不替万科捏一把汗,毕竟销售和回款额关乎未来的现金流啊!
另外,万科拿地也趋于谨慎,2019年新增项目147个,总建筑面积约3716.5万平米,而2018年同期数据为227个,4681.4万平米。按照权益投资金额计算,万科2019年新增项目近80%位于一二线城市。
组织重建
促新陈代谢
为了促进新陈代谢,提升免疫力,万科也是拼了。
2019从年初到年末,旨在推进组织重建和事人匹配的 “大江大海”计划频频掀起巨浪。去年底的人事大换防更是涉及北方区域、南方区域、上海区域共计14个城市总的调动,任期自2020年1月1日开始生效。
在年报致股东信中,万科提出了“减脂、增肌、活血”。
“减脂”不等于减人,而是把组织、流程当中冗余的结构、环节去除掉,释放出更多的组织资源。“增肌”是指在实践中强化组织的能力,通过有挑战性的实践,走出舒适区,提升个人、锻炼队伍、增强力量。“活血”是提高组织和人的流动性。经过一年的人事调整,截至2019年底万科在册员工131505 人,较上年增长 26.1%;其中房地产开发系统员工19372人,较上年大增 52.9%。实际上,2019年中的时候,地产板块曾出现减员情况,短短半年,该板块大量增员,足见万科巩固基本盘的决心。
从人员专业构成看,市场营销和销售人员竟然同比增加390.3%,近四倍增长,占比从9%跃升到28.9%,扩充了将近4500人,这说明什么?显然,万科已经卯足了劲儿,要通过更庞大的营销和销售队伍助力,改变规模增速放缓的颓势,捍卫TOP3阵营的尊严。
当“活下去”成为特别真实的存在,管理层也开始带头降薪共渡难关。
年报显示,2019年,万科几大核心高管薪酬都进行了不同幅度的下调。董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、董事执行副总裁王文金、董事执行副总裁张旭、监事会主席解冻、监事周清平等6人降薪1.3万到63万不等。
附万科2019年业绩会精彩问答:
Q1. 这次疫情对整体经济、地产行业还有万科的具体影响有哪些?万科会怎样去定位?会采取哪些具体的措施?
郁亮:今年爆发的疫情对于每个人每个家庭,每个企业每个行业来说,都意味着是巨大的困难和挑战。疫情对每个企业每个人来说,就像是考试一场大考,我们都是考生,无法置身事外,也无法独善其身。
应对危机我有三点看法,第一是要有勇气,第二是一定要有免疫力。这场危机告诉我们,一种疾病在没有特效药和疫苗之前,只有靠自己的免疫力跟健康的身体基础来战胜病毒。第三,企业的免疫力来自于两个方面,一个是客户,一个是现金为王,我们连续11年经营性现金流为正,在量入为出的同时保持足够现金,我们始终不囤地,不捂盘不拿地王,坚持为普通人盖好房子。
万科始终是一家危机感驱动的公司,也一如既往地继续努力,保持警醒,坚持在变化中不变的东西,寻找变化中可能的机会,让自己能够健康的活下去,活得好,活得久。
Q2. 疫情对万科在销售、现金流、复工等各方面带来了什么影响?
祝九胜:疫情整体上对公司的影响还是相当大的,万科在湖北进入了3个城市,武汉、宜昌和鄂州,这三个城市1月23日之后基本没有新的销售,虽然它们在整个集团占比只有3.1%-3.2%之间,但影响还是挺大的;疫情也给交付带来了新的压力,以一季度为例,疫情让公司对1万户客户有交付延缓的可能性,预计全年影响涉及3.9万户业主。
开复工方面,今年开工比以往整整晚了40天,由于销售减少,销售回款大幅度下降,给未来1~2年造成了压力。此外,疫情期间,我们还增加了防疫的成本。这些都将对我们未来1-2年产生一定的结算压力。
Q3. 2020年房地产融资环境会不会有所放松?公司在融资方面有什么计划?
祝九胜:我们观察到全球在降息,央行也在降准,LPR也在降。全球降息是应对疫情、经济的一种手段,需要结合太多维度的情况去分析。从国内来看,央行确实在降准,增加货币市场的流动性,对于降低社会融资成本来说肯定有好处。LPR的改革,也有助于降低实体经济的融资成本。
这些举措都是针对实体经济来的。对房地产行业的影响不直接也不明显。国内的监管还是强调保持经济发展的一致性和稳定性,坚持房住不炒。作为从业者,我们不敢抱有太高预期。但间接的缓解、松动可能会有。
Q4. 万科接下来会降价吗?
祝九胜:关于万科会不会降价这个问题,企业是没有定价权的。对于一个企业来说,定价不是它的权利,而是客户、消费者的权利。企业的权利是标价,让客户用现金来投票。万科也不会对一线公司的价格管理提出干预,都是一线公司自己定价的。
Q5. 万科物业有没有上市计划?
郁亮:万科物业暂时没有上市计划,在未来很长一段时间不会上市,等到大家都认可万科物业是“城市服务商”时,万科物业才会考虑上市。