法院三连拒！业委会死磕 3 年竟逆袭夺回 734 万？江西某小区上演现实版《狂飙》，物业耍赖三件套 “拖字诀、甩锅术、格式合同” 全被一招破解！看完直呼：原来民法典这张牌要这么打！
三年持久战，步步惊心
故事要从三年前说起，某小区业委会发现，小区的公共收益账目混乱，物业不仅对地面车位收费情况遮遮掩掩，对电梯广告、公共场地租赁等收入更是含糊其辞。业委会多次索要账目明细，均被物业以各种理由推脱，无奈之下，业委会决定拿起法律武器维权，一场长达三年的 “战争” 就此拉开帷幕。
第一回合：业委会起诉→法院：“你没资格！”（驳回！）业委会满怀信心地向当地法院递交诉状，要求物业返还自 2018 年起的公共收益，并对账目进行公示。然而，物业却在法庭上抛出重磅炸弹，质疑业委会的诉讼主体资格，声称业委会成立程序存在瑕疵，无权代表全体业主提起诉讼。法院经审理，认为业委会部分成立流程确有不规范之处，最终驳回了业委会的起诉。这一结果如同一记闷雷，打得业委会措手不及，但他们并未就此放弃。
第二回合：业委会上诉→法院：“超时了！”（248 万打发！）业委会迅速梳理问题，补齐资料，证明自身合法合规后，向上级法院提起上诉。这一次，他们在诉讼时效上栽了跟头。物业辩称，2018 - 2019 年的公共收益主张已过诉讼时效，不应得到支持。法院部分采纳了物业观点，仅判决物业返还 2019 年之后有明确证据且在诉讼时效内的公共收益，共计 248 万。业委会虽有斩获，但距离他们预期的目标仍相差甚远，维权之路依旧荆棘密布。
第三回合：业委会再战→省高院拍板：“地面车位全归业主！”（734 万到账！）不服输的业委会继续申诉至省高院。这一次，他们做足了功课，准备了详尽的证据。从专业审计报告，清晰呈现小区公共收益的流向；到《解除合同通知书》，明确 2019 年双方合同解除时间，巧妙利用诉讼时效从解约日重新计算的规则；再到关键的《宗地图》，精准证明地面车位属于业主共有面积，让开发商之前所谓的 “格式合同约定车位归己” 沦为空谈。省高院经审理，最终一锤定音：地面车位收益全归业主，物业需返还历年侵占的全部公共收益，共计 734 万。至此，这场长达三年的维权之战，业委会终于大获全胜。
网友辣评：“物业做梦都没想到，业委会比他们还能‘续杯’！” 这场持久战，不仅是勇气的较量，更是智慧与法律知识的博弈。
法律硬核科普诉讼时效不是 “过期罐头”！物业：2018 年的收益早馊了！法官：停！2019 年解约才 “开罐”，诉讼时效从这天重算！
在法律上，诉讼时效并非一成不变。一般民事权利诉讼时效为三年，从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在物业服务纠纷中，如果物业服务合同持续履行，每一期物业费或公共收益的诉讼时效需单独计算。就像本案，2019 年业委会与物业解除合同，这一行为如同给维权按下 “复位键”，诉讼时效从解约日起重新计算，所以 2018 年的公共收益主张并未过期。
地面车位 = 业主的 “露天金矿”！开发商：合同写了归我！法官：地面属于全体业主 “皮肤”，你凭啥收 “皮肤税”？
根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。小区地面土地使用权归全体业主，地面车位本质上是利用业主共有的土地设置，即便开发商在格式合同中单方面约定车位归其所有，也因违反法律强制性规定而无效。本案中，业委会凭借《宗地图》明确车位所在土地属于业主共有面积，成功捍卫了业主对地面车位收益的所有权。
某些物业把《民法典》当摆设，业委会却把它练成了 “屠龙刀”！三年诉讼不是 “马拉松”，而是业主版的 “权利觉醒之路”！这场胜利，不仅是 734 万资金的回归，更是法治精神在小区治理中的彰显。
胜利密码解析
死磕到底的 “滚刀肉精神”从区院→中院→省高院，业委会用 8 场官司把 “不可能” 磨成 “可能”！在面对法院的驳回、部分支持等不利局面时，业委会没有退缩，而是一次次重新梳理案件，寻找新的突破口，不断上诉、申诉，凭借顽强的毅力和坚定的信念，一路从基层法院打到省高院，最终实现逆袭。
证据链 “锁死” 物业命门审计报告 + 解除合同书 + 宗地图 = 让开发商哑火的 “证据三叉戟”！专业的审计报告直观展现公共收益被侵占的事实；解除合同书巧妙解决诉讼时效难题；宗地图从根本上确定地面车位权属。这一系列证据相互印证，形成完整闭环，让物业和开发商无从辩驳。
全小区 “氪金玩家” 模式“746 户业主三年不弃坑，集体成就‘维权王者’！” 维权之路艰难漫长，746 户业主始终团结一致，共同出资聘请律师、审计团队，积极配合业委会收集证据、参与诉讼。正是这种全体业主的齐心协力，才汇聚成强大力量，支撑业委会打赢这场持久战。
这场胜利不仅砸碎了 “业委会维权必败” 的魔咒，更揭开基层治理的潜规则：不是业主斗不过物业，而是太多人跪在了 “立案大厅” 门口！当业主敢于拿起法律武器，紧密团结，深挖法律条文，再强大的物业 “堡垒” 也能被攻克。希望更多小区能从中汲取经验，让每一位业主的合法权益都能得到充分保障，让《民法典》真正成为守护家园的坚固盾牌 。
2021年初，南昌市保利国际高尔夫花园首届业委会，起诉保利物业和开发商铭雅公司，要求返还小区公共收益约一千万元。但一审法院却以业委会不具有诉讼主体资格为由驳回起诉。
裁定再审后，一审法院经过复杂的审计，判决物业返还业委会248万余元。
业委会上诉后南昌市中院维持了一审判决（2022）赣01民终3031号。
业委会向省高院提起再审，最终江西高院作出（2024）赣民再12号判决，判定保利物业返还业委会734万余元。
