2024年豪宅火爆的热度，最终还是烧到了土拍。

内环内已无需多说，伴随土拍高溢价，大户型、豪宅化已经是铁板钉钉的趋势。

但真正让刚需和初级改善感到紧迫的，是围绕中环线内外的土拍市场，

因为两个趋紧的事实就摆在大家面前：

第一，土拍溢价热度的不断传导。

我粗略盘点了中环线附近的土拍近况，未来新房10字头已经成了全市内中环的门槛价。

甚至像大宁这样发展成熟的浦西热门板块，冲击14甚至15也并非无可能。

不要忘了去年黄浦区内中环间，最低的楼盘均价已经没有低于14万/㎡了，就是一个信号了。

第二，土拍的火绕到了中环线，直接加剧了中外环间的紧迫感。

中外环间当前的新房价格基本面究竟是怎么样的？

我从一房一万数据库中，获取了近一年多来的供应和成交，很明显看到二者价格呈现波浪上涨的趋势。

而且从15个月的成交均价来看，区域内新房达到了80552元/㎡，叠加土拍热度，全面站稳8字头只是时间问题。

显然，这里留给客户的窗口时间已经不多了。

幸好，有一个现成的“满分答案”可以直接抄！

要说整个2024年，抛开豪宅市场不谈，在整个改善产品的赛道里，有一个项目“硬气”的无可争议。

从去年3月27日首开至今，刚好入市一整年。

历经近乎9开9罄的销售传奇，成功吸纳1750位准业主。

红透一整个2024年不说，又凭一己之力登顶了2025年1-3月的上海销售套数排行榜No.1。

甚至带火了一个中外环间的板块！

相信有人可能猜到了，没错，就是位于南大的中環置地中心。

从2024年，它旗下的润府，又到今年频频登顶的望云，它究竟有什么魔力，甚至能让在陆家嘴上班的精英，也选择在这里置业？

伴随着望云三期69499元/㎡的过会均价，带着建面约108㎡、133㎡以及165㎡即将强势来袭，我们提前首次披露的真实认购数据，一起揭秘这座中外环间的传奇。

01

背后客户群像，独家“曝光”

从22年、23年的应摇尽摇，到现在的不轻易出手，这两年新房市场的客户完成了从感性到理智冷静的大反转。

站在买家的角度来说，要不是真正的好项目，哪怕几十万认筹金损失的利息，都会觉得是巨大的浪费。

效果图展示，实际以交付为准

然而当我从一房一万数据中心，拿到中環置地中心过去一年多来的住宅客户认购数据时，我突然发现一个能在疲软的大环境下，依然被数千人“团宠”的楼盘，它的魅力绝非偶然！

1、客户的专一度，太高了

尽管去年全市的供应量有所缩减，但仅整个中外环之间依然有27个盘入市，中環置地中心也并非其中价格最低的那个。

有趣的是，客户对项目的专一度却出奇的高。

我们先看第一个数据：首次认购率！

顾名思义，就是反映客户第一次参与打新的数据。

去年开售的中環置地中心·润府，第一次参与打新的人员占比高达72%！

什么概念？

10个认购人当中，就有7个是直冲着项目来的。

或者我再解释的形象一些：在润府出现之前，过去上海那么多项目，那么大的新房存量，都没有打动过这些人，直到它的出现。

到了今年，中環置地中心旗下的望云出现，我发现首次认购的比例还在上升，达到76%！

润府种下的好口碑，发酵的影响力，在望云身上还在持续扩大（小声叨叨：就连我们的某位同事也参与了望云的认购）！

再来看第二组数据：网签进度！

我从一房一万数据中心，获取了3个主要时间点下，润府、望云以及相邻区域内其他楼盘的网签进度。

后续当然还有更长的时间，直至都完成了网签，但光看最主要的30天内，中環置地中心的数据已经相当漂亮了，用断层式领先也不夸张。

开盘后一周内，当其他项目只有20%多时，中環置地中心的网签客户就迅速达到3/4！

而这样神速的背后，折射出客户对项目和房子的坚定、满意与毫不犹豫！

这在当前趋于理智的市场环境下，显得尤为难得！

甚至有许多客户由于没有第一次没有认购到心仪的房子，两次、三次甚至四次的多次认购，且比例不低！

2、客源的市中心化+江浙化

在分析数据中，我还发现了一个有趣的情况：市区的310群体对中環置地中心的青睐程度也颇高。

这里我把润府+望云的认购人数做了总和分析。

除了宝山外，静安+黄浦+虹口+徐汇+长宁+杨浦+普陀的7区认购人数近64%，足以说明项目对市区310群体也有很高的吸引度。

而且即使身处市区北部，项目依然能吸引到徐汇、长宁这样的南区选手。

可见一个现象级项目，必然有打破区域界限，虹吸全市客户的能力。

除了受到市区上海人的青睐，我们还从数据中分离了TOP10的非310客群来源地，几乎清一色的江苏+浙江。

其中2024年GDP位列全国百强城市29名的南通，34名的温州，在项目的非310群体中占据领先地位。

可以预见，未来居住在这里的客群，不仅有大量源于市区的本地人，也有不少来自GDP强劲的包邮区城市的新上海人。

3、南大受到多样化的商务区客源辐射

我们还发现一个现象：居在在南大的不少人，和虹桥、陆家嘴、漕河泾、长风、南京西路等大型产业及商务圈有着很强的流通关系。

而这些区域往往聚集着大量收入客观的年轻人才，也为板块未来提供了强大的潜在客群基础。

我们可以做个假设，随着南大后续商业+轨交的持续完备，生活及出行便利度的提升，上述潜在群体也将源源不断的转化为二手市场、租赁市场的后续承接力量。

作为板块内的标杆，中環置地中心的住宅产品，在未来的流通性和价值变现能力，得到了更大的保障。

4、每批次平均推房超200套，真热卖才敢说真话

仔细看项目的数据，还有一个令人很诧异的情况。

比如润府在去年一共开了8个批次，平均到每个批次的房源数量高达213套，平均每次认购率都超150%以上。

这一系列硬核的认购数据，放眼整个市场几乎没有第二个对手。

甚至可以说，其他家都要靠板块为自己赋能，到了中環置地中心这，变成反向操作——

凭一己之力，一个项目把整个南大板块拉升到了一个新的市场高地位！

随着从去年的润府切换到了今年望云，这个持续一年多的现象级楼盘，早已从最初的流量担当，转化为以真实力说真话的全市级标杆产品！

示意图

02

为何客户偏偏选中它

亮眼的数据背后，绝不仅是靠营销能带来的。

当客群在逐步年轻化、高智化，加之近两年各路项目纷纷开始卷品质，中環置地中心的出圈靠的是真实理解客户需求的超高产品力。

效果图

随着即将要入市的新一批望云产品，我们或许能从中一窥究竟。

据悉，这次要推出的是1#与8#楼，其中8#楼涵盖了建面约108㎡的三房与133㎡的四房产品，1#楼则全部为建面约165㎡的四房大户型。

从面积与户型的配合来看，既满足了初级改善客户的基本需求，又给予终极改善客户更多样的选择。

这里重点提示一下：据可靠消息，上述三款户型是最后一次加推，即将成绝版。

先看第一个户型，建面约108㎡的三房两厅两卫。

很多卖点图上有所注释，这里不再做强调，简单概括一个特点：这是一款“不出错”的经典三房户型。

我们以整体格局来看，在面宽和进深上，都做到极为方正均衡的一款产品，也在二手市场一直颇受欢迎。

建面约108㎡3房样板间实拍图

客厅与次卧之间的双动线也非常经典，在实际居住中，除了提升穿梭的便利性，也避开了当家里有人休息时，次卧成员归家较晚带来的动线干扰。

再看建面约133㎡的四房产品。

依然是经典的大面宽+短进深的设计风格，配合卧室+卫生间采用堪比”环幕式“的飘窗设计，把景观、阳光通过大面积的飘窗，自然的引入到室内，保证南北休息区域的均好性。

最后一个，也是非常王炸的宽奢四房户型了，建面约165㎡的四房两厅两卫。

我愿意称它为133㎡的pro版。

首先，户型内部做到了罕有的卧室+双卫生间的全飘窗设计。

除了能更好的扩大室内采光和景观面外，也能在视觉和实际使用中，增加了内部空间的延展。

建面约165㎡4房样板间实拍图

主卧采用270°超广角飘窗环绕，堪比星级酒店的套房设计，颇具豪宅气质。

超宽客厅连同南向阳台，带来入户后的超奢空间体验，这在同级别产品中颇为少见。

建面约165㎡4房样板间实拍图

3个次卧的面积也保持了很强的均好性，兼具了使用功能和空间舒适的平衡度。

卫生间配置有大面积的景观飘窗，保持内部采光舒爽外，也营造了别样的日常体验。

建面约165㎡4房样板间实拍图

无论是二胎、三胎，还是有三代同堂需求的家庭，这款户型都是非常不错的选择。

为了更好的让三款户型进一步”扩容“，望云还特地升级出一套”全屋MAX超级收纳体系“。

没错，就是通过对内部空间的重新规整，形成一套超级实用的收纳体系——

它可以是玄关处，长长一整排，通铺到顶的橱柜，人性化的划分了各种尺寸的功能区；

也可以厨房里，随手一拉就满满当当，整齐划一的橱柜、拉篮、餐边柜等；

样板房实拍图

又或者在卫生间，你会拥有一个放置洗漱杂物、挂挂浴帽、洗脸巾的超大洞洞板。

这种无处不在的细节，不管是小家还是大家，都会让空间“越住越大”。

当然，该有的精装品牌，中環置地中心·望云也一如既往的出挑：

日立（或同等档次品牌）的中央空调与地段，并采用两联供系统；

各类厨具方面，搭配博世（或同等档次品牌）；

净水界老品牌的怡口（或同等档次品牌），采用了它家的末端净水系统；此外，杜拉维特、汉斯格雅、摩恩等等。

此外，诸如常常出现在豪宅设计名单上的GAD以及他们非常拿手的“油画框风格”建筑立面，极细的金属框线条搭配大面积玻璃，形成了游走在优雅与极简的建筑风格，也是当下最讨年轻客户喜欢的。

效果图展示，实际以交付为准

其实近年来陆续接触过不少华润置地的项目，无一例外给我留下很深的印象。

尤其是对客群需求转化为产品设计的敏锐能力，深谙上海楼市的华润置地早已拿捏的炉火纯青。

但坦白说，中環置地中心又很不同。

正如我前文说了那么多户型和产品的亮点，但在这里却仿佛变成了最不起眼的优点。

为什么？

效果图展示，实际以交付为准

03

一场项目和板块之间的双向成就

中環置地中心掌握了区域内乃至北上海的商业命脉：约16万方的宝山万象汇。

有信息显示，万象汇未来计划引入的品牌旗舰店或区域首店比例将不低于30%，以“Mall+商街+公园”理念设计，预计2027年开业，届时将形成更年轻更潮流的商业社交中心。

示意图

对于达成目标，旗下坐拥万象城、万象天地以及万象汇三大商业品牌，同时具有20多年商业运营经验的华润置地，自然不在话下。

效果图展示，实际以交付为准

另一方面，南大智慧城在近年来在产业引入已形成一定的规模，吸引了包括中软国际长三角总部、国仪量子、本源量子等头部企业，累积已经达800余家。

中车资产、中核华建上海总部、捷瑞肯等央企及上市公司落户，也形成总部经济集聚效应

而在商业+产业的规模基础上，进一步与轨交7号线、15号线形成联动，未来将逐步形成了“商业-轨交-产业”三位一体的发展模式。

效果图

搭配上海师范大学附属小学等优质教育资源补充，S5沪嘉高速功能提升工程方案的推进，南大的未来其实早已在兑现价值的路上。

作为这场城市发展中不可或缺的一环，中環置地中心标杆性的地位也早已毋庸置疑。

如今当我们再回看那1750位业主，他们对项目未来价值的敏锐捕捉，才是他们坚定不移选择这里的真相。

目前中環置地中心·望云三批次已过会，均价69499元/㎡，即将取证！

将加推建面约108㎡、133㎡以及165㎡三款户型，其中建面约165㎡产品为最后48席收官之作！

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