一江一河，上海楼市发展的关键词，常被并列提及。但在普罗大众心中，两者地位和知名度截然不同。

黄浦江是璀璨靓丽的国际封面，而苏州河则是低调内敛的城市底纹。

世人多只知黄浦江，即便未踏足上海，也必闻东方明珠与汤臣一品之名。相比之下，上海真正的母亲河，从工业锈带整治转型的苏州河，却未显露更多锋芒。

但而今，这条曾因黑臭水体被避之不及的河流，正悄然改写上海的水岸价值版图。

上周，我沿着苏州河暴走了2万多步，从外滩到四行仓库，从昌化路到梦清园，再到半马苏河公园，第一次深刻且全面地感受到它的蜕变。

01

苏州河的逆袭史

我们而今看到的苏州河，是已经焕了新颜的版本。

上世纪90年代前的苏州河，既是上海工业文明的勋章，也是伤疤。

两岸曾密布着信和纱厂、申新纺织厂等2000余家工业企业，机器轰鸣声中，见证了上海从渔村向工业重镇的蜕变，却也因工业污水直排、棚户区生活废水倾倒，苏州河成为"黑臭水体"的代名词。

20世纪80年代开始，上海启动苏州河环境综合治理，工厂关停搬迁、土地出让、房地产开发、生态绿地建设拉开序幕。

如今大名鼎鼎的中远两湾城，其前身就是潘家湾、潭子湾，为上海内环线内最大、最集中的棚户区，这里曾生活着超过10万户居民，但90年代时像水电煤等基本配套都严重缺失。

图源网络

可以想象，曾经的苏州河两岸，是如何艰难的光景？

世纪初，苏州河才开始觉醒。

2000年左右，上海开始逐步清退市中心的各类工业，也开始着手对两岸的棚户区进行改造。

而中远两湾城，正是在1998年由上海政府牵头启动两湾地区旧改，由中远集团负责建设，遂命名中远两湾城。

该片区面积颇大，沿河很长一段距离都被它所占据。

中远两湾城实拍图

资料显示，它在1999年正式开工，分四期建设，2006年全面竣工，创造了上海动迁历史上投资量最大、拆迁范围最广、人口密度最高、拆平速度最快等多项纪录。

而苏州河真正涅槃重生、让人耳目一新的转折，是在2018年之后。

2017年黄浦江45公里岸线基本贯通之后，上海从2018年开始进行苏州河沿岸地区的两岸贯通。

2019年，苏州河沿岸被定位为特大城市宜居生活的典型示范区，自此房地产开发与城市功能也融合加速。

至2020年底，苏州河中心城段42公里滨水岸线实现基本贯通开放，于是才有我们今天看到的全新面貌。

而苏州河沿岸的房地产开发史也与之同步，共同经历了从早期的工业集聚，到环境治理与旧区改造，再到如今的功能定位与高端开发的过程。

苏河湾、长风等高端住区也在发展中崛起，苏河湾更是已成一线顶流，标杆次新华侨城苏河湾二手均价能卖到20万/㎡+；近年来招商苏河玺、越秀·苏河·和樾府等盘入市，更是迅速清盘。

我们从沿岸板块天梯图排名也可感受到，自西向东流向的苏州河沿岸板块，也正与环线逻辑相契合，越往内地段越好。这一点，与黄浦江沿岸截然相反，后者更多异军突起的新兴板块，如前滩、徐汇滨江与东外滩等。

但苏州河核心地段发展已经非常醇熟，而今新房供应也并不多。

经盘点，沿岸新盘多集中于黄浦段、静安段，越往西几乎没有多少选择。

02

苏州河未来十年剧透

最新出炉的《苏州河沿岸地区整体风貌与开放空间提升专项规划（2025—2035 年）》（以下简称新规划），也为这条河流的未来十年锚定了发展航向。

新规划名称中，有一个关键词“提升”。是的，未来的新规划主要基于当下的苏州河沿岸作提升，暂时没有太多大开大合的饼。

当你走近苏州河，就会感受到，经过环境整治、两岸贯通后的苏州河沿岸，早已成为人们闲适漫步的绝佳点位。

半马苏河公园拍到的绝美夕阳

踩盘当日，一位大爷还跟我讲“你看，我们这里好吧~”，素不相识的两个人，只是因为在河边看了同一只羊驼，或是因为我的笑容，大爷油然说了这句话，然后我“对对对”疯狂点头。

接下来，我们结合新规划和苏州河沿岸的现状来感受一下。

规划以“一脉、八廊、五段”为骨架，将66公里岸线划分为五大主题段，目标直指“具有典型上海人文风情特点、苏河风光特征、历史风貌特色的苏河映象展示带、都市风情集聚区、世界级滨水示范地”。

1. 都市经典段（河口—昌平路桥）

这一段是苏州河沿岸最核心的一段，文化历史资源集中，未来着力于城市更新。

目前这一段也是苏州河沿岸新房最多的区域。不管是人民广场、还是苏河湾，都有不少新盘在售，如海玥黄浦源、圣和静安公馆等。

①外滩第二立面：作为外滩历史文化风貌区内沿黄浦江“第一立面”建筑后排的非临江建筑群，这部分城市界面较为陈旧。

黄浦外滩一二立面分界线示意图

为了提升上海城市形象，这里规划打造“外滩第二立面”，为上海市10个重点城市更新区域之一。去年，上海也批复了《外滩第二立面区域城市更新行动计划》。

黄浦区将以打造“外滩金融集聚带”为目标，将这里打造上海最具标志性的世界级金融文化中央活动区。

②东斯文里片区：和外滩第二立面一样，也是上海10个重点城市更新区域之一。

这里有上海现存规模最完整的成片广式石库门建筑群，去年4月，东斯文里所在的《静安区石门二路—01更新单元规划实施方案》正式公布。

东斯文里涉及风貌保护建筑量约6万平方米，未来将被保留成为具有特色风貌的商业建筑群，设计引入石库门风貌酒店，创意办公，合院办公，艺术街坊，重现往日活力。

东斯文里立体开放空间效果图

③苏河湾片区：再往西即是苏河湾片区，经过不断扩容，面积已增至4.2平方公里。

扩容的南岸为老静安部分区域，发展已经很成熟，未来主要等待东斯文里片区更新规划落地。

北岸则是众所周知的原苏河湾片区，坐拥静安大悦城、苏河湾万象天地顶流商业，城市界面、产业发展都很能打，沿岸分布着四行仓库及诸多艺术展厅，游客也比较多。

实拍图

2. 时尚创意段（昌平路桥—曹杨路桥）

这一段苏州河，正从普陀武宁与长寿板块之间穿过。

北岸即分布着中远两湾城、新湖明珠城等大型住宅区，南岸则分布着M50创意园、天安千树、梦清园。

天安千树实拍图

沿河走过，很多人在此悠闲散步、遛狗，非常闲适。事实上，从黄浦段、静安段，再到普陀段、长宁段，越往西生活氛围感越足。

实拍图

相比其他区域，普陀也是最早开始打造苏州河沿岸的一个区，也曾专门为苏州河的发展编制了规划。分别是苏荷之冠、苏河左岸、左岸中和城，实际上就是长寿、长风、长征三个片区。

而今看来，虽然没有静安苏河湾名头那么响亮，但低密、宜居的氛围感还是很令人动容。

3. 校园风情段（曹杨路桥—真北路桥）

这一段则是从普陀长风与长宁的中山公园、虹桥板块之间穿过。

北面有普陀打出名头的半马苏河公园，还有长风大悦城、长风公园等资源配套，整体发展颇为成熟。

南岸除了华东政法大学校区外，沿河还耸立着新天地河滨花园、仁恒河滨花园、天山河畔花园等住宅区，一河之隔就可欣赏半马苏河公园的绿意和河景的静谧。

实拍图

但长宁靠东的区段由于穿过校区，晚上9点后步道就会关闭，与整体沿河步道的融合感的确不是很强。

规划提到的“加强高校校园与城市开放融合”，或正在源于此。但从风景来看，这段建筑与景色相得益彰，很适合拍照打卡。

实拍图

4. 新绿宜居段（真北路桥—外环吴淞江桥）

这一段则是从普陀长征与长宁西郊之间穿过，规划提出引导城市功能与绿色开放空间相融，打造文体娱融合的大型滨水节点。

前面提及的普陀左岸中和城的规划，正位于普陀长征板块。

规划将结合长风生态商务区布置金融、文化、酒店等核心区功能，打造数字岛、设计岛、营造岛、艺术岛、体育岛、文化岛、生态岛、金融眼和产权交易岛，共9个主题岛屿，以及11个特色功能区。

虽然提出时间比较早，但目前规划还处于比较前期的阶段…

至于第五段，生态创新段（外环吴淞江桥—嘉松北路吴淞江桥）分布在外环外，穿过闵行华漕与嘉定江桥等地，规划提出构建人与自然融合共生的新兴科创滨水区。

整体来看相对比较远，目前华漕正专注于前湾片区的打造，就不再多提了。

03

写在最后

苏州河的逆袭史，折射的也是上海城市的变迁。

一江一河战略重提，也可见上海城市发展格局的转变。

从徐家汇、五角场等9个副中心分散发展的时代，到缓解中心城区压力的五大新城时代，再到如今的一江一河时代。

未来江河两岸，也是面向全球的价值名片。

一横一纵，一刚一柔，勾勒出除却环线、产业外的又一价值坐标系。

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