近日，宝网更新一则司法拍卖公告，位于衡水市开发区顺兴街1499号恒大城小区4幢2层商201的不动产拍卖信息，该房产建筑面积213.72平方米，规划用途为商业服务，起拍价94万元，保证金10万元，竞价周期1天，加价幅度为5,000元。拍卖将于2025年5月14日10:00开始。

【标的物介绍】

- **位置**：河北省衡水市桃城区恒大城小区4幢2层商201

- **建筑面积**：213.72平方米

- **规划用途**：商业服务

- **总层数**：33层

- **所在楼层**：2层

- **产权情况**：有抵押

- **不动产权证号**：冀（2022）衡水市不动产权第2297086号

特殊提醒：该房屋具体户型需购买人自行前往查看。由此可见户型有可能不太规整。

衡水作为河北省四线城市，房地产市场在2016-2020年间曾经历快速扩张期，年均住宅成交面积增长率达12%。但近年来呈现明显分化特征。据衡水市统计局数据，2023年商业用房待售面积同比增加22%，核心商圈空置率超30%。而司法拍卖市场日渐活跃，2023年司法拍卖商业房产成交宗数同比增35%，平均折价率28%。社区商业向"15分钟生活圈"服务转型，生鲜超市、托育机构等刚需业态租金溢价显著。这套位于恒大社区二层的法拍房的户型在数据对比下，适宜的方向为老年活动中心、托管机构或其他服务型生活必须人群。

恒大城拍卖标的深度价值评估

核心优势：

1、区位稀缺性：距管委会800米，享受政务圈红利，周边5公里覆盖62个住宅小区，消费基数庞大。

2、业态适配性：213㎡中型空间适合多种服务型抗周期业态，参照周边同类物业，年租金回报率可达6%-7%。

价格安全垫：94万起拍价折合单价4398元/㎡，较同地段在售商铺低32%，且基本与重置成本持平。

优选投资方案：持有3-5年，待衡水南站高铁商务区建成后溢价转让

备选方案：分割为80+133㎡两个单元分租，提升坪效。

总之，衡水商业地产正处于价值重构期，恒大城司法拍卖标的展现了"风险溢价"与"区位红利"的复杂交织。投资者需穿透表面价格优势，深度研判区域经济韧性、业态进化方向及政策催化节点。在房地产市场从增量开发转向存量运营的时代，具备持续现金流创造能力的商业资产，仍是抗通胀组合的优质配置选项。