阿宇根据《江苏省土地管理条例》《南京市国土空间规划条例》等法规及地方政策，汇总南京市城中村改造、城市更新及宅基地管理标准，结合各区实际政策动态，为市民提供详细解读。

一、市级宅基地政策标准

南京市严格落实《江苏省土地管理条例》要求，主城区（玄武、秦淮、鼓楼等）严控新建宅基地审批，重点推进城市更新与集中居住区建设。郊区（如浦口、六合、江宁等）保留宅基地管理政策，具体标准如下：

政策类别

市级标准与执行细则

宅基地面积

- 执行省标户均不超过200㎡。- 主城区（玄武、秦淮、鼓楼等）严控新建宅基地审批，无新增政策。- 郊区（如浦口、六合、江宁等）按区细化标准，如溧水区大户（5人及以上）≤200㎡，六合区大户≤200㎡，江宁区新增宅基地上限135㎡。

建筑面积

- 单户住房（含附属用房）：郊区一般为180-300㎡。- 六合区大户≤300㎡，溧水区大户≤300㎡，高淳区五人居以上≤250㎡。

建筑层数与高度

- 普遍限制3层及以下，层高2.8-3.6m。- 浦口区要求3层以下，溧水区3层及以上需专业设计和施工。

退让与风貌

- 建筑需退让道路、河道等，符合消防、安全规范。- 风貌需与村庄规划一致，传统村落遵循保护要求。

特殊区域限制

- 风景名胜区、历史文化街区等区域，建筑高度、风格需符合专项保护规划。

宅基地面积：执行省标户均不超过200㎡，溧水区大户（5人及以上）最高200㎡，六合区大户最高200㎡，江宁区新增宅基地上限135㎡。

建筑面积：郊区单户住房（含附属用房）面积一般为180-300㎡，如六合区大户不超过300㎡，溧水区大户不超300㎡，高淳区五人居以上不超250㎡。

建筑层数与高度：普遍限制3层及以下，层高2.8-3.6m。浦口区要求3层以下，溧水区要求专业设计和施工。

退让与风貌：建筑需退让道路、河道等，风貌需符合村庄规划，传统村落需遵循保护要求。

二、省级与市级标准政策的异同

《江苏省土地管理条例》第三十四条

全省宅基地基本标准

分类

宅基地面积

城市郊区及人均耕地≤1/15公顷（1亩）的县（区）

135㎡/户

人均耕地＞1/15公顷（1亩）的县（区）

200㎡/户

相同点

宅基地面积执行省标（135/200㎡），建筑层数≤3层。

均强调“一户一宅”，严禁超占、扩建。

差异点

省级新动向：江苏省最近发布了《关于支持城市更新行动的若干政策措施》，进一步推进城市更新工作。江苏省支持城市更新地区优化规划指标（如日照、停车配建等），允许混合用地转换。

南京特色：主城区（玄武、秦淮、鼓楼等）无新增宅基地审批，转向集中居住区建设。最近发布了《南京市乡村地区“通则式”规划管理规定（试行）》宁规划资源规〔2024〕11号，规范乡村规划管理、保障乡村地区建设，2025年2月1日起施行。

三、地方标准对比

1. 主城区（无宅基地新政，以城市更新为主）：

行政区

主要内容

重点项目 / 动态

城市更新政策 / 文件

玄武区

1. 聚焦 “一路四环” 五大重点片区（长江路、环紫金山、环玄武湖、环红山、环东大），推动历史街区保护、生态融合、文商旅升级；2. 探索老旧商务楼宇改造政策，强化组织领导、资金筹措，创建南京市城市更新实验区。

2025 年实施蓁巷 - 将军巷社区更新、红山南路交通优化等 44 个项目；3-5 年打造长江路历史街区、百子亭风貌区等 9 个更新范本，纳入国家 / 省典型案例。

拟制《玄武区促进老旧商务楼宇更新改造的若干措施（待发布）》

秦淮区

1. 规划引领：构建 “需求分析 — 单元划定 — 行动计划” 传导机制，探索多元政策融合；2. 多元参与：成立区更新集团，引导国企、社会资本参与；3. 民生导向：推进危房 “一幢一策” 治理，改造 “老破小” 非成套房。

重点推进长江路历史街区、小西湖片区、南捕厅历史风貌区更新，2024 年完成 15 个市级试点，持续优化老旧小区基础设施和公共服务配套。

- 形成 9 个省级、15 个市级更新试点项目- 小西湖项目获 “联合国亚太地区文化遗产保护奖”

鼓楼区

1. 创新 “康复式”“针灸式”“缝合式”“手术式” 四种更新方式，解决 “城市病”；2. 系统推进居住类更新，优化中心城区品质与功能。

2025 年推进城河村腾迁、乐业村项目启动，深化汉口西路 134 号等地块改造，实施中山北路 43 号等 5 个城中村改造，完善基础设施和公共服务。

《南京市鼓楼区城市更新项目实施管理办法 (试行)》《2025 年区政府主要工作目标任务分解落实方案》

建邺区

1. 公共类更新：推进南部片区街角景观提升；2. 综合类更新：续建迎宾数字生活馆、南湖记忆三期项目；3. 老旧小区改造：2025 年改造典雅居、双和园等 6 个小区，涉及 2222 户。

2024 年完成 10 个老旧小区改造，2025 年重点实施外立面出新、道路改造、雨污分流等工程，提升居住环境品质。

《建邺区 2025 年城市建设计划》

雨花台区

1. 空间谋划：推进梅钢片区、板桥新城控规编制，盘活低效用地 339.7 亩；2. 民生工程：实施 3 个城中村（古雄街道大小柿片区、尤家凹 3 号）、3 个老旧小区改造，完善交通、生态配套。

2025 年推进潘窑保障房建设，完成宁双路 80 号院等 3 个老旧小区改造，整治花神大道环境，建设西春路小游园等 8 个园林绿化项目。

《雨花台区 2025 年国民经济和社会发展计划（草案）》

栖霞区

1. 公共类更新：推进太龙路、红山路沿线环境整治；2. 安居保障：实施栖霞山片区、高庙城中村改造，惠及 2600 户；改造化纤新村等 3 个老旧小区，配套建设燕子矶新城、龙潭新市镇保障房。

2024 年启动栖霞山片区城中村改造，2025 年续建孟北、百水等市级保障房，同步推进红枫片区、燕子矶新城保障房建设，提升区域居住条件。

《2024 年栖霞区城乡建设计划》

玄武区：2025 年启动 “一路四环” 五大片区更新，推进长江路历史街区、环紫金山生态保护等项目，探索老旧商务楼宇改造政策。

秦淮区：形成 9 个省级、15 个市级更新试点，小西湖项目获联合国遗产保护奖，重点推进危房治理和非成套房改造。

鼓楼区：发布《城市更新项目实施管理办法》，采取“康复式”“针灸式”“缝合式”“手术式” 等更新方式，2025 年推进城河村、乐业村等城中村改造。

建邺区：2025 年计划改造典雅居等 6 个老旧小区，续建南湖记忆三期项目，完善基础设施。

雨花台区：推进古雄街道大小柿片区城中村改造，实施 3 个老旧小区改造，盘活低效用地 339.7 亩。

栖霞区：2024 年启动栖霞山片区、高庙等城中村改造，实施化纤新村等 3 个老旧小区改造，配套保障房建设。

2.郊区及新城（保留宅基地政策）

行政区

宅基地面积

（户均）

建筑面积（户均）

放宽条件与特殊规定

浦口区

三人居≤180㎡，四人居≤250㎡

三人居≤180㎡，四人居≤250㎡

原址翻建需地质灾害评估，传统村落需风貌协调，建筑层高 2.8-3.6 m。

六合区

小户 135㎡，中户 170㎡，大户 200㎡

小户 180㎡，中户 240㎡，大户 300㎡

取消房屋占地面积≤70% 限制，三层建筑需专业设计，附属用房≤50㎡。

江宁区

新增宅基地≤135㎡

主房人均≤60㎡，辅房≤30㎡

险房翻建执行 “三原” 原则（原址、原面积、原高度），非规划村可酌情允许翻建。

溧水区

小户 120㎡，中户 160㎡，大户 200㎡

小户 180㎡，中户 240㎡，大户 300㎡

搬迁撤并类村庄 3 年内不搬迁可申请建房，分户条件放宽至子女达法定婚龄，三层建筑需专业施工。

高淳区

人均耕地≤1/15 公顷≤135㎡，＞1/15 公顷≤170㎡

三人居≤150㎡，五人居≤250㎡

辅房≤30㎡，坡地建筑架空层不计入层数，传统村落需风貌协调。

浦口区：宅基地面积：≤200㎡，建筑层数≤3层，檐高≤7.2m。城市更新：重点提升江浦老城，推进低效工业区转型。

村民建房（含险房翻建）的建筑层数应控制在3层及以下，室内外高差宜控制在0.45米以内，建筑层高宜为2.8—3.6米，净高不宜低于2.5米。位于传统村落的，还应符合传统村落保护发展规划的相关要求。

六合区：放宽标准：宅基地面积上限提高至200㎡，建筑面积上限300㎡。

建筑层数宜控制在3层及以下，建筑层高宜为2.8—3.6米。

江宁区：分类管理：非规划发展村可原址翻建，险房翻建需符合“三原”原则（原址、原面积、原高度）。

明确指出人均建筑面积标准，即建筑主房人均建筑面积应控制在60平方米以内，辅房可根据实际情况控制在每户30平方米以内（不纳入发证范围），且住房及辅房建筑基地面积不超过宅基地面积的70%。

溧水区：分户优化：允许多子女家庭分户，搬迁撤并类村庄三年内未搬迁可申请建房。

建筑层数宜控制在三层及以下，建筑层高宜为2.8—3.6米。

高淳区：建筑管控：限制了层数和高度，五层及以上自建房需安全排查，强化质量监管。

建筑设计 1、建筑层数应控制在3层及以下，坡地建筑的架空层（没 有围合封闭）不计入层数。室内外高差宜控制在0.45米以内，建 筑间距系数可以不受1∶1.3的限制（但必须征得四邻同意意 见）； 2、建筑层高宜为2.8-3.6米，净高不宜低于2.5米；

3. 全市差异分析：

宅基地政策：主城区（如玄武、秦淮）全面停止新建宅基地审批，郊区（如溧水、高淳）根据人均耕地调整面积上限，溧水区、六合区放宽分户和面积限制。

城市更新：主城区侧重历史文化保护（如秦淮小西湖）、老旧小区改造（如建邺双和园），郊区推进城中村改造与保障房建设（如栖霞山片区）。

建筑管控：全市统一农村村民住房的建筑层数一般不超过3层，层高一般 2.8-3.6 m，但郊区对传统村落、风景名胜区有额外风貌要求，如高淳区需使用官方设计图集。（《南京市农村村民建房规划管理指导意见》（宁政办发〔2017〕47号））

翻建条件：

险房翻建需符合 “三原” 原则（原址、原面积、原高度），三层及以上建筑需专业设计和施工。

溧水区允许搬迁撤并类村庄 3 年内不搬迁可翻建，高淳区需地质灾害评估。

扩建限制：

原则上禁止扩建，确需调整需重新申请宅基地，且不得突破面积上限。

六合区规定新分户需合并计算原家庭超面积部分。

五、超面积情形及处罚

处理方式

分户解决：子女满 18 周岁可申请分户，超占部分合法化。

有偿使用：部分地区超占部分按年缴纳使用费。

核减面积：申请新增宅基地时，超面积部分需核减至标准内，如六合区规定超面积需重新审批。

处罚标准

未批先建：责令拆除或罚款（土建工程造价的1%-5%）。

侵占公共空间：限期拆除并罚款（工程造价的2%-8%）。

六、其他补充

城市更新与宅基地衔接：

主城区通过城市更新替代宅基地审批，如玄武区推进百子亭历史风貌区更新，鼓楼区实施 “手术式” 改造。郊区鼓励集中居住区建设，如溧水区收储 2966 户宅基地发展乡村旅游，高淳区探索 “国资 +” 模式盘活闲置农房。

安全监管：

高淳区 2024 年开展农村自建房安全排查，重点检查五层及以上建筑结构安全。溧水区、江宁区要求三层及以上建筑必须专业设计施工，落实自建房安全整治要求。

法律法规与数据来源

省级宅基地、城市更新政策：

《江苏省土地管理条例》（2021年修订）

《江苏省城乡规划条例》（2019年修正）

江苏省《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）

《江苏省村镇规划建设管理条例》

《江苏省城市规划管理技术规定》

《关于加强县乡全域国土空间规划促进城乡融合发展的通知》（苏自然资函〔2024〕806号）

江苏省政府办公厅《关于支持城市更新行动的若干政策措施》

市级政策：

《南京市国土空间规划条例》

《南京市农村地区规划实施管理规定》（宁政规字〔2012〕27号，2021年规范性文件后评估后修订）；

《关于加强和规范农村宅基地管理工作的意见（试行）》（宁委农办〔2021〕25号）；

《南京市农村村民建房规划管理指导意见》（宁政办发〔2017〕47号）

《南京市乡村地区“通则式”规划管理规定（试行）》宁规划资源规〔2024〕11号

各市区政策：

玄武区启动实施五大重点片区城市更新，拟制《玄武区促进老旧商务楼宇更新改造的若干措施（试行）》（待发布）

秦淮区2024-06-26发布秦淮区深入探索更可持续、更有温度的城市更新，形成了9个省级、15个市级更新试点项目

鼓楼区《南京市鼓楼区城市更新项目实施管理办法(试行)》

鼓楼区《2025年区政府主要工作目标任务分解落实方案》鼓政〔2025〕2号

《建邺区2025年城市建设计划》

《雨花台区2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划（草案）的报告》

《2024年栖霞区城乡建设计划》

《南京市浦口区农村村民建房管理实施细则（试行）（征求意见稿）》生成日期：2024-10-09

《南京市六合区镇村布局规划》（2023版）

南京市六合区《区政府关于印发<南京市六合区农村村民建房管理办法（试行）>的通知》 六政规〔2024〕3号

《江宁区农村村民建房规划管理实施细则（试行）》（江宁政办发〔2018〕359号）

《南京市江宁区农村宅基地管理工作的实施意见（试行）》2022

《南京市溧水区镇村布局规划》

《溧水区农村宅基地和村民建房管理办法》溧政规〔2023〕3号

《关于印发<南京市高淳区村民建房管理实施细则>的通知》（高政办发〔2018〕143号 ）

阿宇注：以上内容综合政策文件整理，仅供参考，具体执行应当以当地农业农村、自然资源、住建部门政策及具体实践为准。