近日，瑞银首席中国经济学家汪涛的一番言论，再次将楼市的未来走向推向了风口浪尖。

她指出，尽管近期政策频出，但受制于外部经济下行的压力，房地产市场的真正企稳回升或许要等到2026年，尤其是上半年销售才将真正见底回升，而新开工面积的企稳则可能更晚，要等到年中。

这一预测，无疑在楼市各界引起了轩然大波。

回望过去几年，关于楼市何时企稳的预测层出不穷，2025年、2026年、甚至2027年，各种声音此起彼伏。

我们也曾深入剖析过这些预测背后的逻辑与依据，尤其是高盛对于中国房价的独到见解，更是引发了我们两期专题视频的深入探讨。

然而，面对这些预测，我始终保持着一种审慎的态度。

毕竟，未来总是充满了不确定性，而时间才是最终的裁判。在我看来，这类预测对于当下楼市的指导意义有限，原因主要有二。

首先，楼市政策的变化之快，令人目不暇接。

回想两年前，取消限购似乎还是遥不可及的梦想，甚至连松绑限购都可能只是政策一日游的短暂尝试。

然而，时至今日，一线城市已然迈出了全面取消限购的勇敢步伐。

再看一年前，新房降价销售还是禁忌之地，一旦有项目敢于降价，便会立即遭遇停签的严惩。

可如今，新房限价政策已然成为历史。如此剧烈的政策波动，使得我们难以准确预测两三年后的楼市风貌，甚至半年就可能是一个全新的周期。

其次，房价的波动同样令人咋舌。

2022年与2023年，房价的下跌趋势显而易见。而进入2024年，尽管跌幅有所收窄，但整体跌幅比例超过10%的城市仍然比比皆是，其中不乏深圳、广州等一线城市。

那些在今年小阳春时期勇敢入市的购房者，如今或许已经感受到了房价下跌带来的沉重打击。

在这样的市场环境下，我们不难发现，无论是政策还是房价，都充满了变数与挑战。

因此，与其盲目预测未来，不如脚踏实地，关注当下的市场动态。毕竟，在如此坎坷不平的路面上行走，看好脚下往往比平视远方更为稳妥。

那么，房地产到底何时能够企稳呢？

其实，我们无需过分焦虑。因为当真正的企稳时刻到来时，信号将会异常明显。

以2015年的房价大涨为例，当时的新房待售面积高达7.19亿平方米。然而，随着房价的上涨和销量的走高，库存量迅速下降。

到了2017年，这一数字已经降至5.8亿平方米。库存量的明显减少，成为了楼市企稳的重要信号。

然而，对比当前的市场状况，我们不难发现，新房待售面积已经攀升至7.3亿平方米，甚至超过了2015年的水平。

更为严峻的是，二手房的挂牌量也远超当年。这意味着，无论是新房还是二手房市场，都面临着巨大的去库存压力。

在这样的背景下，想要实现楼市的全面企稳，无疑是一项艰巨的任务。

单纯依靠居民端加杠杆来推动去库存，已经显得力不从心。因为在上一轮去库存过程中，居民部门的杠杆率已经过度拉高。因此，未来的政策可能更倾向于结构性企稳。

所谓结构性企稳，就是针对库存量相对较小的城市，给予更多的政策扶持和鼓励。

通过鼓励购房、加大收储商品房和闲置土地的动作，再配合减少土地供应量，从而逐步实现这些城市的楼市企稳。

这种策略不仅能够有效缓解去库存的压力，还能避免全面刺激楼市带来的潜在风险

当然，这种结构性的企稳，也意味着整体房价，难以回到过去的上涨时代。

当下的房地产市场定调已经不再是追求上涨，而是促进市场的止跌回稳。这既是对市场现实的清醒认识，也是对未来发展路径的理性规划。

在未来的几年里，我们或许会看到更多的政策创新和市场调整。

无论是政府还是市场参与者，都需要保持足够的耐心和灵活性来应对这一过程中的各种挑战。对于购房者而言，更需要保持理性的心态和敏锐的洞察力。

在房价波动和政策变化中寻找合适的购房时机和策略，才能在这场楼市的风云变幻中立于不败之地。

写在最后：

总之，楼市的未来走向仍然充满了不确定性和挑战。

但只要我们保持清醒的头脑和敏锐的洞察力，就一定能够在这场变革中找到属于自己的机遇和出路。让我们共同期待一个更加健康、稳定的房地产市场未来的到来吧！