老一辈总念叨“地产江湖规矩早崩了”，可历史的轮回总在换汤不换药地上演。虎嗅一篇《日本人是怎么炒房的？》揭开了霓虹国当年的疯狂——从“土地神话”到泡沫炸裂，全民炒股炒房、企业贷款炒地，最后摔得三十年没缓过劲 。

如今东京房价又飙出新高度，连中国人也成了接盘侠 。这剧本，咱中国人熟不熟？

疯魔与坠落

上世纪80年代的日本，堪称“自信爆棚”的巅峰。制造业碾压欧美，日元升值让国民飘到想“用钱买回尊严”，政府更是推波助澜：金融自由化、低息贷款、企业炒地循环套现，甚至把房地产当成了“爱国理财” 。结果呢？泡沫一戳，房价腰斩，企业倒闭，银行坏账堆成山，直接躺平成“失去的三十年” 更讽刺的是，如今东京房价涨回泡沫期，日本人却玩起了“半炒半住”——买豪宅不为住一辈子，只为高位套现 。

而中国炒房团也成了新韭菜，500多人被日本中介坑走数亿，血本无归 。这轮回，像不像咱们前些年某些三四线楼盘的“击鼓传花”？

狂热与冷静之间

日本的教训就俩字：别飘。政策一松，人心一贪，市场立马失控。咱们也经历过“房价永远涨”的信仰，但如今房企暴雷、烂尾楼遍地，比日本更棘手的是，咱还叠加了人口拐点和城镇化放缓 但中日也有不同：日本泡沫期城镇化率已超75%，而咱们还有空间；且政策工具箱更灵活，限购限贷、保障房推进，至少没让全民疯狂到抵押祖产炒楼 。不过，眼下部分城市“以旧换新”救市、房企转型做包租公，算不算新瓶装旧酒？

三、从“炒”到“住”的生死局 日本给咱敲的警钟是：地产不能绑架经济。他们的惨剧始于企业脱实向虚，而咱们也在艰难挤泡沫。未来的出路，或许藏在两条路：

刚需兜底：保障房、旧改稳住基本盘，让普通人住得起；

新模式试水：学日本“半炒半住”？不如探索租赁REITs、存量运营，让房子从“金融玩具”回归“居住属性” 。

说到底，地产江湖没有永远的王，只有适者生存。日本人用三十年买了个教训：泡沫狂欢后，清醒者才能活到下个周期。咱们呢？是继续在房价涨跌里内耗，还是破釜沉舟换赛道？答案，或许就在每一次政策的刀刃上，在每一颗不再焦虑的买房心里。