南京，2025年4月16日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年一季度南京写字楼市场、零售商业市场及产业园市场进行多维度的盘点和解读。

南京写字楼市场筑底企稳，核心板块韧性凸显

2025年第一季度，位于鼓楼板块的华贸中心正式入市，为南京写字楼市场带来8.4万平方米的高品质办公新增供应。截至季末，南京全市优质写字楼物业市场总存量约532万平方米。尽管有新增供应的影响，但一季度市场空置率上升幅度收窄，与去年第四季度相比，环比基本持平，整体空置率约为28.2%，市场筑底企稳态势明显。

一季度，企业降本增效的基调未变，租赁条件更加灵活，写字楼租赁市场整体租金小幅下探。目前，全市平均租金约为2.46元/平方米/天，环比下降3.2%。从全市范围来看，各主要板块租金水平环比均呈小幅下降态势。其中，河西和新街口板块租金环比下降0.9%-1.2%，下降幅度低于鼓楼的1.7%和江宁的3.4%，核心板块租金展现出较强的韧性。

南京重点板块租金分布

数据来源:戴德梁行项目及企业服务部

在租赁端市场化成交客户中，金融及专业服务类型的承租能力及活跃度处于市场领先地位，两大主力行业成交占比接近65%。TMT、建筑工程类客户在成交占比中也有不错表现，两者合计占比接近20%。商务商贸、教育培训、大健康等行业虽有成交，但占比较少。从成交面积段来看，200-500平方米以及500-1000平方米的面积段最为活跃，租赁动因以搬迁和续租为主。超1000平方米的大面积承租客户以金融、专业服务、建筑类型公司为主，通常给予3-10个月不等的装免期。

写字楼销售市场的新增供应量为0.61万平方米，成交量为4.98万平方米。与去年同期相比，供求量均有小幅上升。销售端整体仍以去库存为主。随着市场逐步探底，受部分核心区高品质项目交易高价的影响，销售成交价格有所回升，约为20043元/平方米。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事阳江石指出，一季度市场整体问询量及带看量有所上升，但成交租金仍处于小幅下探阶段。在多重因素影响下，成本驱动型需求在租赁动因中占据主导地位，业主在租约条件及商务谈判中提供了更灵活、多样的策略。在科技驱动的新周期中，企业加速从低效资产向优质资产转移，房地产市场将进入“产业结构调整——供需匹配优化——资产保值增值”的新阶段。

南京零售商业市场持续升级，消费活力不断释放

2024年，南京消费市场稳中有进，全市实现社会消费品零售总额8,552.75亿元，同比增长4.3%。文旅市场的火热、居民消费的上涨以及新型消费业态的不断创新，为零售市场注入了活力。 受此积极的影响，2025年第一季度，位于城南商圈的中华城京东Mall开始试营业，为南京中高端购物中心市场带来约5万平方米的新增供应。截至一季度末，南京中高端购物中心总存量达到7,274,930平方米，环比增长0.69%。

本季度，内外资零售商继续在南京市场积极扩张或渗透。南京中高端购物中心市场净吸纳量达到52,766平方米，整体空置率环比下降0.73个百分点，至7.29%。快时尚、餐饮、生活方式、家居家电以及儿童业态仍是主要的需求动力。例如，Zara全新亚洲旗舰店在南京新街口开业；北欧家居NORHOR南京华贸中心店启幕；香港美心南京首店在华采天地开业。一季度，南京中高端购物中心首层租金报价环比下降0.28%，至人民币586.5元每月每平方米。为了迎合消费者不断升级的需求，众多购物中心积极调整业态组合、翻新物业设施、优化市场定位或设置体验性空间。

数据来源:戴德梁行研究部

展望未来，16个零售面积总计约1,233,420平方米的中高端零售物业有望于2025年后三个季度入市。随着大量新增供应的入市，南京优质零售物业市场的竞争将进一步加剧。然而，鉴于品牌商对优质地段的商铺租赁需求仍较为旺盛，南京核心商圈的租金和空置率预计将保持平稳。而在非核心商圈内，新增供应预计将对平均租金带来负面影响，并推升整体空置率。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，一季度，南京消费市场在政策引导和市场需求的双重作用下，展现出“春意盎然”的向好势头。众多知名品牌纷纷在南京开设其全国或区域首店，全市引入各类品牌首店超80家。随着更多优质购物中心的入市和现有商业项目的升级改造，南京零售市场将构建沉浸式、多层次的商业场景，为消费者提供情绪价值和情感共鸣。展望未来，南京将持续推进国际消费中心城市建设，为区域经济发展注入更多活力。

南京生物医药产业园集中亮相，专业化载体助力产业升级

南京产业园市场在2025年第一季度整体表现平稳，多个专业化园区进入集中亮相阶段。特别是针对生物医药产业的专业化载体项目，如南京经开区新港生物医药产业园、中国药大药谷（南京天印健康创新园）和DNE南京江宁生物医药智造基地等，成为市场关注的焦点。

南京经开区新港生物医药产业园是围绕产业研发、中试加速和规模生产需求建设的高标准、专业化载体。今年一季度，该园区的龙潭生产基地迎来了首批入园企业，预计三季度实现投产。园区配备了污水处理、危险化学品库等完善的配套设施，为企业的快速合规生产运营解决了后顾之忧。

中国药大药谷（南京天印健康创新园）则是江宁区聚焦新药研发、细胞与基因治疗、高端医疗器械等生命健康领域的核心载体。该项目重点布局创新药、MAH、美丽健康及核医学赛道，构建了“研发-转化-产业”的全链条生态。今年一季度，该项目完成竣工交付，宁丹新药总部大楼正式投入运营。

DNE南京江宁生物医药智造基地项目则围绕生命大健康、新材料、高端智造产业进行重点布局。项目配备了污水处理池、固废处理站、双回路供电和蒸汽接入等设施，充分考虑了目标企业的使用诉求。该项目预计将于二季度启动招商工作。

戴德梁行产业地产部南京负责人刘奕表示，专业化载体的集中入市，为区域优势产业发展提供了更为高效、便利的基本条件，也标志着南京产业地产市场在产业理解与产品适配度层面新一轮提档升级。

展望未来，戴德梁行高级董事、南京及合肥公司副总经理王飞强指出，南京作为东部地区的重要增长极，一季度整体经济运行呈现积极态势。写字楼市场的企稳、零售商业的持续升级以及生物医药产业园的专业化发展，都体现了南京的经济韧性与发展潜力。随着商办市场的持续扩容和各类产业载体的提档升级，南京在产业升级与创新发展上迈出了坚实步伐。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，南京近年来致力于实施产业强市战略，加快构建更具竞争力的现代化产业体系，整体经济呈现出良好的回升态势。然而，市场环境的复杂性与不确定性依然存在，南京在优化营商环境、提升产业竞争力等方面仍需持续发力。作为享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司，戴德梁行始终秉持专业、严谨的态度，凭借深厚的市场洞察力和丰富的全球资源整合能力，我们期待能够为南京在新的发展阶段提供助力，为城市高质量发展贡献力量。