昨天刚说完海珠，今天回到荔湾！

别看昨天说了海珠十四块宅地，但不一定今年就一定拍出来，也不一定在明年，只是有可能，现成的例子，石岗路地块我们讲了至少三年，但今年他还摆在那里，摆在今年的供地计划之中，只不过工业大道沿线注定会有大变化了，这是个大好事，每天都在变得不同，不是吗？

荔湾芳村的情况其实比海珠还要好，很多地方能连片开发，最重要的是荔湾的新房价格比海珠便宜很多，但改善客群也有很多，如果南洲板块的新房跟芳村一些较好素质的新盘总价一样，为什么不能选择芳村呢，除了去天河远一点，但面积和周边环境会强多了，我们提供一种可能性，让大家去思考，选择肯定不是千篇一律的。

这就是要写荔湾的缘由，同为中心区，荔湾的新房供应也算紧张，能有好的产品出来，我们就多一些期待。

湾区是国家中心城市的核心区、岭南文化中心核心区和粤港澳 大湾区广佛极点核心区。全区总面积59.1平方千米，下辖22条行政街。 2023年末，常住人口113.3万人，户籍人口80.48万人，2024年，全 年实现地区生产总值1316.36亿元，同比增长2.3%。荔湾区历史上地 处广州府城西门外，俗称“西关”，因“一湾溪水绿，两岸荔枝红” 的美丽景致而得名。 荔湾自古风物荟萃、名胜云集，很早就成为对外贸易和中外文化 活跃之地，被誉为“广州作为海上丝绸之路的起始地、岭南文化的中 心地、近代中国革命的策源地和中国改革开放的前沿地”的缩影和窗口。

先看功能分区吧！规划局把荔湾划为三个功能分区:

1、北片老城区建设荔湾文商旅活力区

2、城区中央、珠江南岸建设白鹅潭商务区

3、南片腹地建设海龙围科创区

不得不承认，现在荔湾重点打造的就是白鹅潭商务区，颜色为红色，海龙围作科创产业区，老荔湾还是走文商旅，保护性发展为主。

2025供地清单包括1宗商服用地，15宗住宅用地，2宗其他用地（广钢医院在此)1宗工业用地。

15宗宅地，看起来比海珠多，但24年荔湾没拍几块地，总体供应还是偏紧张的。

看分布图，还是集中在大白鹅潭片区，越来越多的新房加入，新的城市界面越来越无与伦比。

广钢车辆段一期地块，是大家都听说了好久的宅地，但关于这块地，很多的解读是错误的、离谱的。

我觉得必须要专业解读这块地。

首先，这块地供应量大吗？

一期（东半部）占地面积10.5万平方米，建筑面积17.73万平方米，容积率仅为1.5，也就这两年，广州才有些低容积率的产品出来，早前都很高很高，4.0是正常，5.0也有不少，甚至7.0的住宅都有，广州还好，深圳其实更高。越秀观樾是一块低密度的地，走高端。

我发现有些自媒体说产品，基本不讲数据，只输出观点，广钢车辆段目前17.73万的建筑面积，与广钢新城内的一个小区公园大道的体量相当，公园大道只1689户，广钢总共3万户，1/20的体量，说不上供应量巨大吧。

其次，这块地会大力打击广钢的房价吗？

这么低的容积率，能做出太差的产品来吗？以地铁的尿药，从来不是肯值便宜卖的主。要说打击楼价，朗阅才更狠。

我觉得我已经把这个话题讲清楚了，产品应该中上的产品。

小梅大街7号，建筑1万平方米，小到不能再小的一座单体楼，在老荔湾彩虹桥的老居民可以关注一下。

大坦沙一下放出来4块地，有江景无噪音，只是离地铁河沙站有800米以上，有点远，但勉强能接受。

LW05有29平方的建面，容积率4.5，从数据看就是比较好的中大社区，看起来有点像保利臻誉，花园大楼栋较多，居住舒适，这可能是荔湾老城区最好的改善位了。

5号线滘口客运站，交通用地改为二类居住用地，地铁肯定是方便的，还没天馥那么吵，价格应该差不多，可以略贵一点。

公交的地，还是交回给公交开发吧。

石围塘 AF010726地块744、745地块，石围塘地铁口，正月初一我就出过这个地铁口，这属于白鹅潭核心了，三块地加起来5.09万平方米，总建筑面积25.0289万平方米，容积率5

东南一线面江，西南咫尺11号线，南面是个公园，这块地将无敌！

又多一个看烟花汇演的场景，烟花易冷，人生如梦，及时行乐。

当初雅居乐在北面做715，拍了个贵价地，做了个烂产品。

这里占地还挺大的，楼栋也较多，位置好很多，无任何不利因素，只说产品，比白鹅潭悦府还要好，6万+可以期待，7万+的产品也会有，荔湾沿江这一片，除了滘口那边价格做烂了，其他地方并不便宜。

陆居路这宗16.0的容积率的写字楼，保利置业会拿下来吗？

羊城食品厂这块地，会不会是花语和岸的二期？容积率2.8，建筑面积4.9万平方米，可以建两栋楼，保利拿下来，销售部都不用建，用现成的，时间成本也低，以后管理也方便，挺好的。

又是一宗重磅，荔湾真是深藏不露呀，你到底藏了多少宝地，原广东制药厂/总厂芳村厂区，沙涌站地铁站0距离，太古里0距离，话说以后芳村太古里叫什么名？叫芳村太古里吗？前置芳村好像不那么上档次！

目前地块还是红色商业，仍待调整控规，甚至乎的具体占地多少、建面的多少？数据都没给出来，没关系，是钻石总会发光的，稍等等就有调规出来了，保持关注。

至于价格，一样可以期待6万左右，只要密度不是特别高。

芳村客运站，1号线0距离，占地2.28万，建筑面积5.86万平方，容积率3.0，地块不算大，但情况比和颂和浣花里要好，设计上主朝向往东南偏转，可以避开芳村大道的噪音，这个路口是个较大的红绿灯，车多速缓，吵倒是不是特别吵。

价格预期在4.8万左右吧。

一路向南到广钢新城，广钢医院地地块也放出来了，改造后一间三甲级的超级医疗配套，给10万广钢居民带来极大便利。

还有葵蓬南地块是刚需，翠园道以南，珠江以西地块，约3万平方建筑面积，上次挂牌单价便宜，但保利还是没拿，拿下来建刚需呗，看江的刚需，噱头如何？

鹅公村地块，就如葵蓬南一般的刚需。

今天总算见到了许多好地!

关注琶洲琶洲，带你们真正认识产品！我们新建了笋盘群、海珠群、琶洲群、天河珠江新城群、奶厂群、番禺万博群、黄埔群、荔湾广钢群、白鹅潭群等，欢迎进群来聊！

我放群二维码，总有一个乐色把群二维码转发到一些广告推广群，进来一些莫名奇妙的人，烦不胜烦。建议朋友们扫第一个码，备注区域，我一个一个拉人。