文｜邓浩志

近日，南京发布住房以旧换新补助活动，购房人最高可获1%补助。1%看上去很少，但大家要注意，房子不单是消费品，更重要的是资产。打个不恰当的比方，当你到银行存钱时，立即给予1%的额外奖励，这种吸引力是否大不相同了？

图片源于网络

购房补贴政策其实由来已久，但这种以旧换新购房补贴还是第一次。以往的购房补贴，是针对特定人群的，比如某些城市想吸引高端人才给予购房补贴，本质上是为城市产业布局着想。是政府财政支持产业的一种行为。而南京的这个购房以旧换新，则是针对多数群体的，属于刺激消费行为。以往买房直接给补贴是不可想象的，就等于直接发钱。但由于前段时间已经把购房纳入到消费领域，所以也就开始套用“刺激消费政策”了。所以也就有了你只要愿意拿钱“投资”房产，政府直接给钱鼓励。

不过这个补助也是有总额限制的。首批政府补助资金达1亿元，实行总量控制。如果按套均价格300万计算，则每户平均获得补助3万，1个亿大概可以补助3300个家庭。这个额度大概不到南京新房一个月的成交量。当然，能拿到这笔钱必须参加以旧换新，具体落地有什么细则仍需观察。

但我想强调，南京这次算开了头，真正把住房当成了消费品给予补贴，应该能起到一定的拉动作用。而其他城市后续可能还会想出各种新的招数刺激楼市的需求。

我最近在帮广州的保障性住房录制宣传片，对比了一下其他城市不同版本的保障性住房，尤其是配售型，几乎都是一个思路。总体上是学习新加坡的“组屋”模式，放弃了之前被诟病的，买保障房竟然能获利的限价房模式，经济适用房模式。也放弃了市场接受度较低的共有产权房模式。

新配售型保障性住房的几个特点：

1、价格比较低廉，大概是同区域商品房的一半价格。位置也不错，不会是偏远郊区，通常有地铁覆盖，周边基本生活配套都比较齐全，不会是“鸡肋”。

2、优先保障特定的群体，或者是城市户籍居民，或者是特定人才。至于新市民，尤其是外来年轻人的普通人才，按目前各地方财力和保障房建设速度，暂时是没有能力覆盖到这个群体；

3、仅在体系内流动，只能卖给符合条件的人或者政府回收。不可市场化，不能按市场价进行转让。所以买保障房的家庭虽然买的便宜，但也不可能因此获利。

至此，我个人认为，关于住房民生保障工作，总算摸出了一条正确的道路。过去20多年，我们曾经希望商品房房价足够低，能够承担保障房的任务，结果反而导致了调控目标相互矛盾，房地产行业出现了困难。也曾经大规模建设保障性住房，结果是形式主义占主导，大批偏远闲置，空置，滞销项目出现。而今新的模式至少在我看来是非常科学的，可行的，市场可接受的。尽管刚刚起步，总量还不大，覆盖群体还不够多。但相信按这个思路走下去，会让更多居住相对困难的家庭获得改善的机会。

至于对商品房市场的影响，我认为基于总量目前还不大，所以未来五年应该都不会有明显影响。五年之后则看新增供应速度，就算有影响，影响的也是初次置业的刚需产品为主。