文 | 张文静
编辑 | 田晏林
“下半年，房地产行业会更好，还是更糟糕？”9月7日，在万科媒体交流会上，面对疑问，万科董事长郁亮没有正面回答，他只是把万科“农民”论的老调搬了出来：“我们不管天气怎么样，只当好农民种好地。”
一周前，在万科中期业绩会上，郁亮曾说房地产还是十万亿的市场，并重申了他对市场“短期触底”的判断。作为房地产头部企业，万科展示出自己对行业和市场的信心。在媒体交流会上，擅长造“金句”的郁亮继续说：“好厨师一定能活下去。”
在他看来，只有当房企具备做好产品的能力，做好服务的能力，有好的经营能力时，才就能够“有饭吃”。
听上去郁亮的心态比较好，一直给自己打气，但今年上半年能让他安枕无忧的日子其实并不多。在两个多月前的万科年度股东大会上，他甚至说这是从业以来压力最大的一段时间。
财报显示，上半年万科手握1400亿元现金，营收和净利双增长，但万科销售面积和销售金额同比分别下降了41.1%和39.3%。
《财经天下》周刊注意到，在万科2069.16亿元的营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1916.7亿元,占比92.6%；来自物业服务的营业收入为121.9亿元,占比5.9%。而多元化业务的收入虽同比去年有所增长，但对业绩的贡献比例依然较小。
（万科2022年媒体交流会现场。受访者供图）
01 微光是什么？当房企“一把手”们把自家公司财务报告翻了无数次的时候，万科董事长郁亮在全国30多个城市走了一圈，看了万科的100多个项目。“我发现微光去了。在今天，光明比金钱更重要。”郁亮在媒体交流会上说。
在房地产行业的调整期，外界更想知道，在“老大哥”万科的眼中，“微光”到底是什么。最近两个月，郁亮几乎没有回过深圳总部，而是飞到全国各地看产品和服务。
他将万科惠州项目的员工如何在城中村寻找客户、哈尔滨项目如何卖房、乌鲁木齐项目如何打造网红街招商、长春项目如何线上交房、杭州商业地产如何寻找商家入驻等案例，一个个讲给媒体听。并且说他看完这些项目后，就看到了微光。
比如他发现，市中心和偏远地区的泊寓项目在都遭受疫情冲击、业绩下滑的情况下，后者比前者能更快恢复。因为市中心项目一向不缺客户，坐等客户上门，但偏远项目必须主动找客户。在不佳的市场环境下，拥有找客户的能力的偏远项目自然比市中心项目更容易恢复。
“所以，不能贪婪，不好的时候也不要恐惧。”郁亮解释说，安全比增长更重要，能力比规模还重要。市场不好的时候也不用恐惧，“市场没有做完的生意，只有没做好的生意。”
在郁亮看来，万科就像一位打工人，而打工人最重要的就是“有一门手艺”，只有如此，才能造出好房子、提供好服务。否则，丢掉了手艺，就真的没有任何机会了，“因为社会不需要你”。
今年以来，郁亮在万科内部反复强调的只有八个字：尊重常识、敬畏市场。他认为没有一个单边上扬的市场，也没有一个单边下跌的市场，行业不可能永远高歌猛进，但也不会一直深不见底。“市场有高有低，因此要有敬畏之心。”
（万科2022年媒体交流会现场。受访者供图）
02 多元化能力亟待提升今年上半年，万科北上广深各区域区首，及长租公寓、物流等各业务线负责人对郁亮说得最多的一句话是“常做常新”。
郁亮也认为，这个十万亿的房地产市场不可能说没就没了，尽管恢复不是直线，而是缓慢地，波浪式变化，但在主营业务受到挤压的当前，产品、服务和新业务仍要“常做”下去。
万科提高了对长租公寓、物流、商业等经营服务类业务受到的重视。一位内部人士告诉《财经天下》周刊，目前公司内部对这些项目的支持力度很大，“跟房地产开发业务相比，物流一单仅10元左右，物业只有几毛钱，看似薄利，但这些都是滚雪球式的，规模越大越挣钱。”
去年6月，万科宣布将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。为此，万科要求管理人员都要全部下沉，“老将”王海武转任印力集团总裁，彼时有业内人士称，万科发力商业的意图明显。今年1月，万科总裁祝九胜也走到一线，负责起长租公寓“泊寓”的业务。
半年报显示，万科经营服务类业务收入同比增长30.6%至241.1亿元。其中，物业服务的收入增速为 42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 39.1%、12.3%和 10.4%。
万科在多元化业务上布局了很多年，但对整个集团的营收贡献比例一直不大。如今，面对地产开发业务业绩的下滑，万科也开始加快了扶持多元化业务的步伐。今年，万科内部对物流等板块提出了盈利要求。
或许可以让郁亮松口气的是，作为主营业务之一的物业服务，万物云距离上市仅一步之遥。
在中期业绩会上，郁亮曾表示，不在意短期市场估值，更看重与开发业务的协同。这次他再次重申，不同发展阶段有不同的主角，但不同发展阶段的主角，都要具备这个阶段所需的能力，“现在单一的开发能力已经不够了，复杂的项目需要开发、招商、运营等多种服务能力。”
他以万科在福州的大型城市更新项目“烟台山商业漫步街区”举例，认为未来万物云需要与万科的开发、印力商业等部分板块合作。但这种能力能否大面积复制，外界也在等着万科拿出更多的产品说话。
