房地产公司在修建商品房时，虽然取得了修建范围内土地的使用权，但建筑规划区内的道路、绿化、公共用房等占用范围内的土地使用权仍属于全体业主共有，范围内的收益自然也应该归属全体业主。
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基本案情
2012年3月，某房地产公司取得了重庆市城区某地块106545.3平方米的《重庆市房地产权证》，并在此开发修建了一小区共计52幢商品房予以出售。2014年11月，该房地产公司将除去商品房占地面积26905平方米之外的79639.6平方米土地办理了《重庆市房地产权证》，包含了该小区的公共道路、配套设施等，但未对地上车位办理所有权登记。
后某物业公司与该房地产公司、案涉小区业主委员会三方签订了《委托经营管理协议》，受托按每月150元的价格收取停车费。2021年1月7日，物业公司向该小区业主宋某收取了2021年1月的室外停车费150元。现宋某起诉要求房地产公司与物业公司立即停止收取其停车费的行为并退还其缴纳的150元停车费。
生效判决
生效判决认为，房地产公司虽然取得了修建的52幢商品房占地面积以外其他土地的建设用地使用权，但上述土地中包含了案涉小区的公共道路、绿地、公共设施等在内的土地面积，房地产公司对案涉79639.6平方米土地办理《重庆市房地产权证》的行为侵犯了包括宋某在内的小区业主的共有权。
案涉车位在某房地产公司与业主签订《商品房买卖合同》时并未约定通过出售、附赠或者出租等方式确定归属，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应当属于全体业主共同所有。
宋某利用属于业主共有的停车位停放车辆，所支付的停车费应当纳入小区公共收益，公共收益的管理、使用均有明确法律规定，宋某要求返还停车费归个人欠缺法律依据，故判决驳回宋某要求返还停车费的诉讼请求。
相关法律法规解读
【关联法条】：
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《重庆市物业管理条例》第七十八条规定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会决定。业主大会成立前，前期物业服务合同不得对上述事项进行约定。
【专家观点】：
按照法律规定，建筑规划区内的道路、绿化、公共用房等占用范围内的土地使用权属于全体业主共有。业主对共有土地享有占有、使用、收益的权利，包括地面无产权停车位的收益权。
开发商私自将已经出售的商品房红线范围内的公共部分的土地使用权办理权属证书至其名下，损害了业主的共有权，其行为不能对抗业主的权利。相关公共部分的使用、收益权利仍归属全体业主，本判决对业主的共有权利予以充分保护。
文章来源：重庆市物业协会公众号
