在房圈有一句话叫“资产不过亿，不要买公寓”，我们一般买房默认只买70年产权的普通住宅。因为只有住宅才绑定了这个城市的教育、户口、医疗、养老等资源，而这些都是公寓所不具备的。

所以对于我们绝大多数人来说，只买住宅，除非你已经有了5套、8套住宅，已经没有购买住宅的名额了。但手上还有闲钱，又怕贬值，可以买几套公寓来收租金，大城市核心地段租金收益率在3%以上的公寓也是可以考虑的，相当于一个长期理财产品。但对于我们绝大部分普通人来说，不建议你买公寓。

我知道公寓地段好、总价低，装修还漂亮，我也知道它上下两层，还能办公。很多年轻的白领因为暂时买不起住宅，被公寓较低的价格、豪华漂亮的外表吸引就去买了公寓，以为是捡了个便宜。其实这是大错特错的。开发商正是抓住人们这样的心理，定向收割买不起住宅的穷人和小白领。

首先，公寓是40年产权的商业地产，虽然装修得像个住宅，但它本质上还是开发商把商业办公楼分割成小面积，然后装修成类似住宅的样子，往往一层20几户，像个酒店。一层楼有搞美甲的、办公的、有开麻将馆的，甚至还有做“人肉生意”的，没有居家的氛围。

这还不是最重要的，重要的是公寓不能落户，也没有学位，并且水电费是商水商电，物业费也高，比住宅高出一倍，有的年轻人因为钱不多买了公寓，等到结婚，有了孩子，因为之前存的钱都拿去买公寓了，想再买住宅就更难了。

其次，公寓在二手房市场很少有流通，很难交易，为什么？因为二手公寓交易有天价的税费，个税，契税、增值税，土地增值税加在一起，占到总房价的将近30%。即便你公寓升值了，扣掉这些税，说不定还会亏钱，这也是为什么很多人不买公寓的主要原因。

再来说说商铺，为什么说商铺是定向收割富人的呢？因为他们虽然有钱，但如果认知不够，跟不上时代的发展呀，思想还停留在“一铺养三代”的幻想中，过上坐等收房租的生活。商铺一般总价较高，是开发商定向收割富人的工具。是一种智商税。

在互联网高速发展的今天，哪里有流量，哪里就有财富，现在的交易都在向线上转移，线上电商没有房租、水电费、人工费。同样一个商品，价格竞争力可以秒杀线下实体门店，谁还会到店里去买。造富的机会在线上，而不在线下，大量的门店倒闭、转让已经说明实体店已经开始走向末路了。

以前是一铺养三代，现在是三代养不了一铺。除了市中心或核心地段的商铺，大量的商铺很难出租，并且不确定性很高，遇到修路，修地铁等施工，路段封闭就等于没生意了。如果你的商铺想转向，先不考虑有没有人接手，就算这些天量的税费都能让你知难而退。

公寓和商铺都是商业地产，这些都不是我们传统意义上的房产，是垃圾资产。如果你手上有公寓或商铺，建议尽快置换成大城市70年产权的普通住宅。

白领买公寓以为捡了个便宜，其实是买了个奢侈品，富人买商铺以为买了一个可以生钱的宝贝，其实买了一个烫手山芋。

人生最大的执念在于你誓死捍卫的真理，去年已经成了一个笑话。而你还在坚持。