前几天，一位从事地产工作十年的老朋友，跟我分享了一个数据：北京某小区一套房子，挂牌556万，当天就吸引了7波客户看房，业主连夜涨价60万。有人说，房价要开始暴涨了。

真实情况到底是咋样的？我从市场、政策和数据三个角度，聊聊现在的房地产市场。

市场现状：分化越来越明显

在一线城市核心区域，房子确实不愁卖。一位地产中介告诉我，学区房基本上挂出来就有人抢，有的直接加价也要买。

北京和上海的部分楼盘，开盘去化率超过90%。地段好、品质佳的楼盘，市场反响格外热烈。深圳某新盘认筹率超300%，创下近两年新高。

说完火热的一面，再说说冷的一面。在徐州，一个小区从去年10月挂牌155万，到现在降到117万，还是没人接盘。

郊区的房子更惨，原本550万的房子，现在降到400万都卖不动。有的房子挂了两年，连问的人都没几个。

不同城市、不同区域，房价表现差异很大。一线城市核心区域的好房子依然坚挺，二线城市分化明显，三四线城市真的不太乐观。

政策面：释放积极信号

最近的政策支持力度不小：

房贷利率降到历史低点

首付比例普遍下调

二手房交易费用降低

限购政策逐步松动

契税优惠政策出台

银行态度明显转变了。跟一位银行信贷部门的朋友聊天，他说以前担心房贷坏账，现在主动找客户做房贷了。额度也比去年宽松很多。

真相在数据里

看看这几组关键数据：

房子总量：全国有6亿栋楼，按每栋住5人计算，能住30亿人。

城镇化情况：目前城镇化率65%左右，增速明显放缓。

人口变化：2023年新生人口902万，比2016年的高峰期少了800万，跌幅接近一半。

家庭住房：城镇43%的家庭拥有两套及以上房产。

这些数据说明啥？供给充足，需求在减少。跟几位90后聊天，不少人说：“我家里有两套房，以后直接继承就行，没必要再买了。”

普通人该怎么选择

对于还没买房的年轻人，我给三点建议：

别着急入市。现在市场不大可能一下子暴涨，慢慢看、慢慢选，选到合适的再出手。

优选主城区。郊区房子升值空间有限，主城区的房子保值增值能力更强。

控制还贷压力。月供最好控制在月收入40%以内，给自己留点余地，以防意外情况。

特别提醒几类情况要当心：

人口持续流出的城市要格外小心

高层住宅维修成本高，老了以后很麻烦

远郊的房子，交通不便，居住体验差

采访中遇到不少卖房的业主，他们给出的建议是：在这个市场，卖房要趁早，买房不用急。有套小户型在郊区的业主说，与其等到将来没人要，不如趁现在还能卖个好价钱。

市场走向看这里

根据住建部最新表态：未来价格会慢慢回归理性，用时间换空间，实现软着陆。

对比一下现在的情况：

一线城市：核心区域房价稳定，甚至有上涨趋势

二线城市：区域分化明显，好地段的房子依然抢手

三四线城市：普遍面临压力，去库存任务艰巨

综合来看，2025年房价大概率不会出现暴涨。市场已经进入理性期，价格会随着供需关系慢慢调整。

对想买房的人来说，这未必是坏事。可以不用担心房价飞涨买不起，有更多时间和空间去选择合适的房子。