房地产，回归正轨了

一、房地产回归正轨的迹象

1、政策调控效果

近年来，政府对房地产市场的调控政策持续发力，旨在实现市场的健康稳定发展。通过实施限购、限贷、增加公共住房供给等措施，有效抑制了投机炒作行为，使得房地产市场逐步回归理性。国家统计局数据显示，2024年全年全国新建商品房销售9.7亿平方米，同比下降12.9%，但自2024年5月份以来，全国新建商品房销售跌幅已连续收窄，四季度新建商品房销售面积和金额都实现了正增长。这些数据表明，政策调控效果正在逐步显现，房地产市场正在向更加健康和稳定的方向发展。

政策调控不仅在需求端取得了显著效果，在供给端也进行了有效调整。例如，政府加大了对房地产企业融资的监管，防止过度杠杆化带来的金融风险。同时，通过推进房地产税立法，从长远角度解决房地产市场的不稳定问题。这些综合措施不仅有助于房地产市场的短期稳定，更为市场的长期健康发展奠定了坚实基础。

2、市场反应

随着政策的深入实施，市场反应逐渐积极。房价过快上涨的势头得到有效控制，尤其是在一些热点城市，房价开始出现稳定甚至小幅下降的趋势。同时，房地产销售量也逐步趋于理性，购房者对市场的预期更加稳定，不再盲目跟风购房。数据显示，2025年1月，百强房企实现销售操盘金额2276.1亿元，同比降低3.2%，房地产市场延续止跌回稳态势，叠加春节假期因素影响，整体保持低位运行。作为对比，2024年1月，百强房企实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%。与全年相比，克而瑞数据显示，2024年12月百强房企实现销售操盘金额4513.9亿元，同比基本持平。累计业绩来看，2024年全年百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比下降了28.1%。

市场的理性回归不仅体现在房价和销售量的变化上，还表现在购房者心态的逐渐成熟。越来越多的购房者开始关注房屋的居住属性，而不是单纯的投资价值。这一变化促使房地产市场朝着更加健康和可持续的方向发展。此外，随着市场预期的稳定，房地产开发企业也开始调整自身的开发策略，更加注重产品的质量和服务的提升，以满足购房者对高品质居住环境的需求。

二、房地产市场当前状态

1、土地市场回暖

在政策调控和市场自身调节的双重作用下，土地市场开始出现回暖迹象。特别是在一些核心城市，土地拍卖市场的活跃度显著提升，溢价率也有所上升。数据显示，2025年1月，全国300城宅地成交建面环比下降48%，但年初至今累计成交同比仍增长6%。华润置地、建发房产、保利发展等企业权益拿地金额居前，凸显头部房企对核心城市土地价值的长期看好。

土地市场的回暖不仅反映了市场信心的恢复，也预示着未来房地产供应的增加。房企们对核心城市土地的热情投入，显示出他们对市场长期发展前景的信心。此外，政府在土地供应方面的政策调整，也为土地市场的回暖提供了支持。例如，一些城市通过增加公共住房用地供应，优化土地出让结构，确保房地产市场的稳定发展。

2、房企财务改善

面对市场的变化，部分房地产企业通过债务重组和融资渠道的恢复，逐步改善了财务状况。例如，绿城中国通过主动管理债务结构，成功降低了短期偿债压力，为后续发展腾挪了空间。此外，随着市场回稳，房企的销售业绩也有所提升，进一步增强了企业的现金流和财务健康性。2024年，绿城中国的全口径销售额位列行业第六，新增土地货值排名第四，持续拿地能力为其后续增长提供了支撑。

房企财务改善不仅有助于企业的可持续发展，也对整个房地产市场的稳定起到了积极作用。财务健康的房企能够更好地应对市场波动，确保项目的顺利推进和交付，从而提高市场的整体信心。此外，房企通过优化债务结构和融资渠道，也能够降低金融风险，确保市场的长期稳定发展。

3、消费者信心恢复

随着房地产市场的逐步稳定和政策的持续优化，消费者的购房信心开始恢复。市场数据显示，购房咨询量和看房量大幅增加，特别是在一些核心城市，购房者对市场的预期逐渐转向积极。这一变化不仅促进了房地产市场的活跃，也为市场的持续恢复和发展打下了良好的基础。贝壳数据显示，2025年春节后第二周（2月10日-2月16日），七大重点城市二手房带看量环比上涨近80%，北京、上海环比增幅超100%。其中，上海单周带看量已超过去年四季度高点2.1%。

消费者信心的恢复不仅体现在购房需求的增加上，还表现在购房者对市场未来发展的乐观预期上。随着市场预期的稳定，购房者更加理性地选择购房时机和购房区域，从而推动了市场的健康发展。此外，政府在购房政策上的支持，如降低首付比例、下调房贷利率等，也为消费者信心的恢复提供了有力支持。

三、长期展望与挑战

1、城市分化持续

尽管房地产市场整体趋于稳定，但城市之间的分化现象仍然存在。一线及核心二线城市由于其较强的经济基础和人口聚集效应，房地产市场表现相对强劲，而部分三四线城市则面临需求下降和市场调整的压力。数据显示，2025年1月，一线城市新房价格环比连续两个月上涨，涨幅为0.1%；二线城市新房价格环比上涨0.1%，时隔19个月重回上涨区间。二手住宅价格方面，一线城市环比连续四个月上涨，涨幅同样为0.1%。

城市分化的持续存在，使得不同城市的房地产市场面临不同的挑战和机遇。一线及核心二线城市需要继续加强市场调控，防止市场过热和房价过快上涨。而三四线城市则需要通过优化市场环境和提升城市吸引力，来促进市场的稳定发展。政府在制定政策时，也需要考虑城市之间的差异，采取因城施策的策略，确保市场的整体稳定。

2、房企战略调整

面对市场的新环境，房地产企业开始调整战略，更加注重产品的质量和服务，以适应市场需求的变化。例如，越来越多的房企投入到改善性住房项目中，同时加强与金融、科技等领域的合作，以提升自身的竞争力和市场适应能力。绿城中国通过要约购买美元债，优化债务结构，为后续发展腾挪空间，同时也为市场注入流动性改善的积极预期。

房企战略调整不仅有助于提升企业的市场竞争力，也能够推动整个行业的健康发展。通过注重产品质量和服务，房企能够更好地满足购房者的需求，提升市场的整体满意度。此外，房企通过与金融、科技等领域的合作，也能够探索新的发展模式，推动行业的创新和升级。

3、政策导向及影响

政府对房地产市场的政策导向仍然坚持“房住不炒”的原则，同时加强对房地产市场的长效管理机制建设。这包括继续推进房地产税立法、增加公共住房供给、优化土地供应结构等措施，以促进房地产市场的健康发展。中央政治局会议明确提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

政策的持续优化和调整，不仅有助于房地产市场的短期稳定，更为市场的长期健康发展提供了保障。通过推进房地产税立法，政府能够从长远角度解决房地产市场的不稳定问题。而增加公共住房供给和优化土地供应结构，则能够确保市场的供需平衡，防止市场过热和房价过快上涨。

四、未来趋势预测

1、市场需求预测

预计未来房地产市场将以改善性住房需求为主。随着居民生活水平的提升和对居住环境质量要求的提高，改善性住房将成为市场的主导力量。特别是在一线和核心二线城市，这一趋势将更为明显。数据显示，2023年上半年，有4家企业交付套数超十万套，12家企业交付套数超五万套，房企重点围绕产品落地及优化服务两大环节，搭建完善的全周期交付体系。

改善性住房需求的增加，将推动房地产市场朝着更加健康和可持续的方向发展。房企们需要关注这一趋势，通过提升产品质量和服务，满足购房者对高品质居住环境的需求。此外，政府在政策支持上，也需要加大对改善性住房需求的扶持，推动市场的稳定发展。

2、供给结构优化

房地产企业将更加注重产品的多元化发展，包括开发更多符合市场需求的绿色建筑、智能家居等，以适应消费者对居住品质提升的需求。同时，随着政策对租赁住房市场的支持，预计未来租赁住房的供给也将增加，为市场提供更多的选择。北京市规自委发布的《技术要点》提出，通过丰富居住空间形式、增强居民“获得感”，立足以人民为中心，提升城市烟火气，补充基础公共服务功能，优化小区空间布局，提升小区形象品质。

供给结构的优化，不仅能够满足市场需求的变化，也能够推动整个行业的升级和创新。通过开发绿色建筑和智能家居，房企能够提升产品的附加值，增强市场竞争力。而租赁住房供给的增加，则能够为市场提供更多的选择，满足不同层次的需求，推动市场的健康发展。

3、政策调整预期

政府可能会根据市场变化进一步调整政策，以支持合理住房需求和抑制投机炒作。这可能包括调整贷款政策、优化土地供应结构、以及推进房地产税改革等措施，以实现房地产市场的长期稳定健康发展。7月24日，中央政治局会议为房地产行业定调，明确提出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

政策的适时调整和优化，不仅有助于市场的短期稳定，更为市场的长期健康发展提供了保障。通过调整贷款政策和优化土地供应结构，政府能够确保市场的供需平衡，防止市场过热和房价过快上涨。而推进房地产税改革，则能够从长远角度解决房地产市场的不稳定问题，确保市场的持续健康发展。

五、房地产回归正轨的意义

1、经济稳定增长

房地产市场的稳定对于整个经济体系的健康发展至关重要。作为国民经济的重要支柱产业，房地产市场的稳定可以带动相关产业的发展，如建筑业、装修业、家电业等，从而促进经济的稳定增长。数据显示，2024年1-11月，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%；房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%；土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%；土地成交价款8669亿元，同比增长31.5%。

房地产市场的稳定不仅能够带动相关产业的发展，还能够为经济的持续增长提供有力支持。通过确保市场的供需平衡和价格稳定，政府能够防止市场波动对经济体系的冲击，确保经济的稳定发展。此外，房地产市场的健康发展，还能够为社会提供大量的就业机会，推动社会的和谐发展。

2、社会和谐发展

合理的住房结构和价格有助于提升社会整体福祉。房地产市场的稳定可以帮助实现居者有其屋的目标，减少社会不平等，促进社会和谐。通过增加公共住房供给和优化住房结构，政府可以确保不同收入层次的居民都能享受到合适的住房条件，从而提升社会的整体满意度和和谐度。

合理的住房结构和价格，不仅能够提升社会整体福祉，还能够推动社会的可持续发展。通过确保每个居民都能享受到合适的住房条件，政府能够减少社会矛盾，提升社会的整体稳定性。此外，房地产市场的健康发展，还能够推动社会的进步和发展，提升居民的生活质量。

3、行业健康发展

市场规范化可以促进房地产企业持续健康发展。通过加强市场监管，打击违法违规行为，可以营造一个公平竞争的市场环境，促使房地产企业更加注重产品质量和服务提升，从而推动整个行业的健康发展。北京市规自委发布的《技术要点》提出，通过多项创新措施提升住宅品质，以满足市民日益增长的居住需求和城市发展的高质量标准。

市场规范化不仅能够推动房地产企业的健康发展，还能够提升整个行业的整体竞争力。通过加强市场监管和打击违法违规行为，政府能够确保市场的公平竞争，防止市场乱象对行业的冲击。此外，通过提升产品质量和服务，房企能够更好地满足市场需求，提升市场的整体满意度。