3月25日下午，由广东省房地产行业协会主办，《南方房地产》杂志、乐居协办的“广东房协2022春季演讲会”在广州举行。
演讲会上，广东省房协专家委常务副主任委员、土地与产业研究中心主任赵卓文，以“稳地产时期，新发展模式”为主题展开演讲，通过客观真实数据分析市场，传递市场变化，给行业参与者提供决策参考。
本文详尽归纳演讲精华，全文读完约需7分钟。
01 2022是“变”之年
演讲会上赵卓文首先指出，2022经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的“三重压力”，同样，房地产市场也面临着“三重压力”，分别是收入预期下降、出现流动性危机的房企的降价促销、大众对房地产市场预期的改变。
据2022年1-2月全国房地产数据显示，除了全国房地产开发投资为14499亿元，同比增长3.7%外，其余数据都在下降。其中商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；住宅销售面积同比下降13.8%；商品房销售额15459亿元，
同比下降19.3%；住宅销售额同比下降22.1%；房地产开发企业到位资金同比下降17.7%。另外，在2021年初的时候，千亿市值房企有11家，但到2022年初，千亿市值房企数量缩减，只剩下7家。
在当前情况下，今年两会政府工作报告用120个字定调了楼市：
继续保障好群众住房需求。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式,
坚持租购并举，加快发展长租房市场推进保障性住房建设,
支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求稳地价、稳房价、稳预期,
因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
而房地产业界所担心的事情并没有出现，取而代之的，是各部委、领导的相继表态，向房地产市场释放了友好的信号。
住建部部长王蒙徽：
防风险稳增长促改革 推动住房和城乡建设事业高质量
发展住建部部长王蒙徽：
房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。
银保监会主席郭树清：
房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。
国务院金融委：
要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
此外，今年房地产市场有两个已经确认的因素，分别是房地产税试点缓行和因城施策，这对房地产而言亦是好消息。
但是，赵卓文也指出，目前在土地市场、“三旧”改造、并购进程、楼价走势、乡村振兴与集体建设用地政策等五个方面，都有很多不确定的因素，仍存在巨大悬念。
因此他认为，2022年是分化年也是并购年，更是转型年。房地产行业从赚快钱转变到赚慢钱，从赚开发的钱转变为赚经营的钱，从“高杠杆、高负债、高周转”转变为“高质量、稳经营”。
02房地产市场进入“稳地产时期”
受经济、人口问题、政策调控等方面影响，赵卓文认为，中国房地产将迎来规模缩减的新十年，面临住房总需求回落、投资回落的情况，进入“稳地产时期”。
而随着“稳时期”的来临，行业也将迎来新转变。他指出，房地产行业定位由“支柱行业、经济增长点”转变为“经济平稳支撑点”；行业发展的规模也会逐渐收缩；行业的发展机制则将走向健康发展、良性循环的长效机制。
随后，对于企业在“稳地产时期”的发展，赵卓文提出了几点建议。
一方面，短期机遇可关注并购与企业债务重组、大都市圈发展、轨道交通TOD的新发展空间、新型城镇化、产城融合发展、新城建、双碳目标等7个方向。
另一方面，长期机遇可关注两大市场：大都市圈房地产市场，乡村振兴市场；三大风口：养老大健康产业，智慧城市、智慧社区、智慧建筑，新型房地产服务业。
总的来说，赵卓文强调“稳”是关键点。他认为企业要注意，利润比规模重要、经营比开发重要，要注重新发展模式拓展新发展空间。
此外，对于2022年房企在经营发展上要注意的是：
要坚守房企生命线，即“质量和信誉”；关注“共同富裕”要求，企业应提高政治站位，积极参与第三次分配；适者生存，房企要主动迎合行业环境调整，在新周期、慢时期更应快转变；建立风险防火墙——提高竞争力，保证现金流和利润；去杠杆、降债务，包括降低负债规模和成本等。
03广东土地市场分析与预测
在回顾2021年广东土地市场发展时，赵卓文提到，在2021年广东省经营性用地挂牌14586万㎡，创下近九年新高。但土地成交指标回落，2021年广东省经营性用地成交面积近12120万㎡，同比略有回落，成交金额为7111亿元，同比下降13.1%。
除此以外，2021年土地市场的特点还包括以下几点：
•全年整体溢价率8.9%，其中上半年整体溢价率为13.7%，下半年则降至4.7%，下降较为明显；
•商服用地成交集中度提高，主要集中在广州、深圳、佛山、东莞四个城市，占全省商服用地成交金额比例达到82.9%，为连续两年超八成；
•大湾区土地成交金额省内占比近九成；
•广深居住用地集中出让合计成交2738亿元，两市分别占全省所有居住用地成交金额比例的41.6%及47.5%；
•工业用地迎来出让大年；
•高价地成交量收缩，10亿元以上宗地成交峰值集中在广州、深圳居住用地集中出让时间点；
•大体量工业项目用地保持高速增长势头，随各地“十四五”产业规划陆续发布，预计产业用地供需增长会持续；
•大湾区土地成交金额同比下降12.7%；
•粤东区域土地市场量升价跌；
•粤西区域成交面积创新高，大体量工业项目落地是主因；
•粤北区域连续三年成交金额超120亿元。
而对于2022年广东土地市场的展望，赵卓文认为，就1-2月土地市场的表现而言，广东省土地市场开局处于调整期。1-2月的成交金额近年来首次累计不足200亿元，土地累计流拍面积首次超过200公顷，市场复苏相对较慢，还需要作出适当的调整。
总体而言，赵卓文认为2022年广东土地市场将有几个趋势：
•居住用地地价溢价率趋降；
•土地市场稳健为主，深挖市场需求，土地要素市场化配置改革加速；
•“十四五”期间将迎来住房供应结构深化、供应量加大局面，居住用地供应亦会更为精细化；
•国企、央企仍将是土地市场的主角；
•企业在广深佛东四个热点城市拿地金额省内份额逐年提升；
•产业用地需求持续增长；
•新型工业用地（M0）市场需求将上升。
在此趋势下，赵卓文向企业作出了建议，应关注2022年广东土地市场上的这些新动态，或可为行业参与者提供决策参考：
•各地政府土地供应量;
•土地价格;
•大城市与重点城市的土地集中出让;
•养老配套服务设施用地;
•特殊政策下，大城市规划的土地商改住;
•“三旧”改造的土地释放量;
•集体建设用地试点;
•产业及M0用地的发展。
