刚刚，海德园A区89㎡3房官方户型图公布，位于4栋，一层5户格局。
另外，同时公布5栋B座143㎡4房、160㎡4房户型图。
很明显，官方户型图一公示距离开盘不远了，预计最快本月底或下月初开盘。
01
户型图一览
02
海德园A区简介
03
相比之前两次开盘区别
01、相比前两次开盘，本次最大变化是有89㎡3房。
一是，若保持之前两次备案均价12.6万/㎡，89㎡3房最低门槛预计可以做到总价1000万左右起步，这个价格是比之前两次开盘要低400-700万，这样总价1000万左右预算购房者将会增多，进一步拉升入围门槛。
二是、89㎡3房只有1卫，相比深圳主流89㎡3房2卫，少了1个卫生间。
华润城一期89㎡3房2卫
海德园A区89㎡3房1卫（南北通透版）
海德园A区89㎡3房1卫（常规竖厅版）
3房配1卫不是致命性问题，在同等建面情况下，3房功能性强于2房。
三是，02/03号客厅出阳台朝南看花园，04号朝西看远处，01/05号临近北环大道相对噪音会大一些。
02、本批次合计房源数量大概280套左右（200来套89㎡3房、143/160㎡4房80套左右），结合之前两次售罄情况来看，本批次去化不成问题，预计依旧需要积分，参考积分55-60分上下。
04
优缺点分析
优点分析：
01、项目前两次开盘日光效应之下，聚集知名度，自带网红属性。
02、项目属于安托山片区，为深圳传统三大豪宅区——香蜜湖片区外溢，周边购买力强劲，有能力消化与承接。
03、项目距离2+7号线安托山站200米左右，可以2站到车公庙（香蜜湖国际金融街）、3站到福田CBD，近深圳核心产业基地。
04、项目属于红岭实验小学+深圳高级中学南校区（初中）学区内，在新房中有一定学位优势。
缺点分析：
01、项目靠近北环大道，有一定噪音影响，好在是89㎡户型客厅不是正对北环大道。
02、89㎡3房只有1卫，算是小瑕疵。
03、深高南学区过大，加上学区内小户型极多，学位分流概率较大，基本得提前3年及以上购入。
05
价值分析
01、地段价值
安托山片区属于香蜜湖片区的外溢，区域以万科瑧山府系列为代表的次新盘小区为主，楼龄多为近5年以内。
相比之下，香蜜湖片区诸如五大豪宅香蜜湖一号等楼龄多在15-20年为主，加上其他不少20年以上楼龄小区，这其中潜在着巨大的置换改善型需求。
由于当前新房限价，区域二手房价格大部分是高于新房，因此老业主同等面积置换基本上是毫无压力的。
整体而言，随着安托山片区焕然一新，未来很大程度上可以比肩香蜜湖片区，诸如万科瑧山府、海德园等次新小区，是完全有可能超越香蜜湖老破旧物业，跻身新一批豪宅系列。
02、户型价值
安托山片区次新盘小建面3房如有天健公馆93㎡复式3房、96㎡平层3房，锦庐花园87㎡3房（使用率很高）等二手房价格基本在1600-1700万左右。
天健公馆93㎡复式3房
天健公馆96㎡3房
锦庐花园87㎡3房
相比以上两者，海德园89㎡3房使用率明显低于以上两者，并且只有1卫；比上述强的是，海德园A区花园还算较大，比前两者要大很多。
区域另一个福利房雅福居85㎡3房1卫、89㎡3房2卫，整体价格在1150-1200多万之间的样子，这个小区由于是福利房转红本，品质比周边要差一些。
另外，周边近年较为火爆的侨香村91㎡3房1卫，普遍在1100-1200万区间，由于也是福利房转红本，加上天量近4000套供应，整体价格趋于稳定，基本和海德园A区89㎡3房价格差不多。
综合来看，海德园A区89㎡3房1卫，对标天健公馆、锦庐花园3房，考虑1卫因素，应该有所折扣，整体基本也会高于周边老破旧、福利房转商品房。
06
其他选择
从近年有可能入市新盘来看，海德园A区89㎡3房同类竞品或者同等预算可以选择的新盘有前海时代三期89㎡、都市茗荟二期86㎡3房（120㎡4房）等。
价格方面，预计海德园A区89㎡在1100多万左右，前海时代三期89㎡总价可能还不到1000万、都市茗荟二期86㎡在900万左右（120㎡4房可能在1200万左右）。
得房率方面，从曝光的信息来看，前海时代三期89㎡3房使用率也并不高，都市茗荟二期86㎡3房使用率应该属于最好的。
网传前海时代三期89㎡
来源：深圳楼市图鉴
不确定性因素，前海时代三期早期谣传先卖公寓再卖住宅，若入市基本会在下半年；都市茗荟二期最不靠谱，基本每月谣传入市，每次不开，入市节点无法确定。
07
总结
海德园A区89㎡3房只做1卫，是个槽点，但不是致命性缺陷，还是值得入手的。结合之前两次热销，本批次入市售罄不成问题。
海德园89㎡预计总价在1100多万左右，同等预算选择下，深圳无论新房还是二手房选择性还是较为丰富的，结合自身需求（住家、通勤、学位使用时间、喜好等）而定。
