乐居财经张林霞 上海静安内环内，象屿·苏河琹庐高层已经过会，预计3月开启认购，推出建面约100㎡3房，均价约12.5万/㎡。

此外，项目另有建面约190-220㎡风貌别墅产品等待入市。

苏河琹庐由1幢高层和16幢风貌别墅组成。这幢高层共有132套商品房，都是面积为100平的紧凑型三居室，联动价12.5万/平；16套风貌别墅是地上2-3层的小面积合院，无地下室，面积段190-220平，联动价18万/平。

由于地块面积较小，社区较为迷你，活动空间有限。项目南侧是老北站铁路，据说未来拆除后会建造一个17.5万方的公园绿地，但改造时间尚未明确。南侧距离宝山路高架约100米且没有遮挡，北侧是虬江路，少量噪音还是难以避免。

值得注意的是，在这栋26层的高层建筑中，一层是架空层，2-4层为保障房，为了将保障房与商品房归家动线分开，苏河琹庐在北面单独设置了入户门及电梯。

100平的商品房有4种户型，三梯六户，A、D是边套，B、C是中间套。整体得房率较低，在73%左右。多方面原因影响了得房率，一方面，根据规定，超过18层必须要有两个逃生通道（楼梯），得房率很难提升；另一方面，超低能耗导致墙体更厚，也会拉低室内使用面积，保障房的独立电梯可能也会占据公摊面积。

据乐居财经查阅，2024年3月，象屿以15.5亿元竞得静安区中兴社区C070202单元283-22地块，高层联动价12.5万/㎡，风貌住宅联动价18万/㎡。

有看房者质疑，使用方太是否诚意略弱，同板块内面积相同、价格相近的永兴里同样4000装标，用的是嘉格纳和博世双开门冰箱。

但苏河琹庐在价格上很有优势，是近期内少数1200万就可以上车静安内环内的项目。

内环核心地段的房价普遍在15W+/㎡，内中环的价格普遍在12W+/㎡。随着7090政策取消，中小套住房建筑面积标准提高，内环内100㎡的供应也会逐渐减少，1200W左右买内环内三房的机会也在减少。

地理位置上，直线距离苏州河约1公里；3公里内，涵盖陆家嘴、人民广场、静安寺、南京西路等城市CBD。交通方面，项目周边可选择3/4/8/10/12五条轨交，高架隧道俱全。