在当今房产市场中，法拍房以其独特的优势吸引了越来越多购房者的目光。相较于传统房源，法拍房往往具备价格优势，起拍价通常低于市场价，为购房者提供了难得的捡漏机会。此外，法拍房房源透明，交易流程规范，且部分房源地段优越，极具投资潜力。无论是自住还是投资，法拍房都是一个值得关注的选择。今天兴业法拍就带大家了解一下法拍房购买须知。

一、什么是法拍房

法拍房，即法院拍卖房产，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权，这种通过法院拍卖的房产就是法拍房。

二、购买法拍房注意事项

01 房屋是否存在瑕疵？

房屋质量直接影响居住体验、资产价值及后续维护支出。法院在拍卖程序中，一般会对房产存在的明显缺陷进行公示。竞买人需在参拍前充分研读公告信息，须知竞得房产并完成付款后，即表明其已接受房屋实际状况，并承诺自行承担标的物可能存在的各类质量风险。

02 房屋产权是否清晰？

竞买人应在参拍前全面核查标的物权属状况，重点关注土地性质、规划用途、产权登记状态及抵押担保情况等核心信息。对于尚未满足办证条件或存在产权瑕疵的标的物，法院通常会在公告中予以特别说明，并按现状处置。竞得人需充分知悉相关风险，成交即视为认可标的物现状并自愿承担可能产生的产权过户障碍。

03 房屋是否存在租赁？

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

根据"买卖不破租赁"原则，即便竞买人取得房屋所有权，既存租赁关系仍具法律效力。

在租赁期内，新产权人无权要求承租人腾退，原租赁合同继续有效。

因此，建议竞买人在参拍前务必核实标的物租赁状态，包括租期、租金等关键信息，以规避潜在风险。

04 房屋是否设立居住权？

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权的设立将直接影响竞买人对标的物的实际使用权。

即便完成产权过户，若房屋已为特定主体设立居住权，新产权人仍可能面临使用权受限的情形。

建议竞买人在参拍前，通过不动产登记机构或执行法院核实居住权登记信息，重点确认权利主体、设立时间及存续期限等核心要素，以充分评估交易风险。

05 房屋购买都有哪些费用？

参与竞拍前得先交保证金，一般是起拍价的 10% 左右 。竞拍成功它就抵扣房款，没拍中会退还。有一个必须注意的点是，如果拍中在一定时间内没有缴纳全部房款，保证金是不予退还的。除此之外我们还需缴纳的是契税和一些隐藏的费用。

契税：首套二套140㎡以下，按 1% 的税率征收契税。首套 140 ㎡以上的，按 1.5% 的税率征收契税，二套 140 ㎡以上的，按 2% 的税率征收契税。

个人所得税和增值税：通常按各付各税原则，买家不用掏。但有些法院会要求买家先垫付，后续可以退还 。

隐藏费用：指长期空置的“法拍房”可能因长时间无人管理而累积拖欠大量水电费、物业费等相关费用。

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