幸灾乐祸是很多人常有的心态，比如很多自己买不起房的人，就特别希望看到炒房客崩溃的场面。
虽然别人赔钱并不能让自己赚钱，但是这份内心深处的舒坦还真是人之常情。
网上甚至能看到“房价暴跌，利国利民”的说法，还有人竟然会觉得遏制中国崛起的不是老美，而是飙涨了几十年的高房价。
今年前三季度全国新房均价约为每平方米9800元，相比去年前三季度下跌近7%，这和某些博主炒作的“暴跌”显然不是一回事。
不过我们身边还真有一个经历过房价暴跌的国家，它就是至今没有摆脱“失去三十年”的日本。
那么，日本房价暴跌究竟是怎么回事，它给日本经济造成了哪些影响，我们又该如何吸取日本的教训呢？
一、暴涨暴跌的日本楼市对于日本这种国土面积狭小、人口相对较多的国家来说，房地产天然具有资本投机价值。
特别是在20世纪80年代日本经济快速崛起的时候，“去日本炒房”成了当时全球资本的共识。
就拿东京来说，1985年这座岛国首都城市的平均房价约为每平方米150万日元。
1990年东京房价飙涨到了200万日元，那些东京核心商圈里的高层住宅均价更是超过700万日元。
你知道现在东京的房价是多少吗？
根据日本房地产经济研究所公布的数据，在经历连续三年的“放水”刺激之后，2023年东京23区（核心区）的均价仅为每平方米161万日元。
就算我们不考虑过去1990年至今日元贬值的影响，东京房价也有高达19.5%的跌幅。
需要注意的是，19.5%并不是东京房价最大的跌幅。
2002年日本经济受到全球互联网泡沫破灭的冲击，出现了多达29家大中型企业集中破产的危机。
宏观经济不景气，房价自然会“跌跌不休”，在1990年至2002年期间东京房价跌幅超过50%。
造成日本楼市暴涨暴跌的原因有两个。
第一，失败的外汇政策。
1985年美国通过《广场协议》强制日本、法国、英国和西德提高对美元的汇率。
这项协议确实解决了美国面临的贸易逆差问题，但是却破坏了日本经济崛起的长期走势。
1985年至1990年日元兑美元升值超过50%，很多国际炒家疯狂涌入日本楼市。
最终在1991年《广场协议》彻底戳破了日本经济泡沫，那些吓坏了的投资者疯狂抛售房产，失去购买需求支撑的房价“跌跌不休”。
如果日本当初没有被迫调整日元汇率，或者在外资流入日本楼市的时候加以限制，绝不会出现房价连跌几十年的尴尬情况。
第二，糟糕的信贷政策。
和全球大多数国家一样，日本买房也需要贷款。
在20世纪80年代房价暴涨的时候，日本各大商业银行为了赚取超过5%的房贷利率，几乎没有任何客户审查门槛，很多没有稳定收入来源的人也能够用朋友帮开的收入证明贷款。
在“房价永涨不跌”的信仰破灭以后，最先扛不住的就是那些伪造收入证明的人。
这些原本就不应该贷款买房的人，成了20世纪90年代日本楼市最主要的抛售力量。
如果日本官方严格规范房贷审核流程，完全由合格客户支撑的日本楼市，会比真实情况稳定得多。
二、满盘皆输的日本楼市在雪崩式的楼市寒冬中，日本经济付出了惨重代价。
1985年至今日本GDP增速从高峰期超过4%的水平，下降到了2023年不足2%的增速，并且期间还有好多年是负增长。
从全局来看，日本楼市寒冬的输家主要有三个。
第一，房地产行业从业者。
房地产行业并不是只有开发商和农民工，它是一个产业链覆盖范围非常广的行业。
上游的建筑材料、土地开发，中游的房屋中介、金融服务，下游的家居装饰、家电销售等行业，都需要靠房地产市场“赏饭吃”。
在20世纪90年代日本楼市开始暴跌以后，日本房地产全产业链的从业者都受到了裁员、降薪的挑战。
就拿日本钢铁工人遇到的挑战来说，1990年日本钢铁产量约为1.1亿吨，可是到了2023年这一数据竟然下滑到了8700万吨。
在建筑用钢需求暴跌的影响下，日本钢铁巨头只能裁员度日。
第二，炒房客。
你可不要觉得只有那些买十套、八套房子的人才算是炒房客，事实上所有希望从房价上涨中获益的购房者，都可以说是炒房客。
特别是那些把买房子看成“楼市存款”的朋友，他们根本接受不了房产贬值的后果。
在日本房价下跌最迅猛的20世纪90年代，“自杀圣地”成了日本互联网上的热搜词。
甚至连日本的“神山”富士山脚下，都出现了青木原树海这种“自杀森林”。
虽然岛国一直有“自裁”“切腹”等传统文化，但是像20世纪90年代那种爆炸式增长的自杀案例确实非常少见。
更让人无语的是，日本当年还出现了很多炒房客报复社会的案例。
第三，全体年轻人。
“平成废宅”指的是1989年至2019年出生的日本人，这个群体最重要的标签就是“房价暴跌时代出生”。
楼市寒冬带来的收入下滑、升职放缓等压力，彻底消磨了“平成废宅”的奋斗精神。
这群整天宅在家里打游戏、看动漫的岛国青年，不仅耗费了他们自己的人生，也葬送了日本经济振兴的希望。
2023年日本总和生育率仅为1.2，相比1990年下降0.34个百分点。
人口负增长造成的冲击，让日本大中型企业破产数量增长到了8690家。
不工作、不结婚、不生孩子的“平成废宅”，还给日本带来了非常严重的社会风气问题。
根据日媒报道，2023年岛国梅毒感染新增病例高达14906例。
在“平成废宅”中有一个叫“神待少女”的群体，这些只需要别人提供食宿就可以“同居”的日本女学生，简直成了“行走的梅毒传播机”。
三、岛国留下的启示倒在别人跌倒的地方可不是什么好事，考虑到房产占我国居民资产总额七成以上的现实因素，我们必须坚持促进楼市止跌回稳的政策立场。不过需要注意的是，扶持楼市发展绝不等于替开发商兜底，真正有效的救市政策应该从三方面入手。
第一，促进“二元制”房地产市场发展。
现在国家已经制定了利用专项债收购存量商品房的政策，将来这些“国储房”很有可能投放到共有产权房、长租房等市场。
这些拥有财政惠民属性的房产，既可以帮助地方部门收回救市成本，也能够满足中低收入居民的住房需求。
保障房政策全面建成以后，我们就可以让商品房真正回归市场经济。
将来商品房主要聚焦改善型需求，只有那些收入稳定、征信良好的购房者，才能从银行获得商品房贷款。
如果我们可以彻底剔除高风险的房贷客户，根本不用担心房价下跌引发抛售潮，因为在“二元制”房地产市场普通打工人根本不用考虑商品房的涨跌。
第二，推广个人破产制度。
目前全国只有深圳存在“个人破产”的概念，这显然不符合全国法拍房数量暴涨的客观现实。
个人破产制度在解决美国次贷危机的坏账问题中，发挥了至关重要的作用。
如果没有这种“能还多少还多少”的债务解决方案，恐怕美国经济至今也无法摆脱次贷危机的阴影。让个人享受到和企业一样的“化债待遇”，有助于解决法拍房、烂尾楼等造成的坏债、呆账。
第三，发展新质生产力。
从目前的情况来看，新能源汽车、5G等战略性新兴产业都不太可能替代房地产的就业贡献。
近期出台的12万亿化债计划，可以大幅降低地方财政压力，等到全国各大省市缓过来这口气以后，我们就能够投入更多的财政资源扶持新质生产力。
房价暴跌对日本经济造成的影响绝不是一时一刻的短期作用，而是改变岛国国运走势的长期因素。
虽然我国的经济内生动力远强于日本，但是我们绝不能低估楼市寒冬的威胁。
只有推出全方位的经济改革方案，才能够迈过这道楼市寒冬的坎。
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参考：
《东京圈房价，连续疯涨3年创历史新高》
1991年日本房价暴跌，上万人自尽后，他们悟出一套沿用至今的道理
2024-08-07 19:55·科普10克
《核查：日本年轻人聚众晒梅毒？》
利国利民！房价一定要下降！
鬼话连篇，死一条鲸鱼养活整个生态空间
忽悠谁呢？形势早已巨变，房子那么多，现在把钱变成房容易，但是要把房变回钱可就难了。房价高对大家都不好（炒房客除外），最终买单的都是老百姓。很多人只看到价格到哪了，而很少考虑它到时能不能卖出去，好不好卖。房子是商品，卖不出去喊破天都没用，所谓的房价都是虚数，要有人买你的房才行。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，都不知道你转手要卖给谁，卖给有钱人？他们都很多房等着卖呢。就算他们有改善需求，一般也会优先考虑买一手新房，而不是二手房。房子实际建造成本是非常低的。有人说土地贵，房价都跌了土地不跌吗？不肯卖？你爱卖不卖，不卖拉倒，别以为大家不知道，卖地是来钱最快的，也是最好赚的。房价低才能真正释放消费力，毕竟买房是大宗商品大额支出，牵一发而动全身。（现在急的是卖房的人，没钱的人才急。对于买房的人不用急，手里有钱不用怕，有钱还怕买不到房子吗？有钱随时可以买到房，有钱想买哪里都行。）
空房子够30亿人居住，还有新建的房子在路上。房贩子只有跳楼一条路！
日本用30年的时间警告了我们：不能让房价暴涨，否则就只有暴跌在后面等着你。
房价下降，人民才能从高额的房贷下解放出来，才能促进消费，经济才能合理增长。房价下降只会是经济的阵痛，长期看来，是有益的。
暴跌。还远远没有达到暴跌，
他们是怕也银行破产才编出鬼话，什么中产受伤等
最底层百姓是赢家
房价升多少和我都没关系，房价落了哪怕我买不起心里也能舒服一点，起码觉得生活还会有盼头，降！降！再降再降！[大笑][大笑]
房价暴跌，人民百姓能买的起[点赞][点赞]
关键是要有人接盘，我看小编就能行[呲牙笑][点赞]
万里长征，还是第一步
小编你就带头多购几十套。为国家多做贡献吗。
房价管控最好和年份挂钩，从开盘算起，每过一年，两年，五年，十年等，房子的价格只能递减，不然有的房子，开盘快20年了还空在那，还想卖高价[微笑]而且卖房缴税也得按年份来，年份越高，卖房要交的税越高
要不是土地被限制开发，房价跌的还要快[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
老百姓输在哪里呢
都是房价暴涨惹的祸
我没想赢，我只是希望那些炒房的比我输得多。
按当地月平收入买一个平方左右是最适中的，太高太低都不是什么好事。其实我们四五线小县城现在不算很高了，我小舅子2013年买的3200，现在十一年后五千左右吧！属比较正常或稍偏高一点吧！高的是那些几万十万甚至以上的。
现在已经不是涨跌的问题了，而是流通的问题。即便是不炒房的刚需，在需要大量资金时，想卖房子或者用房子抵押的时候，很难变现这才是导致人们选择留着钱不去买房的原因。而打垮房地产的不是普通大众。而是银行，因为你100万的房子，拿着大本去银行贷款，银行给的肯定要比100万少，能给你个70.-80万就不错了。因为银行也觉得房子不值那个价，他要保证你不还钱的话，他卖你的房子不会亏钱。所以，银行贷给你多少钱，才是房子的真实价格。
提前把房子卖了才是出路。当然，我指的是靠贷款买房的。提前高换低，大换小，才是正出路。不要愣抗。抗处病来，一个房子不够用。有的人可能反驳我，有病躲不过去。我承认病变性疾病躲不过去。但是，外伤类绝对能大大降低。癌症你可能躲不过去，但工伤的概率大大降低[得瑟]
房价应该按当地每月工资最低标准来定，比如当地最低工资标准1900，当地房价必须1900以下每平方。[抠鼻]不然全是妖魔鬼怪能买。人都买不起，还留着这么高房价干叼！
以前总是看不懂，为什么小日子在暴雷的时候要收税踩多一脚。。。原来，当手上没钱了的时候，这是唯一的路。。。
说明小日子新闻学专业不发达，要不能一直赢[得瑟]
扭曲了的房价，专找平民的笨
当年炒房的时候没想起过日本的例子，现在跌了就拿小鬼子出来说事[呲牙笑]而且完全不懂小鬼子为啥会这么惨，文盲
那又怎样，你能让房子不降价么
除了一些大城市其它地方拿什么来支撑房价，我家这个大宗族有6.7年没有新生婴儿了，几个三十多的男女都不结婚
日本房产泡沫破了之后，才保住了实体经济。
那就继续暴涨，这样就没有输家[鼓掌]
房价下跌，百姓受益，资本家亏钱。小编怎么能说都不好呢，别有用心吧
没有暴涨怎么会暴跌？
只要底层百姓能买得起就是好事。
日本失去三十年不是因为房价暴跌，真正的原因是之前的国际炒家造成的暴涨，等国际炒家的热钱流走之后所谓的暴跌只是价值回归而已。
大跌之后的日本现在人均jdp亚洲第一，遥遥领先
你咋不说说，日韩用几十年告诉你，炒房地产的后果。为啥还是要炒呢？
无情的段子手
日本用30年的经验告诉我们暴涨之后必有暴跌
我一直是输家，所以我输惯了，赶紧暴跌吧。
要想活得好，房价比须低！[吐舌头笑]
房价下跌普通人才有钱消费，继续下跌到三四千块钱
倭国的经验有什么好借鉴的，都快成敌对国家了，应该反着来，不准小编瞎舔
和日本比，你脑袋烧焦了吧？现在人家工人收入多少？我们又是多少？你不谈收入只谈消费，让低收入的我们拿冥币去买房吗？
明知房价会暴跌，还它妈得干！良心是大大地坏
小篇是小学文化，鉴定完毕！！
房价不跌靠什么支撑？还不是人？人口负增长你让你的祖宗从棺材里爬出来支撑房地产不成？怎么那么幼稚，说点傻话。
说得对
我才不会相信才跌7%
房价腰斩再腰斩俺就是失业三十年都不怕，目前的高房价俺工作四十年有啥用，还不是买不起一套房！
随便说什么，我放弃行不，用一世换一推水泥有意思？
爆涨就赢了，涨吧
那日本告诉你房价暴涨带来的危害了么
日本现在也是发达国家，这个例子可没啥说服性
日本衰退真正原因是人口老龄化和房地产有毛关系[静静吃瓜][静静吃瓜][静静吃瓜]
跌吧
涨的时候怎么不说后遗症 还没有跌多少就不行了
没有暴涨，它怎么暴跌? 有下趺空间吗？
房子暴涨的时候，为什么不出来控制上涨幅度？
不叫房价暴跌，只是价格回归价值，作者自己输了不是所有人都输了
那你把我们的买上去吧
烂尾楼怎么办？
汉奸忽悠国人赶紧买房[笑着哭]
不提稳就业，隐工资，稳物价，却提隐楼市.稳股市，什么砖家，什么狗屁罗辑！
输家和房价有什么关系？
别怂啊，我还是喜欢你们按揭买房的之前桀骜不驯的样子[笑着哭][笑着哭]
努力攒钱，少消费，就基本上不用跳楼
房价上涨除了房地产商，其它的都是输家。
那就一起输我输得起
房价好铁饭碗一个月几万，跌吧
没必要
作者可能就是炒房客的托，日本能跟中国有可比性吗？日本是一个岛国，资源缺少，台风多，经常的地震危险性又高。谁愿意去日本投资居住。
只是逐步回归正常，哪里暴跌了？你做生意亏了，就得认！
都是专家教授惹的祸
你可以把房买完了再拉高房的，你赚大了
房价下跌，人民就是赢家！
我有房，但我还是希望房价下跌。
再等等吧，估计等你老掉牙了房子才能是马云说的白菜价[呲牙笑]
对于不买房，不结婚，不生娃的人，房价降低绝对是好事
那日本有没有告诉你房价暴跌是不可控的呢？
无所谓，我本来也木有多少本钱，只希望资本家可以输的倾家荡产
房子大涨，有没有赢家，有，富人赢了，[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]那我宁可富人穷人都别赢。。。。[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
暴跌没有赢家，那暴涨赢家是谁？开发商、银行和抄房客？
冷知识：人老了就会死[得瑟]
不相信，我等1000元每平入手我能亏什么
房价涨对国对民更无利。
但你是中国人，吃的中国饭，不是日本人，所以不能拿日本的事情来套中国的事。
房价暴跌不是谁乐意不乐意的事情，虚高的价格必然暴跌。
刚需家庭不存在输赢，只有炒房客瑟瑟发抖。
有因才有果，房价暴跌是先前房价暴涨的恶果
那怎么办呢？有钱人已经买了，没钱的买不起，不讲价怎么能吸引买家呢？
跌了 也没有你买的分 有钱人早就抄底 垄断出租 租金大涨
问题是，有钱的没钱的都已经上车了，你扯这些没用
要输大家一起输