某花苑小区总建筑面积达5.18万平方米，是一个集高层住宅与商业于一体的综合性小区，自1999年建成并交付使用以来，已历经二十余载风雨。

2017年8月，小区业委会任期届满后，小区物业服务监管力度逐渐减弱。由于诸多历史遗留问题的交织，小区物业服务陷入近乎无人监管的困境，管理水平与服务质量呈现持续下滑态势。加之小区年代久远，诸如树木修整、房屋漏水等各类问题日益凸显。原物业服务企业的不作为，引发了小区业主的诸多不满，抱怨之声此起彼伏。

01 困局重生：业委会换届开启治理新局

2024年4月，在五里桥街道社工办、城建中心、居委会的协同推动下，小区新一届业主委员会正式完成换届。上任伊始，业委会便面临着是否续聘现有物业这一关键问题。鉴于此，业委会向五里桥街道城建中心寻求帮助。在城建中心的精心指导下，业委会形成决议，决定召开业主大会，就是否续聘原物业服务企业进行表决。

然而，业委会也深知，若表决结果为不再续聘原物业，原物业可能立即撤出小区，从而导致小区管理出现真空状态，这将严重影响小区居民的正常生活秩序。为此，在区房管局指导下，五里桥城建中心结合小区实际情况，制定了一套周密的应对方案：一方面，业委会依法依规组织召开业主大会，对是否继续聘用现有物业进行表决；另一方面，从区房管部门信息库中筛选出符合小区实际需求的托管物业。一旦原物业撤出，托管物业能够迅速无缝衔接，入驻小区，开展为期6个月的托管服务，为业委会开展新物业招投标工作争取宝贵时间。

02 破冰前行：托管物业入驻化解危机

2024年8月，小区原物业服务企业在业主大会作出“不再续聘”的表决结果后，依规退出小区。与此同时，“临时托管”物业及时进驻，全力保障了小区生活设施设备的正常运转，维护环境卫生的整洁以及公共秩序的安全。

在小区停车位长期处于饱和状态的情况下，原物业曾采用“华容道”式管理模式对小区地面停车进行管理，并且在退出小区时将停车档案一并带走。面对这一棘手问题，“临时托管”物业进驻后，妥善安排小区停车，留出行人通道，在不减少车位的前提下，重新对停车位进行合理规划；同时，对小区地下空间长期无人认领的堆物进行全面清理，第一批便清运出35车垃圾；按照业主大会的要求，对小区树木进行修剪，修剪后产生的树枝共计25车。

在小区维修资金无法正常使用的情况下，“临时托管”物业迎难而上，成功解决了困扰居民多年的诸多问题，其专业的管理模式赢得了小区居民的高度赞誉。业委会依法依规推进了聘请招投标咨询公司、公开物业费评估、物业费调价等一系列流程。在嘉攸物业管理咨询公司提供的专业咨询方案支持下，依托上海住宅物业管理网，顺利完成了新物业单位的公开招投标工作。2024年底，经业主投票表决，85%的业主同意物业费调价方案，高层住宅物业费平均每平方米每月上调0.96元，商业物业费每平方米每月上调1.2元。

03 焕新蝶变：新物业入驻重塑小区风貌

2025年3月1日，新选聘的上海复欣物业管理发展有限公司正式入驻小区，严格按照服务合同约定，提供与物业费相匹配的优质服务。

入驻伊始，公司便迅速开展“啄木鸟”整改行动：对水泵房进行全面维护并重新油漆，将门户灯全部更换为新品，小区内所有窨井盖也焕然一新，非机动车道重新划线，绿化带翻土后种植了麦冬，整个小区环境得到了显著提升。近日，工程部还成功解决了3户业主长达10多年一直未能解决的漏水难题。为表达感激之情，业主向物业管理处赠送了“为民解忧温暖人心、解决长期漏水问题”的锦旗。

如今，这个曾经令人头疼不已的小区，在短短半年的有序综合治理过程中，顺利完成了聘请招投标咨询公司、公开物业费评估、物业费成功调价以及新物业管理初见成效等一系列转变，成为推进“美丽黄浦”建设、提升基层治理能级的全过程人民民主实践典型案例。

记者 / 王月华

编辑 / 张姗

图片 / 区物业中心

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