明年楼市如何？这么个宏观命题很难解答，只能一个小区一个小区的看。或者拿其中的一两类房子来看。

近期大家讨论最多的，就是关于老破小的争议。

一边是有业内人士看多老破小，认为其已经跌无可跌，超跌反弹在即；另一边却是数据显示，老破小正在被市场加速抛弃，尤其超小面积和内环区域跌幅惊人。

乐观的人觉得老破小已经筑底了

乐观派认为，经过近期的深度调整，不少老破小已经跌去了一半市值，部分已接近腰斩。

以杨浦区密云小区为例，其2021年均价高达13.2万/平，而到了2024年10月，竟跌至6万多，跌幅超50%。

类似的案例比比皆是，杨浦区控江六村从2020年的10万/平，到2024年10月也跌至4.2万/平，跌超60%。

如此巨幅的下跌，让老破小的租售比优势凸显。数据显示，不少内环老破小的租金回报率已达3%以上，远超目前的银行存款利率。

以普陀区曹杨五村为例，这个以1955-1997年老破小为主的小区，租售比竟然已经吊打豪宅扛把子浦东新天地。

此外，老破小还有其他的附加价值。首先是地段，多位于市中心，配套成熟，生活、通勤便利，而这在宅基地日益稀缺的今天已属不可再生的资源。

就算这些都不看，部分老破小还有未来拆迁改造的预期，也会对房价形成支撑。随着"双集中"供地新政落地，不少过度透支未来购买力的新房项目面临去化压力，老破小的性价比优势反而更为凸显。

乐观派认为随着市场回暖，老破小有望率先企稳反弹也不是没有道理。

更加理性的数据让买房人更悲观

从数据来看，市场对老破小似乎并不买账。链家研究院的统计显示，2024年1-10月，70平以下、且房龄20年以上的老破小，成交占比同比去年依然下滑。

放眼全市数据，2000年以前建造的70平以下老破小，近年来市占率也呈逐年下降趋势，且在2022年4-5月已跌破30%的关口。

进一步细分可以发现，这种下跌在40平以下的超小面积房型中尤为明显。

数据显示，2024年40平以下老破小市占率较2019年大跌35%，跌幅明显高于整体跌幅。同期，30平以下户型的市场份额几近归零，购房者的选择已经用脚投票。

从区域分布看，内环内老破小的处境最为尴尬。数据显示，内环老破小市占率从2019年的15%降至2024年的不足9%，降幅高达39%，在所有环线中"领跑"。

反观外环及郊区，老破小占比跌幅相对温和。分析认为，这与近年来内环新房和次新房的快速增加有关，它们凭借更好的品质，快速蚕食了老破小的市场份额。

相比之下，外环及郊区的新房供应量较少，老破小的竞争压力也就相对较小。

与存量房源的高龄化相比，上海购房者的购买力结构也在悄然发生改变。

数据显示，2024年300万以下总价的老破小成交占比大幅攀升，相比之下,高总价老破小则遭受明显冷遇。

随着改善型住房需求崛起，有实力的购房者更倾向选择品质更好的新房，而这超出了绝大多数老破小的能力范畴。

价格的变化或许是最能说明问题的。2019年，上海老破小房价比全市均价高出9.52%，而到了2024年，这一数字已变为-5.45%。

2023年12月，老破小房价首次跌破全市均价，此后这一差距更是逐月扩大，到2024年12月，其均价已较全市水平低5.45%，跌幅明显更大。

孙少睡认为，上海老破小的前景并不乐观。尽管超跌或许带来阶段性的反弹机会。但从中长期看，其在区位、品质等方面的劣势已日益凸显，这在新房市场快速发展的内环区域尤为明显。

随着新一代购房者的崛起，他们对居住品质提出了更高的要求，这使得老破小被市场淘汰的进程进一步加速。

未来除非拥有独一无二的区位资源或改造价值，否则老破小想要在与新房的竞争中占得一席之地，恐怕难度不小。

对于广大购房者而言，或许还需要再等一等，等待市场进一步分化，才能最终决定是bottom fishing还是弃之不顾。

但有一点可以肯定，在这场老破小的存亡之战中，市场才是最终的决定者，任何个人都难以左右其走向。