最近，位于东盟商务区的超高层建筑“中国东盟-市长大厦”终于传来了新动态：

调规，降高！

由地上80层减至35层，高度由353.2米减至175.99米，高度缩水50%。

这座规划19年、几度易主的超高层地标，最终“降高求生”，这背后，是南宁终于放下的超高层执念。

01

市长大厦高度砍半

根据青秀区人民政府官网发布公告，对中国-东盟市长大厦（下称市长大厦）项目规划进行调整，调整内容包括4个方面：

1）取消地块西侧公园绿地地下室；

2）总建筑面积由234924.63㎡减少至73419.4㎡，计容建筑面积由64151.27㎡减少至64134.63㎡，不计容建筑面积由170773.36㎡减少至9752.91㎡；

3）地上建筑层数由80F减少至35F，建筑高度由353.2米减少至175.99米，地下层数由5F减少至2层；

4）容积率不变仍为11.18，建筑密度由45.37%减少至38.02%，绿地率由11.83%增加至12.62%。

以上四大调规，最引人关注的是高度“缩水”，层高从80层砍到35层，总高度从353.2米砍到175.99米，直接砍了一半。

下图为市长大厦原规划，高耸入云。

下图为市长大厦最新规划，在华润大厦等一众高楼映衬下，已经失去了高空控制权。

为什么调规？公告也说清楚了——

项目2019年已办理建设工程规划许可证，由于项目特殊性、多重历史原因、建设资金等因素至今未能开工，致使规划许可证过期，现重新办理。

因地下用地范围减少、部分面积计算规范及政策调整，原方案无法满足现行规划条件要求，故调整项目建筑设计方案。

原因分析项很多，但，归根结底，就是钱不够建，所以降高求生。

02

挣扎19年终有定论

市长大厦，诞生于2006年，是依托中国-东盟合作的国家战略背景高调立项的重要项目。

项目位于中越路以南、中新路以东、中文路以西围合区域，即东商区，靠近华润大厦。

为什么叫市长大厦呢？

我想原因是，该项目的建设主体单位是广西市长协会。

这是经自治区人民政府批准成立，并明确定位为“由广西各市市长、副市长组成的，非营利性、具有法人资格的社会团体”。

不过，坊间对这座大厦最为津津乐道的地方在于高度——

原规划高度达到353米，共80层，总投资35亿元。

因为这个高度，市长大厦与403米的华润大厦、381米的龙光世纪并称南宁天际线的“三足鼎立”。

照着这个剧本演下去，市长大厦的前途应该一片光明，然而，理想很丰满现实很骨感。

过去19年，市长大厦因先天缺陷，如土地划拨性质争议（机关团体用地却规划商业功能）、投资方频繁变更（多次主体调整）等一直搁浅，还一度传出变身幼儿园和夜市。

如今，这座曾被寄予厚望的建筑，在资本困局中挣扎19年，最终以175米的“务实身高”得以推进，不免让人唏嘘。

03

超高层的执念南宁放下了

市长大厦的命运转折，恰是南宁城市发展逻辑转型的缩影。

超高层诞生的初衷，是因为城市人口密度越来越高，为了解决城市用地紧张的问题，于是将建筑“竖”起来，向天借空间。

但，超高层在国内却被玩变味了，被看作部分城市经济发展的直接标志。

以至于超高层的建设越来越失控，许多城市竞赛式、批量式盖高楼，包括南宁。

根据高楼迷的统计数据，截止2024年5月6日，南宁拥有43座200米+高楼，位列全国第12。

但戴德梁行2024年上半年的数据显示，南宁甲级写字楼的空置率高达40.3%，租金水平也在不断下滑。

本质上，南宁的超高层已经严重超标，南宁并不需要那么多的超高层，因为人口的密度和优质企业需求还远远不够。

需求不满，加上超高层建设成本高，建设难度大，好听好看却不好干，所以，南宁有企业干脆摆烂不建了，有些企业则降低高度。

比如，目前仍在停工的五象新区的天誉东盟塔。

曾想建设高达528米的“广西第一高”，2015年开工，原计划在2024年竣工，但命运多舛，设计高度也从528米，下调到346米。

到2022年初，天誉东盟塔深陷停工，目前建至高度约200米。

还有当年请了“国际章”来出席的“西乡塘第一高楼”骋望天玺中心，当时广西骋望要在这个项目打造中国西南第一高楼。最开始设计的高度是370米，后来骋望申请调高到435米，最后建成200米。

除了这些现实原因外，南宁已退出超高层“群聊”，城市的竞争逻辑改变了，过去的“云端竞赛”已经被抛弃，城市的竞争归根结底在于产业的竞争、人才的竞争。

比如今年南宁两个大项目，青秀区的南宁国际科技产业城和五象的南A中心，一个是产城融合项目，一个则是人工智能项目，都是扛把子的产业大项目。

所以，我个人觉得，市长大厦高度砍半，其实代表着一个趋势，即南宁已经放弃了超高层的执念，毕竟城市的高度，不在云端，而在人间。

目前，市长大厦功能定位明确为“中国—东盟市长论坛永久会址”，主要服务于政商交流平台，并专注于高端办公功能，取消了原规划的五星级酒店、高端商业等多元业态，未来的市长大厦，有没有可能探索“产业+论坛”模式呢？

拭目以待哦。