这两天，房地产传来一个大消息。

有媒体报道称，监管机构正起草一份中资房企白名单，有50家国有及民营房企被列入其中。

另据财新报道，金融监管部门在近日召开的金融机构座谈会上，提出“三个不低于”：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

至于具体名单都是谁，目前没有披露，就只是说有50家房企列入了房企白名单。大概意思就是给50家房企发放了免死金牌。

事件的导火索应该还是万科。

前阵子万科遭遇外部势力做空，境外远期美元债狂跌。最终深圳国资委站台，明确表示如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

这相当于深圳市直接给万科背书，效果相当于免死金牌。

万科事件给了官方一个警示，毕竟在当下保交楼的重任之下，头部房企不能出现问题，一旦出现问题，连锁反应太大，不但会进一步挫伤本就羸弱的市场信心，也会加大保交楼压力。

关键问题来了，保证了50家房企的安全，市场就能安全了吗？

当然不能。

第一，国家的钱都是纳税人的钱，不可能无限制去填补房企的债务窟窿。而且，即便降低融资门槛，给这50家房企充分融资，又如何？

房企的债务，最终还是得依靠卖房回收现金流来偿还。如果房子卖不动，反而会加重这些房企的债务负担。

第二，保证了这50家房企的安全，并不能解决其他房企的暴雷问题。

黄奇帆曾透露，中国独立法人的房产公司有9万个。

在房子卖不动的当下，在债务压力之下，这些房企都如履薄冰。未来一大半将出清的趋势，不会改变。

即便未来这份白名单扩容，但又能扩展到多大？难不成全部包裹进来？

所以，这些政策与消息，顶多调动市场情绪高昂两三天，情绪消耗殆尽之后，还是会回到现实中来。这种变化，房地产股会是一面镜子。

要解决当下的房企难题，本号认为，最需要做的，是直面现实。

现实是什么，是房地产市场的规模不可能再回到从前。

2021年下半年至今，房地产市场持续下行。

2022年，全国房地产销售规模出现历史最大调整，由“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

财新网披露，业界普遍预计，按照截至目前的市场情况来看，2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。

12万亿的市场规模，可能还不是底，此前市场普遍预测，未来我们的房地产市场成交额进一步下降，同时在老旧住宅更新需求平衡之下，未来市场的成交额可能会长期维持在10万亿规模左右。

10万亿是最乐观的预测。随着中国人口转向，叠加少子化、老龄化加剧，市场中的消费主力人群未来十年会逐渐下落。

勾股大数据预测，到2030年我们的20岁至54岁人口规模会从高点时期下落至6.6亿。

再叠加目前很多小年轻的父母本就有房，未来的市场需求并不大，未来的主力需求可能就是房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求。

除此之外，商品房、保障房双轨制已经确立，未来超大、特大城市的保障房项目会不断上市，保障房出来，会分流掉一半以上的购房需求。

届时，过剩的商品房更加难卖。

我看到有人说，这两年由于土地成交变少，未来城市的供应量会减少。但很多人只看到了土地成交减少的数据，而忽略了在建尚未竣工的商品房规模，没有卖出去的房子的规模，还有之前的库存量。

客观来说，除了极少数城市商品房短缺外，大多数城市即便这几年一块地没卖出去，一套新房不建，也不会缺房子。

这就是现实。

当然，这种供大于求、房子难卖的现实背后，并不是说市场没有需求，人人都有自己的房子。恰恰相反，很多大城市一半以上人口都没有自己的房子。

他们不是没有需求，而是没有购买力，空有需求成为了无效需求。

在这种现实之下，想要缓解市场的僵局，想要让房企完成自救，唯有降价。

新房卖不出去，无法融资，又不能大降价回款，又有保交楼压力消耗现金流，是房企暴雷、问题楼盘频出的根本原因。

降价跑量，让房企加速回款，完成自救。毕竟等着拯救的房企数不胜数，根本救不过来，唯有放开价格限制，让他们降价跑量，获得回款，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼。

大势不可挡，这个道理得明白。现在地方城市和开发商要做的，是如何在市场下行路上尽可能少亏点，降价是最好的办法。

只有将房子卖出去，成功回款，才是王道。这比免死金牌，管用得多，市场化得多。