气温回暖，省城房地产市场迎来传统意义上的“小阳春”，二手房买卖双方都期待借助市场惯性升温达成交易。最新数据显示，全国多地二手房市场呈现挂牌量持续攀升的状态，与此同时，太原市场呈现出前所未有的分化特征：一方面，很多优势不足的房源，不得不“以价换量”；另一方面，部分稀缺优质房源价格逆势上涨。 省城业内人士称目前的市场格局，标志着房地产行业正在经历一场深刻的价值重构。房地产市场普涨时代已终结，一个更加理性、供需品质升级的市场正在成形，而在省城太原，新房成交占比大幅缩水，二手房成为市场主角，在这当中，优质二手房的稀缺价值正从成交价格的坚挺及逆涨中彰显无遗。 在此背景下，价格坚挺并暗涨的二手房有何具象特征？省城房地产市场成交价值逻辑发生了怎样的变化？山西晚报记者深入调查了解，为您解析当前省城二手房市场的真实状况。 A 楼市结构发生逆转 二手房占比超过新房 2025年一季度，全国二手房市场挂牌量持续攀升。根据58安居客研究院发布的《2025年3月百城二手房市场月报》，3月，百城二手房挂牌量255.49万套，同比去年增长22.7%；其中，一线城市中深圳增幅最大，达65.7%；新一线城市中西安增幅最大，达39.8%，南京则出现同比下跌；二线城市中泉州增幅最大，达182.7%，常州同比下跌，太原则同比增长44.8%。 与挂牌量激增相对应的是，在价格适度回调的刺激下，二手房成交量出现明显回升。根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2025年3月，监测重点14城二手住宅成交137735套，环比上升65.2%，同比上涨34.0%；前3月重点14城成交量为316222套，较去年同期上升29.7%。报告指出，随着居民对美好住房品质的期待以及鼓励改善性需求释放，预计未来全国挂牌量仍有稳步上升空间。 目前，省城楼市中的二手房成交占比已远超新房成交占比，新房成交空间压缩、存量房即二手房将成市场主要产品的楼市结构正在形成。 “二手房挂牌量增多是不争的事实，但这不是一些自媒体唱衰楼市的理由，这是城市化发展到一定进程的必然结果。”采访中，省城多位房产中介从业人员表示，二手房市场占比逐渐增高是楼市发展的自然规律，每有一个新房项目交付，就意味着一批新的二手房源流入市场。根据朗润置业发布的《2024年太原市房地产市场运行报告》，从成交套数来看，2021年开始，二手房成交量一路攀升，并在2023年反超新房。从2024年下半年开始，有较多新房交房后涌入二手房市场，且多为高端改善项目，省城楼市中二手房的成交比例正在快速增长。 另一组数据同样能证实省城楼市的结构逆转：根据2024年2月我省公布的第一批房地产项目白名单，截至2024年年底，全省保交房达18万套，这当中太原项目比例非常高，例如富力、恒大、融创、碧桂园等旗下楼盘，大批量的交付立刻转到了存量房即二手房市场。“省城二手房市场挂牌房源不断在增加，尤其是次新房非常多，但需求量并没有大幅增长。部分房东为了成交，只能价格让步。”太原某中介机构负责人表示，在改善性需求不断提升的当下，“老破小”的价格跌得更为明显，拉低了省城二手房市场的成交均价。 B热门区域房价逆涨 优质房源“越贵越抢” 尽管市场整体呈现“以价换量”趋势，但部分优质二手房却逆势上涨。近日，多地曝出“二手房市场以价换量，但热门区域房价逆势上涨”的消息。例如上海二手房成交价较去年9月回升5.4%，部分核心区域甚至出现10%以上的涨幅；南京26个板块100个小区中，有40个小区的二手房成交均价上涨；西安各区域二手房价格虽大部分处于下跌中，但雁塔区、经开区、灞桥区逆势上涨；北京二手房市场继续保持回暖态势，西城、海淀、东城等教育资源集中区域的学区房价格逆势上扬…… “尽管太原楼市与一线城市有成交体量差距，但二手房区域性涨价的情况同样明显。”业内人士介绍，二手房市场在经历过连续几年的“以价换量”阵痛期后，成交量回暖或是成为价格企稳前兆，这在一些热门区域会提前显现，目前涨价房源通常具备稀缺属性，比如“核心地段+优质学区”“高品质次新房”“稀缺景观资源+低密度”等类型的房子，价格均稳中小升。 “从4月的挂牌均价来看，太原二手房房价稳中微涨。”山西晚报记者采访了58同城安居客西北大区总经理吴洋。根据该机构统计的数据，4月，太原二手房挂牌均价为8838元/平方米，相比上月增长0.25%。六城区中均有逆势涨价的代表性二手房，比如迎泽区太原少年宫宿舍，目前均价在13744元/平方米，环比上涨6.58%；万柏林区万柏林工业园区住宅，目前均价9838元/平方米，环比上涨3.00%；杏花岭区太原理工职业技术学院宿舍，目前均价9673元/平方米，环比上涨4.76%。 “优质房产的抗跌性正在被重新认知。”吴洋表示，地段、配套、产品力等居住价值要素重塑了太原二手房成交价格的评判体系，特别是一些交房时间在10年以内的次新房，价格稳中小升。比如保利天珺，高品质的建筑、较好的物业服务以及周边配套不断完善，推动其二手房价格上涨，4月第一周二手房均价为20076元/平方米，比其开盘价每平方米要高出2000元；首开·国风琅樾，4月第一周二手房均价为13944元/平方米，小区临近地铁二号线、教育资源优质、楼间距大等优势促使房价有上涨趋势…… “具备稀缺属性的房产可以保值，甚至增值。”多位房产经纪人接受山西晚报记者采访时表示，省城楼市价值逻辑已进入“品质为王”的结构性时代，名企开发的优质楼盘经过交房考验之后，有了良好的业主口碑沉淀，加重了产品的稀缺性，表现在成交价上即是上涨。二手房市场出现“越贵越抢”的情况，带动部分区域房价、部分交房楼盘价格逆势上涨。C“老破小”拉低均价“一房一价”对应不同需求 “二手房的选房逻辑与新房不同，二手房价格相对隐蔽，且‘一房一价’。同一区域、同一学区，甚至是同一小区的不同二手房源，因装修条件、售房缓急、需求不同，单价会有上千元甚至数千元的差距。”吴洋介绍，二手房的功能指向性更加明确，不同购房群体的需求不同。 以二手房成交价下探为例，实际上与省城市场兴起一种新的交易模式“精装代卖”有一定的关系。山西晚报走访市场了解到，所谓“精装代卖”，是经纪公司将毛坯房或老旧房源委托给专业公司进行装修改造，以更高的价格挂牌出售。“‘老破小’在市场上没有显著优势，但装修之后溢价率非常高。所以，中介机构把‘老破小’价格压低后，再‘精装代卖’，比出售次新房、优势房源利润更高，这样售房业主能尽早出手，买家买房便宜。如此一来，买卖及中介三方均获益，中介及经纪公司乐此不疲。”业内人士介绍，这种模式一方面缩短了二手房的成交周期，另一方面为市场提供了更优质的房源、提升房屋的溢价，可以看作是二手房市场从“粗放交易”向“精细化运营”的转型趋势。伴随着省城大量低价“老破小”房源成交，带给公众二手房成交均价走跌的假象。 此外，还有同一学区内不同品质的高层电梯房、同一小区不同户型的改善房源，都能反映二手房“一房一价”、按需选择的特性。山西晚报记者注意到，以迎泽区某小学学区房为例，某银行宿舍高层3月挂牌均价为17159元/平方米，而一街之隔的另一高层一室户型挂牌均价为15700元/平方米，主要原因在于一街之隔的高层为密集型“点式楼”，楼内商户众多，楼内小户型居住舒适度不强。再以迎泽区某中高端改善小区为例，其125平方米三居户型，挂牌价在20000元/平方米左右，但部分接近100平米的两居户型挂牌价仅为17000元/平方米左右，原因在于三居户型不仅户型方正，多一间房即能多容纳家庭成员，而两居户型空间和功能与三居相差甚远，成交价就有了天壤之别。D二手房市场需求稳固 高品质房源或持续领跑 采访中，多名资深从业人员表示，省城二手房均价目前表现为下降，但市场成交整体态势依然较为稳定。随着省城旧改、城改项目推进，以及“老破小”的成交，新房楼盘数量减少，楼市盘整阵痛期将渐渐过去，省城二手房市场会进入“价量齐稳”全新阶段。 “二手房市场与新房市场一样，同样依赖的是‘人、房、客’，这也是最能反映二手房市场成交的三项指标。”吴洋表示，“人”指的是二手房经纪人，据省城相关机构的权威统计，目前太原市二手房经纪人在7500名左右，巅峰时期这一数据为8000名出头，从业人员数量庞大之时即是楼市兴旺之时，而经过多年的楼市盘整之后，省城的房产经纪人数量没有断崖式减少，说明楼市走势较稳，经纪人从新房业务转战到了日益增长的二手房市场；“房”是房源，目前省城二手房市场挂牌量在上升，但特征是优质二手房的供应比例在加大，与购房人居住品质需求升级相契合；“客”指市场需求量，成交套数稳定，优质房源供需成交比例在增加。三大指标均能证明，省城二手房市场的前景会继续保持稳中有升，基本盘没有变。 “多年以来，太原二手房市场的成交量基本稳定在2500—3000套/月。”根据58同城安居客提供的内部统计数据，2024年全年，省城二手房成交套数在3000套以上的月份有七个，成交最高的月份是2024年12月，单月成交二手房3875套。从成交量可以看出，省城二手房市场的需求稳定，暂时的价格走跌与二手房产品迭代、次新房入市增多有关。 据省城某知名中介机构内部统计的二手房成交数据显示：2024年，小店区二手房成交套均价最高，达127万元/套，面积均价为10748元/平方米；迎泽区、晋源区二手房成交均价均超过了10000元/平方米；成交价最低的尖草坪区，均价达到了7670元/平方米。“从这些数据可以看出，省城成交二手房中仍有不少比肩、甚至超越新房价格的优质房，带动全城二手房均价稳定在万元左右。”业内人士表示，由于挂牌量增多，二手房的交易周期普遍拉长，普涨条件尚不成熟，但一些高品质的二手房源有望持续走强，这一市场特征反映出购房者的需求正在从“有房住”向“住得好”转变，对于购房者而言，无论是刚需还是改善，都应更加关注房产的核心价值，而非盲目跟风。在“品质为王”的时代，只有真正具备居住价值和稀缺属性的房产，才能成为穿越市场波动周期的优质资产。
山西晚报记者 柴旭晖
