根据上海市青浦区人民法院的判决及中国现行法律规定，非本集体经济组织成员购买农村宅基地房屋的合同效力及后果可总结如下：

一、核心法律问题解析

1. 合同无效的法定情形

法律依据：根据《民法典》第153条（原《合同法》第52条）及《土地管理法》第62条，农村宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，禁止向非集体成员转让。

本案认定：被告王某2非上海市青浦区某村集体经济组织成员，双方签订的宅基地买卖协议因违反法律强制性规定，被法院认定为无效。

2. 合同无效的法律后果

一般规则：合同无效后，双方应互相返还财产（《民法典》第157条）。即原告需返还购房款，被告需返还宅基地及房屋。

本案特殊性：法院虽确认合同无效，但未支持原告“腾退房屋”的诉求，原因在于：

现状维持原则：被告已支付合理对价（40万元），并在宅基地上建成房屋并长期居住，若强制腾退将导致重大经济损失。

公平与诚信原则：原告作为出卖方明知宅基地转让受限仍签订合同，存在过错；被告基于信赖利益长期占有使用房屋，法院从维护交易稳定角度出发，避免“案结事未了”。

二、司法实践中的常见处理方式

1. 合同无效的确认：无论是否为本地居民，只要买方非本集体成员，宅基地买卖合同一律无效。

2. 腾退问题的裁量：

支持腾退：若房屋未实际建造或未形成稳定居住状态，法院可能判决返还宅基地。

不支持腾退：若买方已建房并长期居住（如本案），法院倾向于维持现状，避免激化矛盾。

3. 补偿问题：卖方可能需赔偿买方因合同无效造成的信赖利益损失（如建房成本、装修费用等）。

三、本案启示

风险防范：非本集体成员购买农村宅基地房屋存在合同无效风险，即使合同有效（如未来政策调整），过户登记仍可能受阻。

争议解决：若发生纠纷，买方应举证证明其对房屋的投入（如建房费用、装修、翻建等），以争取补偿；卖方则需承担合同无效的主要过错责任。

四、法律依据摘要

1. 《民法典》第153条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。

2. 《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；宅基地使用权由本集体经济组织成员享有。

3. 最高人民法院司法解释：合同无效后，应根据诚实信用原则处理财产返还及损失赔偿问题。

综上，本案体现了司法实践中对农村宅基地交易效力的严格审查，同时兼顾实质公平。非本集体成员购房需谨慎评估法律风险，建议通过合法途径（如租赁、合作建房）满足居住需求。

……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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