最近2-3年，见证到的楼市变化真是比过去10多年都要多。最近几年注定是楼市大变局的时期。
回顾一下最近几年的楼市的变化，2020-2021年基本上就是楼市由大牛市向熊市转向的转折点。从此以后，楼市开启了一波接着一波的下跌调整，房价也是跌跌不休。楼市的下行趋势也是从中小城市向大城市蔓延，几乎无一城市幸免。而到了2022年，楼市又迎来了政策的转折点。从2022年下半年开始，楼市的政策基调发生了大逆转，从过去的抑制房价过快上涨开始转为支持房地产市场的发展，防止房地产市场过快地下跌。接着政策的支持也是一波接着一波，而且在不断加码。到了近期，最终还是放出了税收政策的大招，这基本上也意味着从2022年以来这波楼市支持措施接近尾声。至于未来还有没有更大的招出来，那就得看楼市接下来的走势了。不过，我今天想讲的是在最近几年变迁的过程中，楼市一种新的拐点正在形成。这个拐点的特征就是过去不同层级城市的楼市的走势基本上是一致的，也就是要涨就普涨，要跌就普跌，显示了非常明显共振行情。然而未来这一趋势或将改变，楼市的走势大概率会因不同层级城市特征而分化。从近期的楼市发展特征来看，一线城市及部分二线城市的楼市开始呈现止跌回涨的迹象。而根据其他国家楼市走过的路来看，未来大城市的楼市有望逐渐走稳，房价也有可能继续回到上涨通道上来。而大部分的中小城市的楼市将会继续维持震荡下行或是横盘的行情，而房价呈现出阴跌的可能性也比较大。原因就是也比较简单，大城市具有发展优势，不管是经济、产业、配套等方面具有非常大的优势，这就会吸引年轻人源源不断的流入，也就为楼市提供大量的新增需求。而大城市的辖区面积不可能一直扩张，楼市整体供需关系会呈现一种动态的平衡状态，但是核心区域的住房是稀缺的，这就会导致一些区域结构性供不应求，房价也就会继续上涨。
25年1季:02:房地产主要数据。 ①30~40%空置率，2亿套空置住房。城市中42%的家庭有2套房。421家庭类多有3~4套房。 ②只有1%左右的家庭有购房需求，每年几百万套的真实市场需求。 ③1300万亩拆房和征收农田的空闲土地。可盖2亿多套房。拆房子去库存没必要。 ④400万亿政府直接负债，拆房子去库存没有钱。房票=白条，无法骗人。 ⑤2000万套烂楼。市值约15万亿，全部保交楼约需3万亿。多是口号，保交几套楼，没钱保交全部楼。4000万套断供。 ⑥房企90万亿负债，房企多为疆尸企业，房企股价多为垃圾股。 ⑦银行涉房不良率很高。(含4000万套断供房)。多为30～70％。 ⑧居民房贷负债80万亿。 ⑨到24年底大都市中心房价少的下降20％左右。一般下降40～50％，北京外围，深圳等少数小区下降70～80％。个别学区房降90%。 ⑩全国各地除有大量空置住房外，到处可见烂尾工程，烂尾楼还有大量空置的商场，店铺，门脸房。空置工厂，车间，仓库。空置写字楼，酒店，空闲政府机关的办公楼，空置高铁，城铁站，空闲的交通客运站。空置的幼儿园，学校。