司法警官学院地块，出生就是靶子。没办法，它是金水区新晋地王，预戴皇冠，必承其重，这是地王宿命。过去三年的金水区，天奕一枝独秀。《楼八》认为，这是特殊时代格局，因为一方面其建标太好，另一方面周边竞品又太弱，所以，天奕在产品上一直孤独寂寞，难求一败。司法警官学院地块（现已命名为：中海峯境叁號院），虽然价格上可能紧跟天奕，但建标大概率低于天奕，同时，周边项目的配置也都提上来了，所以，竞争关系将提上日程。招商序、豫发豫园、金水印二期……都有二把刷子，都不是好惹的主，而当我看到天宝府的产品后，《楼八》终于明白项目团队为何异常关注中海司法警官了。千真万确！天宝府真的是要挑战“片区老大”地王峯境叁號院了，当下，它已经扛着三把钢刀朝人家过去了。一路硝烟！气势汹汹！【1】三把钢刀感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。4月14日，中海司法警官学院项目峯境叁號院案名正式发布！金投天宝府正式亮相！《北三环之战》正式打响！不废话，直入主题。第一把钢刀：100%全铝板外立面注意这里是100%纯铝板外立面，具体解释一下：外立面材质除了玻璃之外，全部是铝板。不是“大面积铝板”，不是“部分铝板线条”，没有局部“水包石”， 也没有局部“真石漆”，都是铝板。小孩子才做选择题，天宝府是成年人。看一下项目效果图。上图：天宝府立面图目前，在《楼八》的印象里，达到“全铝板立面”的只有“已经施工了11年”的美庐湾、建业天筑、未来天奕和中海峯境叁號院。这一点，天宝府看齐了城市顶级豪宅，正式挤身郑州老城5大豪宅之一。不仅用材昂贵，天宝府更是把“汝窑天青瓷”元素融入到了项目公建化的外立面之中，整体大气素雅，真的把东方美学发挥到了极致。第二把刀：27℃恒温泳池会所天宝府配备了地下会所。这是一座宋式会所，内含茶室、红酒雪茄吧、棋牌室、健身房、瑜伽空间等多种功能。重点来了，有恒温泳池。上图：天宝府恒温泳池除了天宝府，全铝板立面豪宅的美庐湾、天筑、天奕和峯境叁號院，目前只有建业天筑和司法警官的会所配备了泳池。从“泳池会所+全铝板”双维度的角度上看，天宝府是郑州老城三大豪宅之一。五大变三大，《楼八》估计天宝府自己还没意识到自己这么牛X。下图是一张“泳池角度的地下会所”的照片。上图：天宝府泳池庭院视野泳池是恒温泳池，恒定在27℃±1℃，一头扎进去，一边刺目愣子，一边打彭彭，一边看着室内的风景和室外的树林美景，感觉回到了小时候。第三把刀：225㎡领衔大宅这一次，《楼八》只说项目225㎡的超级户型。我第一眼看到这个户型，禁不住连说了三个：“我C，我C，我C”。先看一下它的原始户型。上图：天宝府225㎡户型原始结构在上图中，土黄色是半送，青色和绿色是全送，总体下来，合计赠送面积达57.45㎡，赠送率26.18%，得房率实现约108%。这是原始户型，交付前，开发商会对赠送的部分进行封窗，《楼八》估计，这个户型封窗费用估计就要十几万，这应该是四代宅里，郑州第一个开发商出钱封窗户的。上图：天宝府225㎡户型改造后如果按第三代75%得房率来计算的话，这个户型的面积达到了330平米。其中客厅公共部分的空间达到了135平米，如果考虑公摊，这基本相当一个建筑面积180平米的客厅。更牛的是，这个客厅是绝对意义上的超级270度全景客厅，一圈视野达到了恐怖的36米。待到春日明媚，这将是怎样的一个客厅啊，总之，一句话，必须让阳光撒满你俊俏的脸蛋。大户型代表的是高端社区，天宝府一期规划了9栋楼，其中8栋的面积段全部为153㎡起步，最大就是这个225㎡。从面积段上的看，项目定位就是“高端大宅”。【2】四大独门法宝100%全铝板、泳池会所，大面积超大户型，就单单说天宝府的这三把钢刀出来，《楼八》彷佛看到豆大的汗珠从峯境叁號院额头滴落……上图：天宝府效果图除了挥向中海的三把钢刀，天宝府还有四大独门法宝。那就是：降容低密中原之脊金水第一站宋风第一府降容低密项目原始容积率是4.0。上图：天宝府大门效果图这个数值并不高，比这还高的豪宅项目比比皆是，但是，为了照顾中原百姓喜欢低容的“居住习惯”，集团领导经过三天三夜的深思熟虑，最后，做出了一个大胆的决定：主动降容。最终，项目容积率降到了3.48，规划了约16万㎡的总建面，但户数只有746户。中原之脊上图：天宝府大门图项目南大门为主大门。主大门取名中原之脊，在《楼八》印象中，这应该是郑州第一个“有了姓名的大门”，尊贵感油然而生。以后天宝府的业主叫滴滴专车，出发点不再是“天宝府南门”，而是“中原之脊”，文化程度不高的司机估计还一脸迷茫，这是哪儿啊，跑人家“几娘”上干啥。大门全长约100米，主庭部分50米，整体造型为“官帽”设计，寓意加官进爵。金水第一站上图：天宝府交通图北三环高架系统在老城区一共有三个下桥口。第三个在索凌路，第二个在文化路向北去了，所以，上图黄色地区的小区，包括中海锦苑、泰和、泰苑、圣菲城等小区都要提前在第一下桥口，即金明路下，然后还要再过几个路口抵达。而天宝府所在地块就在第一个下桥口旁，从东区回来，下了高架一个路口即可抵达项目。如此一来，天宝府的“下桥即到”实现了交通极其便利，而“一个路口”又让项目居住变得私密安静，又远离了高架噪音。天宝府，可以说是：东区进入金水第一站，金水前往东区第一站。宋风第一府上图：天宝府地下庭院的景观北宋时期的中华大地，不论是诗词歌赋，还是书法画作，不仅数量众多，而且质量上乘，将国学文化带到了巅峰。在文化的带动下，宋代人的生活也十分讲究，关于吃穿用度的美学谱录，都是宋朝写的，喝茶有茶录，饮酒有酒谱，焚香有香谱，用墨有墨谱，吃的有笋谱、蟹谱等。致敬文化自信，金投义无反顾。天宝府案名摘录唐朝名句“物华天宝，人杰地灵”，风格取自宋朝文人雅客，横跨二个时代，可谓“唐宋第一家”。【3】宋风第一府3把钢刀+4大独门法宝，再加上“郑州中轴线花园路的核心地段”，让《楼八》看到了“幸福里”的影子。如果价格合理，项目极有可能会像幸福里一样疯抢。既然如此抢手，那就认识一下项目吧！开发代建上图：天宝府投资和代建方项目的投资开发商是金水投资集团，是金水区政府成立的国有资本投资运营公司；项目代建销售方是润地管理，这是华润置地旗下的代建品牌。天宝府是润地管理在郑州的第一个项目，据《楼八》了解，第二个项目北龙湖某地块（应该都懂）的代建也基本确定了，第三个也在谈判，基本落地……不得不说，发展势头迅猛，或和招商中海形成代建三巨头。地理区位上图：天宝府区位图地块占地55亩，位于北三环和花园路的黄金十字路口，向南1个地铁站即达正弘城商圈。晚上如果不想做饭，散步10分钟走过去吃个热干面，再散步10分钟走回来，回来不耽误看《新闻联播》。项目产品地块容积率3.48，总建面16.2万㎡，共规划13栋楼，分两期开发，即将面世的产品为一期。上图：天宝府楼栋产品分布一期全部为独单元设计，这个特质之前《楼八》从未听说。项目一期一共4个主力户型，其中：2号楼为126㎡面积段，1号楼和5号楼是153㎡面积段，3号楼159㎡，6号楼、8号楼、9号楼和10号楼为176-178㎡面积段，而楼王7号楼，面积则达到了225㎡。项目一共3个出入口，南大门为主大门，北侧和西侧有2个。园林景观上图：天宝府景观区项目既然是宋风第一府，那么园林自然也必须是宋风了。天宝府的园林景观吸取宋风园林精髓，引入宋式景观院落，我们来看几张图，基本上处处都彰显了宋代美学的缩影。如果徽宗哥穿越过来，必定连连称赞。下沉庭院天宝府的下沉庭院主要理念是“四水归堂”。上图：天宝府下沉庭院同时，看这个下沉庭院，置身其中，真的仿佛穿越了时空，来到了清新文雅的宋朝。围绕下沉庭院，天宝府的地面层还做了近百米的风雨连廊，可以让业主在风雨天和炎热日实现小区“散步自由”。上图：天宝府会所及下沉庭院俯视图很快，上述提到的会所、庭院、大门、风雨连廊等都会展现出来，因为这里是项目的售楼部，届时，大家都可以在第一时间感受“宋风第一府”的魅力。上图：天宝府宋风会所好了，不知不觉，说得太多了，如果有兴趣的小伙伴，可以前往北三环国泰北路的项目临时展厅咨询了，当然，也可以致电15090100001。结尾楼八的话招商序、中海峯境叁號院、美盛金水印、豫发豫园、金投天宝府，五大2万+项目！招商蛇口、中海、金投、华润、豫发、美盛，六大企业的身影，在2025年悉数逐鹿北三环沿线。谁是王者？2025必有一战！面对天宝府，中海峯境叁號院必须有压力了，毕竟，新晋地王的责任就是打造区域品质天花板，但如今，旁边的天宝府已经如此了，地王怎么办？战争已经打响了……很快，北三环沿线将一片战火！感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。等等，到了最后，我突然觉得文章还是少了点什么……想起来了，就是户型没放完，最后，奉上179㎡、153㎡和126㎡的户型。179㎡户型上图：天宝府179㎡户型这是一个经典的户型，179㎡实现3卫，以及多种变化的大客厅空间。153㎡户型上图：天宝府153㎡户型153㎡同样实现了四房！三卫！宽厅！这就是高赠送的好处，天宝府的户型得房率也都在100%以上。126㎡户型上图：天宝府126㎡户型这应该是唯一300万以下的产品了。再感谢一次关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。