分析了很多数据，虽然我也是准备买老破小学区房的人，但即使不情愿还是得出了这样的结论，看看数据就知道了。截至2023年底，上海房龄30年以上住宅达210万套，占存量房的28%。但这些挂牌的老破小带看量同比下降11%，去化周期从9个月增加到14个月。

还有消息是很多银行已经对房龄超25年的住宅说"不"了，拒贷比例超过50%，没人买、没法贷、没法住，这就是上海老破小的真实现状，而2025年以后情况只会更糟糕。

·01、五大力量正在围剿上海老破小。

→首先是政策底层逻辑彻底改变了，以前那波"拆迁暴富"的神话现在彻底成了历史。住建部要求城市更新单元拆除面积不能超过现状的20%，虽然现在又开放了房票，但大规模拆迁的机会微乎其微。

上海虽然在想办法绕政策，比如当时的黄浦区露香园二期项目，他们把24栋老房分批报批，表面拆除率不超25%，但实际还是在钻空子。问题是这空子也越来越难钻了，旧改成本从2016年的12万/户直接飙到了38万/户，但土地出让金却在下滑，比如黄浦董家渡1315地块的旧改都已经停滞两年了。

→第二是金融属性正在被切断。这几年上海主要银行对老破小的拒贷比例超过半数，即使是四大行对25年以上老房也有更高的首付和利率要求。某银行还推出了所谓"父贷子还"产品，允许55岁老人贷款，但最高只给10年期限，60岁到70岁这十年每月要还2.8万(对应600万贷款)，老破小能有多少租金？

→第三是供需关系彻底失衡了。95后购房者中只有很少一部分人会考虑老破小，这是安居客2023年的调研结果，年轻人更喜欢外环外的新房。看看大虹桥中建颐璟台，均价才6.2万/m2，总价500万左右，同时外地买家也在撤退。从2016年占老破小买家的43%跌到了2023年的19%。我在闵行古美板块看到"莲花新村"的外地客成交量从月均15套暴跌到3套。

·第四是保障房和新房的双重夹击。临港新片区推出了"先租后售"保障房，工作满3年可按市场价7折购买。张江科学城新建了1.2万套人才公寓，租金只有市场价的60%。这些政策性住房直接导致周边老破小租金和售价双跳水。同样的钱你在内环只能买个50m2的老破小，你会怎么选？

·第五是租售比已经失去了安全边际行为。黄浦区"西凌新村"38m2的老破小去年要价450万，但月租只有4500元租售比才1.2%！如果考虑空置期和维修费实际回报率只有0.6%，还不如银行大额存单的2.8%。国际上纽约曼哈顿老式公寓的租售比约3.5%，东京山手线老房也有2.8%。上海老破小已经完全脱离了合理估值范围。

·02老破小的价值塌陷不是简单的价格波动。上海老破小的困境远比表面看到的更复杂：

→首先是产权重构问题。杨浦区"大桥街道115街坊"旧改中，原来60m2的私房被置换成了45m2的共有产权房，实际还有资产缩水的情况。静安区"洪南山宅地块"700户老破小拆除后，40%面积转为了保租房，原业主只获得9万/m2的货币补偿，低于同地段二手房12万/m2的市价。

→其次是结构性过剩与局部稀缺并存。虹口区四川北路板块挂牌价6万左右，但近半年成交量屈指可数，因为没电梯学区属性也消失了。但徐汇区宛平南路的老公寓(1985年建)因为紧挨着徐家汇ITC还是很有市场的，毕竟买家是字节跳动的员工为的是步行上班。

→再次是替代品越来越多。五大新城的价格战已经打响，而地铁红利正在终结地铁沿线的老破小优势--15号线开通后，顾村公园站的新房价格只要5万，但直达静安寺只要35分钟。最直接的情况就是长寿路附近，老破小的客户流失了接近一半。

最后未来房产税的优房产税，如果按0.6%的税率征收，一套600万的老破小年缴税就要3.6万，而租金收入才7.2万，税后净回报率会暴跌至0.6%，这必然会触发大规模抛售。

参考重庆的试点经验，房产税实施后，渝中区老房价格3年累计下跌了18%，而同期新房却上涨了23%，这种分化恐怕在上海也会上演。接下来你最可能看到的大概就是老破小重新装修，尽量以装修来卖出价格了。