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近期，阳江市人民政府网公示了多宗用地控制性详细规划的调整方案，其中两宗商住用地规划调整后，建筑限高和容积率“腰斩”：建筑限高原来最高为150米，现最低降至40米，容积率则由原来的4.0和3.0降至1.5。与之相对应的是，建筑面积大幅下降，最高降幅超六成。

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一般来说，土地面积不变，建筑越高、容积率越高，建筑面积越高，建的房子就越多，产生的经济效益越高，反之，就越低。

不过，从更宏观的房地产市场大环境下来看，建筑限高和容积率降低，深刻反映了阳江房地产政策的变化，更是市场需求变化下的选择。

规划调整后，产品或旨向别墅

公示显示，其中位于洛西大道与东门南路交汇处的CN-05-16地块，占地面积19138平方米，容积率4.0，计容建筑面积76552平方米，原为商业用地。调整后变为二类居住用地兼容商业用地，容积率调低至1.5，建筑限高则由原来规划的≤150米调整为≤50米，计容建筑面积也只有27795平方米，相比调整前，降低了63.69%。

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另一宗CN-06-09地块，位于江朗大道与洛东大道、四围大道交会处，为二类居住用地兼商业用地，占地面积76853平方米，容积率≤3.0，计容建筑面积≤230559平方米。调整后，该地块被细分为CN-06-09A及CN-06-09B地块，前者规划指标未发生变化，但后者容积率调整为≤1.5，建筑限高也从原规划的≤100米调整为≤40米。调整后，计容总建筑面积最高为201214.54平方米，比调整前降低了约12.73%。

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阳江多位房地产企业相关负责人均认为，从其容积率与建筑限高标准来看，调整后的两宗地块指标符合小高层、别墅类产品的开发标准，而根据当前市场来看，除独栋之外的别墅产品可能性更高，包括联排、双排、叠墅（拼）等。

有政策支持，联排住宅建设放宽

因为土地利用效率低，长期以来，国家相关部门明确规定，严禁向别墅供地，甚至在2016年原国土资源部出台了最严的“禁墅令”，2019年住建部发出紧急通知，要求立即停办别墅项目建设审批手续。

不过，2023年《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》等一批行政规范性文件宣布失效，行内人士解读为“禁墅令”解除。

在近一年阳江出台的房地产新政中，也为别墅类产品开发打开了一定的空间。

其中，去年4月底，阳江发布关于印发《阳江市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，第六条规定，通过公开招拍挂出让方式取得的国有建设用地，允许申请调整建筑限高，并要求“应当先行按照规划编制和审批的程序修改其依据的控制性详细规划”。

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到去年11月，阳江发布《阳江市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，第七条进一步明确了“放宽建设联排住宅”，并有了执行细则：农民集体留用地，和措施出台前出让土地中规划条件没有约定的，计容用地面积在8000平方米以下的，均可按项目实际实施建设；用地面积8000平方米以上的，允许联排住宅建筑占地面积最高达到规划条件约定总建筑占地面积的35%。而该措施出台后出让的土地，按规划条件约定实施联排住宅建设。

上述CN-06-09地块细分后的CN-06-09B地块，计容占地面积17167.37平方米，约占总占地面积22.34%，满足联排住宅建筑占地面积35%以内的占比条件。

买方市场下，不断创新满足新的居住需求

瞄向别墅类产品，近一年来有成功先例，也是市场选择的结果。

去年国庆第一天，位于阳江市区共青湖畔的全新项目城投·共青湖花园推出的联排别墅产品当日售罄，销售额达4亿元。

该别墅产品面积较大，从460平方米到600多平方米。项目销售负责人表示，一般来说，这类大面积产品客户群相对较窄，但由于市场上不多，正好能满足他们的需求。

不仅如此，在市区城南，还有多个项目推出了别墅类产品：绿地阳江海珀推出建筑面积约190—240平方米的叠墅，万山春风里推出建筑面积约156—165平方米的新中式叠墅。

这类产品价格单价也不低：在房价均价不足5000元/平方米背景下，别墅单价均超过1万元。即使如此，两者在市场也有不错的表现。

绿地控股阳江项目总经理彭政认为，由于长期受“限墅令”“禁墅令”影响，阳江别墅类产品仍属于较为稀缺产品。另外，当前房地产市场仍是买方市场，倒逼着产品供给端不断创新和迭代开发符合各类消费者的产品，从而带动销售。

事实上，从更宏观角度看，中国房地产市场发生了深刻的变化。国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，2020年我国人均居住面积约41.8平方米，已达到一些发达国家水平。在此背景下，人们也对居住的品质提出了更高要求，而住建部近期发布了“好房子”标准，或许就是应对和满足市场需求变化的最好证明。

延伸

一定要看！国家发布“好房子”最新标准

近期，住建部发布了国家标准《住宅项目规范》的公告，自2025年5月1日起实施。该规范从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备6大方面对住宅作出相应要求，部分主要内容如下：

1.住宅建筑层高：以前不低于2.8米，新规提升至“不低于3.00米”。

2.明确新建住宅建筑净高尺寸，其中卧室、起居室的室内净高不应低于2.60米，局部净高不应低于2.20米，且局部净高低于2.60米的面积不应大于室内使用面积的1/3。

3.设置电梯：以前7层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时，必须设置电梯。现在4层及以上住宅就须设电梯，具体要求为：最高入户层为四层及四层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过9m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯；最高入户层为十二层及十二层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过33m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。

4.提高了阳台等临空处栏杆高度，其中阳台栏杆净高不应低于1.20米。

5.明确卫生间设置位置：卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房或餐厅的上层。

6.要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内。

【来源】南方＋