导 语

上海楼市，自有其衡量标准——联洋国际社区。这里除了锦绣小区外，皆为 2000 年后的新盘，如此整齐的城市界面于内环实属罕见；

该板块是金融大佬的汇聚之地，对经济的敏感度独具一格；再者，多数小区均对口浦东 TOP5 公办的进才实验，能最先察觉到学区市场的变化；联洋的二手成交状况，用于预判上海楼市走向，往往精准无误！

跌势领先：从第一波 572 新政至第二波 927 新政，板块均价降至 11 万以下，多数小区成交价均创新低，主要以低价清理库存；

涨势也领先：11 月二手房售出百套，12 月热度延续，低价房源售罄后，房价开始微幅回升，再次居于 11 万的重要位置

当下板块的领衔者仁恒河滨城，已重掌成交主导权，其主要节奏为：下一套推出的房源，必定比上一套价格更高；最受青睐的 151 平三房户型，527 新政后长期在 1500 万低位徘徊，到 11 月已突破 1800 万；

令人意外的是，如今与房东谈价格也颇为艰难；同样是二期且户型相同，甚至开始依据具体楼层、位置、朝向再次细分，以至于出现高达 300 万的差价！

从暴跌到重振，联洋这种“黑红”特质，究竟是如何造就的？。

风向标：仁恒河滨城

联洋，在浦东房价方面独树一帜且热度持续至今，其最大的优势究竟为何？

倘若只能择其一，答案无疑是仁恒河滨城。

截止至 2024 年 11 月，整个联洋的成交量约达 460 套；其中仁恒河滨城便成交了 161 套，占比高达四成。

仁恒 1 - 3 期最为热门的，当属跌幅最大、挂牌价最低的仁恒河滨城 1 期，其成交量达 69 套，表现惊人，要知道 2023 年 1 期全年成交量仅为 51 套。今年仁恒 1 期仅 11 个月的成交量，已远超 2023 年全年！2 - 3 期稍显逊色的成交量表明，联洋最大的问题在于楼龄，不过这也成为了成交火爆的关键因素。楼龄越大，跌幅越深。例如 1 期与 3 期仅 5 年的楼龄差距，反映在市场上，挂牌价就相差了 1.5 万/平。

近期联洋抛盘严重、甚至出现砸盘的舆论风波，主要集中在 1 期；9 月，1 期一套 305 平的复式，除去 80 万的车位，最终成交价仅为 2020 万，致使房子单价低至 6.63 万，这是仁恒近 9 年来的成交最低价格。

实际上，追溯至 527 新政，联洋已开始有所变化。

6 月，仁恒河滨城 1 期成交 17 套，相比 23 年 6 月成交的 5 套，直接增长三倍；成交量的火爆，与成交价的低迷，形成鲜明对比；3 - 4 月的仁恒 1 期，成交价还稳定在 12 万/平；527 新政是首个降价转折点，到了 6 月成交价急剧下跌至 11 万/平； 即便 7 月降至低谷，达 10.2 万/平；眼看就要跌破 10 了......

联洋，已然成为上海中产板块中跌幅最大的。

当然，若就此判定仁恒崩盘，那就过于夸张了。正如开篇所讲，仁恒在抛售完一批降价成交或者存在槽点的房源后，当下已然止跌回升，房价再次变得坚挺。毕竟联洋能够从较高品质的普通住宅提升至第二代国际社区，完全得益于仁恒的加入从而实现一夜飞跃！而对于住宅有着深刻领悟的仁恒，除去自身在品质、物业、绿化、配套等方面的优势，在选址上同样目光精准，押注学区从未有过失误，多重优势叠加，就这竞争力在整个上海仍属头部。

接下来再瞧瞧这里的顶流学区——进才实验。

进才实验，中考爆发

联洋 IP 属性的构成，仁恒、基金经理自不必说，进才实验必然占有重要地位。

整个板块的多数小区对口上海示范园、二梯队小学以及一梯队初中这样的三学区“王炸”组合，

即东方幼儿园、进才实验小学和进才实验中学。

在当下上海教育界最为关注初中学区之时，浦东“摇一代”中考经历了一轮大洗牌：“老牌五虎将”全然崩解，张集和建平地杰两分天下，华二前滩异军突起，进才北成功逆袭建平西；而一直备受瞩目的建平枣庄、建平西、建平张江、上实东、洋泾菊园等校差距拉大，纷纷落到队伍末尾；可曾有人留意到角落里隐藏的另一位大赢家——进才实验？

作为老牌公办五虎将之一，进才实验近来不断晒出喜报，每一位毕业生的去向皆一一公布，总结如下：

“2024 年进才实验中考 421 人，四校（含四分）录取 39 人，四校率 9.3%；四校八大率 13%，市重点率 49.6%，区重点率 77%”。

与去年相比，整体稳中有升；那在整个浦东相较而言，到底有多出色？

若依据市重率来排名，进才实验 49.6%的市重率超越了大哥进才北，仅排在张集和华二前滩之后，成功跻身浦东公办前三；要是以 700+高分培优率来排名，无非是前排再加上竞争对手建平地杰，进才实验仍能位居浦东第四。 即便对比区重率，77%这一数据也能让其位居浦东公办的前 5 之列；也就是说，不管孩子是牛娃还是普娃，选择进才实验，初升高基本都能稳妥。

当下，浦东建平与进才这两大派系的新头部，皆已发生变化。

假如说，已然改朝换代的建平系，如今由建平地杰引领；那么与之抗衡的进才系，则是以进才实验为首。

两校规模相近，毕业生均在 410 多人，市重率 49%也相差无几，唯一的差别在于建平地杰 700 分以上的高分占比，要胜过进才实验。

这和建平地杰除了有对口地段生，还接纳了民办最强的福外和公办最强的明珠 C 的优质生源有关；相较而言，进才实验的生源几乎均源于地段对口，进一步证实了联洋的生源优势，根本不存在劣势。

并且，联洋还有极为难得的一方面，即这里的房龄大致相同，且户型面积的设计基本处于同一水平，最小面积 70 平，总价约 700 百万。

其一，此地不存在拉低板块均价的房源，这是联洋稳居浦东头部的根本所在；

其二，在此购房的都是中产，生源的下限之高清晰可见。

除了成绩和生源，进才实验还有两大最强利器：

1不要落户年限：买房落户即可入学，这一优势对于联洋的意义究竟有多大？2024 年，进才实验中学发布的招生简章表明，其入学要求与 2023 年相同，仍未设年限限制。然而再看建平地杰，情况则截然不同，已严苛到 25 年需 4 年年限的程度；就连实力强劲的张集，近日也有小道消息传出：明年学生数量已超标准，部分学生已转至由张军杰校长兼任的上中医附属浦东实验，后续或许会实施落户限制。

至于华二前滩，其位于泡沫板块前滩，且中考才第二年，仍需继续观察；而不论是老牌公办五虎将，还是摇一代公办新格局，都凸显了进才实验“不要年限”的优势，随着人口升学压力从幼升小向小升初转移，这一优势还会不断增强。

这表明，联洋能够持续吸引中产家庭在此购置房产；并且“摇民办大概率能回”的双重吸引力，更是成为精英家庭教育的不二之选，在整个浦东都难有能与之相比的。

② 不要求“五年一户”

2024 年，在要求五年一户的初中里，建平西、建平地杰、建平实验、进才北，均榜上有名。有意于建平、进才初中的家长，选择进才实验的门槛是最低的。这意味着：即便上家有孩子正在就读，房子成交给下家，也不受五年冷静期的限制，能够无缝报名就读，这也是联洋流动性良好的一大缘由。

熟悉我的人都知道，我最近是和进才实验杠上了，从10月13号到12月8号，我卖了两套对口进才实验的房子，跟房东聊了一下，对方称进才实验的风格，在浦东并非特别激进。家长通常对孩子的综合素质有着更高的要求，并非一味执着于成绩，不会让孩子整日刷题；包括孩子的读书途径，在这里也更为多元，不少孩子会选择体制外路线，在一定程度上实现了分流。公办一梯队、生源下限高、入学门槛低、确定性高以及双向升学通道，这里的每个方面单独来看，都足以吸引众多家长，叠加在一起更是所向披靡。

联洋你牛还是你牛

纵览浦东内环，实力强劲的板块众多，然而能与联洋在宜居方面一较高下的板块，尚未出现。

陆家嘴工作气息浓厚，然而和源深、洋泾存在相同的问题，即以老公房居多，城市界面参差不齐，不适宜居住；

花木品质上乘的绿城，房龄已然偏大；杨东的仁恒公园世纪虽好，怎奈供需失衡；碧云倒是宜居，可别墅注定只是少数人的选择......

唯有联洋，其地段、商业氛围以及宜居程度，在浦东均位居前列：

它是唯一一个进行整片开发的商品房改善片区，不存在老破小造成的阻碍，并且豪宅云集，这无疑是一种稀缺特质；

出门便是世纪公园，这在整个上海都属于少有的大型公共绿地；

在商业配套方面，联洋广场、大拇指广场、丁香国际，处于板块的中心位置，各个小区前往都较为便捷。

作为超级 IP，联洋房价一旦下跌，排队入场的客流便会成倍增加；而在顶流仁恒抛售反弹后，热度开始向二梯队头部小区蔓延。

联洋年华，在整个联洋板块中，是除仁恒之外表现最为出色的小区；11 个月总计成交 44 套，甚至比仁恒 2 期还多 1 套；

门槛及总价较低，这是业主自主选择的结果。

12 月最新的 728 万入门价，仅需 1000 万出头便能购置南北通 2 改 3 房；在如此高性价比的情况下，联洋年华紧随仁恒之后，完美消化了 527 和 927 两波新政带来的热度，这同样是业主自主选择的结果。

此外，第九城市1期、华丽家族等小区，11月成交量也都突破了5套，成交量可以，和挂牌量也成正比，流通性也不错。。

总结分析

联洋作为二代国际社区，在房产领域极具典型性。

今年联洋市场的波动起伏，折射出一个关键要点：

其一，在楼市普遍下跌和政策刺激的情况下，上海购房的门槛与成本已处于合理范畴，当下只要是具备性价比的小区，伴随小幅反弹，皆能迅速成交。

其二，上海的学区需求依旧旺盛，优质学区小区具有稀缺性和吸引力。对于中产家长来说，以适宜的价格购得良好的学区自住房产，意义重大。

最后，不管是仁恒还是整个联洋，一直处于稳健且流通性良好的态势。

如今，经过摇一代中考验证的进才实验学区，已在浦东公办学校中稳居前 5 之位。

在多重优势叠加之下，联洋作为浦东内环学区自住的巅峰，仍然表现出色！

新政降低首付、优化税收、放宽限购，学区板块的分化愈发显著。上海 16 区中还有哪些优质的板块学区出众、房子优质？最低门槛价格是多少？倘若您对此存在疑惑，或者想要了解其他任何有关择区买房、学区板块、升学择校的问题，均可来线下与我交流。