地王一词，在多城的土地市场中，出现得越来越频繁。

先看北京，板块总价地王+土拍总价地王齐飞。

7月25日出让的海淀永丰地块，成交价89亿，成为该板块总价最高地王。

海淀“地王”，成交楼面价54643元/㎡，溢价率3.5%，销售指导价9万元/㎡。

在此之前的6月，北京土拍市场，还出现了百亿地王，创近四年集中供地以来的总价之最。

6月13日，中建智地+朝开联合体，以高达112亿元的成交价，摘下酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区的综合出让地块。

据悉，该地块中的商品住宅销售指导价高达12.5万元/㎡，可上下浮动8%，最高售价可达13.5万元/㎡。

动辄上十万的售价，意味着海淀永丰和东四环将新增一批豪宅。

上海，板块单价地王出圈。

7月9日，杨浦区平凉社区88街坊02H1-01地块，共吸引9家竞拍人参与。

保利发展最终以总价22.03亿元拿下该地块，溢价率约21.18%，成交楼板价88462元/㎡，成为杨浦区新的“单价地王”。

杭州，土拍溢价率创历史新高，诞生板块新地王。

7月23日，杭州迎来2024年下半年的首场土拍，两宗地块共计收金29.4亿元。

这场土拍出现了接近60%的溢价率，创下2019年以来杭州土拍市场的溢价率历史新高，也诞生了板块新地王。

其中，绿城竞得的临平区一宗宅地，成交楼面价为22287元/㎡，这一楼面价创下该项目所在板块的最高纪录。

山东青岛和四川成都，楼面价纪录被刷新。

6月20日，青岛崂山区王家村35号地块竞价364轮，成交楼面价达39516元/㎡，刷新了青岛楼面价纪录。

4月23日，成都土拍中，5宗地块出让，位于锦江区林家坝区域52亩地块经过81轮竞价被中国金茂以21.42亿元竞得，溢价率高达48.5%，楼面价24500元/㎡，刷新成都土地楼面价纪录。

图中倒数第二位置为成交楼面价新高地块

南京，楼面价高位居历史第二。

6月19日，南京NO.2024G11地块竞价47轮，成交楼面价43888元/㎡，位居南京历史第二位。

在成交端，豪宅频频日光。

3月，位于上海新天地板块的中海顺昌玖里日前开盘，其以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录。价格方面，中海顺昌玖里销售均价17.2万元/㎡，套均价值约4000万元。

6月，上海首个风貌别墅，顺昌玖里&恒昌玖里，均价29.8万/㎡，套均总价约1.1亿元。开盘首日，49套别墅售罄。

7月21日，深圳海德园豪宅项目A区116套房源，单套总价在1100万元以上，大面积房源总价近6000万元，不到3小时全部售罄，当天销售额约26.9亿元。

不少城市的豪宅单价及总价，也相继捅破天花板。

深圳，7月10日，深圳南山区华侨城纯水岸（十一期）一栋建筑面积为463.91平方米的别墅法拍房，以2.32亿元总价成交，折合单价约50万元/㎡，创下深圳法拍房单价和总价新高。

广州，7月天河区天价公寓推出，一套顶层带泳池2000多平方米的复式房源，总价高达12.2亿元，单价为56.5万元/㎡，刷新广州单价天花板。

上海，今年4月，位于上海静安区巨鹿路一套花园洋房以3.1亿元总价成交，该产证面积307平方米，高达100.9万元/㎡的成交单价，创出新历史新高。

香港，7月太平山顶的一套豪宅7.17亿港元成交，尺价约7.4万港元，折合约79.7万港元/㎡，创今年以来港岛区新盘最高纪录。

目前楼市仍处于持续调整过程中，为何土拍和豪宅市场却走出了“独立行情”？

先看土拍市场。

一是政策推动，政府乐见价高者得，增加土地出让收入。

北京和上海先后取消土拍限价，重回价高者得的市场逻辑。于市场而言，唯有真豪宅才有销量，于房企而言，可以建更贵的好房子，于政府而言，卖地收入增加。

二是出让地块本身素质较高，配套齐全，可打造高端改善项目。

创下近几年青岛土拍轮次纪录，也刷新了山东省最高楼面地价的崂山区王家村35号地块，东依午山公园，南邻滨海城市公园和石老人沙滩，与海岸线直线距离仅600米，山、海、城共融，备打造高品质海景房的先天优势。

地块交通便利、地铁覆盖，附近有青岛市博物馆、市大剧院、市会展中心等市级文化设施，高能级文化资源云集。

还有南京NO.2024G11地块，位于河西城市生态公园东侧，建筑限高35米，为河西首次推出的综合容积率低至1.01的低层住宅用地，可打造联排和新一代洋房住宅。

地块兼具优质教育资源和大型商业综合体，距地铁站仅约450米，紧邻阿里巴巴、小米等区域总部。

豪宅热销的逻辑有二：

一是楼市调控放松，富裕居民财富腾挪，纷纷从低能级城市向高能级城市调仓。

不少来自东北和上海周边的买家集体买入上海豪宅。

图源公众号山海新财经

香港，持续吸引内外企业、富豪落户。有移民顾问机构估计，目前有200个富豪计划赴港定居，今年全年一手豪宅物业成交量可能达到400宗，势必创出新高纪录。

二是通过抢占城市核心资产，实现财富保值和身份兑现。

单价和总价不断创新高的城市中心区豪宅，具有稀缺性，仍是资产保值的最佳选择。因此，资金留在国内的富人，纷纷围猎高端豪宅。

小结一下，土拍溢价提高是市场回暖的重要表现之一，高端改善市场前景向好。

资金对高端资产的追逐越来越明确，各种地王、楼王被刷新的速度也越来越快。

楼市短期点状高热的状态将持续。

就深圳而言，深圳湾片区核心板块极具稀缺性。7月7日，深圳湾后海总部基地官宣新增两宗居住用地。

按原先规划，DU10单元，用地面积为79823平方米，建筑总量为66万平方米；DU13单元，用地面积为159764平方米，建筑总量为71.5万平方米，主导功能均为商业服务业设施用地。

调整后，DU10单元与DU13单元主导功能均调整为“商业服务业用地+二类居住用地”。

其中，地块DU10-01用地面积12197平方米，用地性质为二类居住用地+商业服务业设施用地，容积率为8.0。

地块DU13-01与原规划南侧两地块连同中间道路合并为一个地块，编号不变，用地面积调整为22457平方米，用地性质为二类居住用地+商业服务业设施用地，容积率为8.0。

这就意味着，深圳后海将新增2宗宅地，总面积约为3.47万平方米。

地块位置核心，万象城、人才公园、春笋等地标在侧，阿里、腾讯、小米等顶尖企业云集，该片区周边二手房单价10万+，高峰时期甚至达到30万+。

片区内深圳中海项目6月28日开盘，虽然没有日光，但套均三千万的豪宅，劲销100.2亿，引起市场轰动。

“70/90政策”已取消，我们预测， 一旦这两块宅地土拍，将诞生深圳新的单价地王或总价地王。