快被南京楼市遗忘的一些骨灰级老盘，悄悄杀回来了！

近日，我就发现桥北有1家骨灰级老盘突然出现，江北新区官网发布了《北外滩水城十七街区项目工程规划设计方案》。

桥北北外滩水城，再增14栋总高20层住宅，预计将于今年8、9月上市。

项目位于江北新区，江山路以东、水城路以北、吨粮河以西、浦洲路以南。

规划用地性质为R2二类居住用地，规划总建筑用地面积约为5929.59平方米，1.01≤容积率≤2.5，建筑高度<60米。

拟建总建筑面积约20.16万平方米，其中地上建筑面积约14.01万平方米地下建筑面积约6.15万平方米。

根据总平图显示，项目拟建14栋20F住宅。

从效果图能够看出来，项目没有露台，带连廊。

而且外立面相比前期产品，有明显区别，不仅在设计上增加了弧形元素，运用了大面积的玻璃，颜值上由于运用了银灰色，看起来更美观了。

北外滩水城的背后，是桥北轰轰烈烈造城运动的深度参与者——苏宁环球。

2002年，苏宁环球以每亩30万的价格，拿了4000亩的地（约260万方），开发出大家都熟知的天润城，楼面价450元/㎡。

同年，苏宁环球以极低的价格拿下了北外滩水城所在地块，总地价6.3亿，楼面地价仅140元/㎡，约为当时最新拍出地价的1/50~1/17。

图片来源：苏宁环球（000718）深度分析报告

2005年，北外滩水城启动上市，均价约3000元/㎡。

那一年，南京新房均价约4500元/㎡，北外滩的上市价格，是低于南京新房的平均水平的。

房价低，使得北外滩水城成为许多刚需首选的热门小区之一。

随着时间的流逝，国家级江北新区成立，地铁3号线也投入运营，桥北的房价有了质的飞跃。

2020年北外滩水城的第二十街区上市，也就是滨江雅园，销许均价为21525元/㎡。

从2005年上市均价3000元/㎡到2020年销许均价为2.15万/㎡，15年的时间房价上涨了1.8万/㎡。

早早上车并且赶在房地产高峰时期脱手的人，也挣了盆满钵满，吃上了时代的红利。

如今随着房地产市场进入到了调整期，2025年，北外滩水城17街区将上市，这一次，客户会买账吗？

要知道，桥北有着超大体量的二手房供应市场，买房人的选择非常多，此外今年也有新房供应。

大名鼎鼎的万科确定进军桥北，要在桥北开发楼盘。

项目就是NO.新区2024G13地块。

这幅地块由南京轩鑫房地产开发有限公司以3.05亿元底价竞得，该企业分别由南京新居置地有限公司持股49%、南京赣鸿建设有限责任公司持股48%、南京紫唐建筑工程有限公司持股3%。

今年1月，万科正式确认代建NO.新区2024G13地块，预计将于今年四季度上市。

根据设计方案，这幅地块容积率1.4，规划11栋6-10F低密洋房，其中4栋10F、7栋6-8F，户户带露台，通过定制化隐私挡板设计，在阻隔外界视线、保障生活私密性的同时，最大化保留空间采光与通透感。

项目外立面采用大面积玻璃幕墙设计，部分楼栋首层架空，局部入户区域规划有水景，这在老浦口是非常稀缺的改善型洋房，也是桥北片区的首个第四代住宅。

洋房+第四代住宅，万科把这样的产品放在桥北，算是降维打击。

据悉，万科G13户型面积段做的不大，大概是建面约88-130㎡，面向刚需和改善。

将来上市估计能够卖到2万/㎡的单价。

这个价格放在大桥北路以南，不奇怪。

整个桥北以大桥北路为界，分为南北两个部分。

天润城、明发滨江新城、北外滩水城位于大桥北路以北，这里的供应量很大，有房源跌到1万/㎡都是常事。

而万科G13属于大桥北路以南，这里的二手房成交价普遍维持在1.8万/㎡的水平。

这个项目作为洋房四代宅，实际得房率应该能接近100%，对比周边的二手房，使用面积能多出来很多，贵2000元/㎡，市场应该是可以接受。

参考隔壁的中建国熙公馆，在2018年就卖到了2.95万/㎡，现在2025年，万科G13卖2万/㎡的单价，不算贵。