昨天夜里，豫发王老板办了一场庆功宴。这是为豫园开盘清盘而贺。宴会上，王老板心情大好，杯觥交错，把酒言欢，动情之处，不少人都流下热泪，的确，这个项目太不容易了。豫园，这个拖拖拉拉了近八年的项目，终于迈出了这最艰难的一步，万事开头难，这个头终究开了。28日，豫园首次开盘，把取到预售证的房子全部推了出来，除了部分日照房、顶底，以及非标房，开盘当天全部成交售罄。成交均价：毛坯2.1-2.2万/㎡。
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感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。豫发豫园的开盘，我感觉是金水区下的一盘大棋。豫发开盘成功后三天，金水区就紧急挂出了珍藏已久的司法警官学院老校区地块。原本可能只有二三家房企参与的土地，在看到豫发的开盘业绩后，信心大增，突发增至六七家。六七家可能还是保守数字，预计到2月8日拍卖当天，可能参与的房企会更多，具体原因很简单，看一下地块指标便知。如下图：
上图：挂牌的司法警官学院司法警官学院老校区位于文劳路北、信息学院路东，占地面积31757㎡，土地用途为城镇住宅，规划容积率2.5，建筑限高80米，无安置房配建要求，起拍总价58071万，起拍楼面价7315元/㎡。容积率好低，地块南侧是学莘公园，周边城市界面优秀，客观严肃的来讲，这个地块质素对标的是豫园三期，就是王老板准备对标天奕的三期。既然豫园一期毛坯卖2.15万/㎡都能清盘，这项目，如果楼面价来说，基本就是闭着眼挣大钱的。稍微对地块有所了解的人就会知道，这地块毛坯2.5万/㎡都是不愁卖的，但深耕本土的地产人知道，集团审批的投资部大佬不知道啊，他们循规蹈矩，或许即使知道，也会假装不知道，必须让郑州公司拿出一个案例。我想，豫园的开盘业绩在接下来一个月的时间里，会频频出现在郑州公司向集团汇报的《可研》报告里。所以，感谢豫园，同时，《楼八》不得不佩服金水区对于这次土拍节奏的把握。正因为如此，原本只有中海、华润、越秀参与的地块，现在又多了保利、金茂、招商蛇口。总之，那些北龙湖10号地争抢的房企也将会参与司法警官学院，抢到的还要参与，抢不到的肯定参与。同时，在本土房企老大正弘在董事长公开表态看好郑州市场，表示2025要积极参与土地招拍挂后，也对司法警官学院表现了浓厚的兴趣，不出意外的话，这次土拍将出现久违的“本土房企举牌”的场面。目前，已经有8家大概率要参与，未来40天的时间里，不排除还会有1-2家临时突发要参与，《楼八》估计，这块地最终参与方应该有10家。2025年的郑州土地首拍大战有看点。备注：1月份出让地块会比较平淡。7315元/㎡的楼面价，25000元/㎡的毛坯市场价，这利润空间，做梦都能笑出来，所以，底价的成交可能性真的不大。《楼八》预计，此次司法警官土拍，最终结果溢价30%-60%的可能性比较大。至于面积段，我最近想了想，留一条腿做120㎡的大一房，剩余的全部180㎡起步也是一个不错的方案。司法警官说完了，我们说热电厂。热电厂的烟筒去年炸了，整个片区被规划为“热电厂城市更新项目”，早期，据说华润要做，但后来声音渐弱。电厂这个项目规模比较大，如果由一个有实力的房企统一运营开发是比较好的，就像超总，但目前还没有听到消息。不知道中原区到底有没有没找好托底房企，但时间紧张，中原区终究还是忍不住了。昨天，热电厂项目一期土地正式挂牌。来看一下详细信息。
上图：挂牌的热电厂地块位置位于中原区工农路（天山路）东、热电厂西路南，地块占地面积36327㎡，土地用途为城镇住宅，规划容积率2.5，建筑限高80米，装配率不低于50%，起始总价45551万，起始楼面价5015元/㎡。注意起始楼面价！对比司法警官，起始楼面价问题就出来了，这块地的价值和司法警官只差2300元/㎡吗？显然不止，所以，司法警官太诱惑。当然，也有另外一种解释，就是热电厂起始楼面价高了。到底高不高？如何看待热电厂这块地？《楼八》认为：在这个片区，这个位置，如果是单单一块地，这个5015元/㎡的楼面价高不高？还真有点高，大概率有可能流拍。但是，注意！这不是单单的一宗地，而是一个片区，一个总规模达到11宗地的大片区了。在这种情况下，就不能以“单宗土地”的价值去衡量它了。举个例子，滨河新城高峰期卖到15000元/㎡，如果它不是一个片区开发，只是四环外的一个楼盘，10000元/㎡都很难突破。而主城区内的小片区开发的最大价值就是区域形象的整体更新，这才是土地的最大价值。再举个例子，古翠现在售价2.7万/㎡，如果把周边10块地全部拆了重新规划，万科还会只卖2.7万/㎡吗？这就是热电厂“片区整体开发”的价值！它完全可以在三环内做一个小规模的“滨河国际新城”或者“双湖科技城”！而且，热电厂有这个条件，11宗地块里，2宗绿化地块，3宗文化产业地块，够了。《楼八》不知道这第一宗地将会被谁拍走，但《楼八》可以肯定的是，最终选中热电厂的这家房企决策层是大智慧。
楼八的话
今天是2035年的第一天，时间过得好快呀，一眨眼，《楼八》都成立10年了！哎，岁月如白驹过隙，转瞬即逝，留给郑州地产人的却是黄粱一梦，却是五味杂陈，带走了我们的青春，留下了一地鸡毛。2025来了，哎，说点啥呢，算了，不说了，2025，尽我们所能，敬我们所不能吧！最后，祝2025首拍成功，2025郑州的房地产市场健健康康，让老百姓腰包鼓起来，都能买得起想买的房子！感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
