来源：乐居买房2025-03-27 11:47:46

天河东“去边缘化”，刻不容缓！

截至3月19日，棠东村、棠下村约1043亩土地征收补偿协议均已全部签订。

这意味着，天河近十年最大规模土地收储项目成功落地。

天河智谷广棠片区效果图

此次收储的约1043亩土地，要怎么用？

一方面，是搞产业。地块将重点用于打造湾区新质生产力阵地，承接广州国际金融城与天河智慧城的产业外溢；

另一方面，是强配套。通过连片开发，优化城市空间结构，推动天河东部从“城市边缘”向“科创核心”跃升。

划重点，下一步，市区两级将加快完成地块控规调整与基础设施配套建设，确保住宅、商服用地年内具备出让条件。

常被人诟病边缘化、配套匮乏的天河东，这次终于要翻身了！

广棠片区土地成功被收储，其实对板块楼市格局影响很大。

打开地图，可以看到天河东有大片农田、村落，大型商业配套约等于无。

但这里的住宅小区并不少，新房有能建麓誉府、天河都荟、城投天禧等，二手房有中海康城、保利天汇等。

要解决基本的生活需求，业主大多依赖小区底商/自配建商业或者往天河核心区走。

所以有人解读广棠片区土地被收储，会对板块楼市造成冲击，再次掀起一场有关产品和价格的“恶战”。

乐居君倒认为，广棠片区的改造会带来一定体量的商业补充，改善城市界面，对目前在售新房反而是利好。

至于卷不卷，目前天河东板块很多新房已经在降价，再多一个广棠旧改也不碍事。

这么看来，板块内新房还得盼着广棠片区改造赶紧提上日程，特别是边缘得不行的能建麓誉府，估计更希望借此增加一点热度。

是的没错，能建麓誉府又降价了。

最近乐居君在朋友圈看到能建麓誉府的海报，总价320万元起就能买到三房。

乐居君询问了项目相关渠道中介后，得知项目最近加推2栋，产品为建面约80-100㎡三至四房，而总价320万元起的，正是面积最小的建面约80㎡三房。

但320万元并不是底线，低楼层的建面约80㎡三房单位，叠加贝壳的99折优惠，最低316万元就能拿下了。

天河新盘不到4万元/㎡，这是什么概念？

贝壳网显示，板块内新房5字头是“基本防线”。

可以说，能建麓誉府完全凭一己之力把天河北房价打下来，甚至还误伤隔壁的黄埔。

2024年7月，项目首次开盘，当时首推1#及4#栋，价格已经震惊市场：

建面约80㎡，总价358-378万，单价4.5-4.7万/㎡;

建面约93㎡，总价398-420万，单价4.3-4.5万/㎡;

建面约96~100㎡，总价438-468万，单价4.4-4.8万/㎡;

建面约125㎡，总价580-618万，单价4.6-5万/㎡。

注：数据来源其时案场销售介绍

没想到还不到一年，单价已经失守4字头。

开盘时门槛最低的建面约80㎡三房，总价358万元，现在最低316万元拿下。

不到一年蒸发40+万，在当下市场环境还算正常。但业主心里肯定难受，迟买一年，再添点钱，一辆小米SU7Ultra都出来了。

说实话，现在除了素质特别出彩的项目，没几个新盘是不降价的。

但为什么在同一个板块，能建麓誉府降得特别狠呢？

主因只有一个：位置太差！

天河东是个很广泛的地理概念，它包含了岐山社区、牛奶厂、智慧城、奥体四大板块。

严格意义上，能建麓誉府不从属以上任何一个板块，它是天河最东北部楼盘之一，位于广汕二路，距离黄埔也只有约370米（百度地图数据）。

处于两个行政区交界处，它周边是大片的未开放绿地、城中村。

旧村、旧厂房也不少。

更让人介意的是，距离小区1.6公里处还有新塘公墓中华墓园。

截图来源：百度地图

之前乐居君也到项目现场踩过盘，距离售楼中心一路之隔，就是成片的城中村，不远处还有肉眼可见的高压电线。

乐居君之所以要强调它位置差，是因为即使到了项目内部，你还是会被周边环境影响到。

比如说，小区配备了高大上的无边际泳池，但对应景观却是这样的↓

割裂，太割裂了！

另外项目门口就是连接天河与黄埔的广汕路，它是双向多车道，日常过往的车辆噪音、扬尘肯定很难避免。

广汕二路及在建广连高速

挂着天河的行头，但周边环境却与天河二字搭不上边，来看房的买家很难不被周边环境劝退。

而且从中短期来看，周边配套没有任何改变可能。

这也难怪，项目一直去化缓慢。

虽然它在开盘时官宣卖了83套，但时隔8个月，截至3月26日，阳光家缘网上显示网签套数为79套，去化仅17%。

emm，网签滞后也不能到这个程度吧。

图源阳光家缘

位置虽然差，但项目有三个点是拿得出手的。

一是近地铁。它步行到地铁21号线高塘石站约950米，从这里坐地铁到珠江新城，一共11个站，花费约34分钟（来源百度地图），通勤时间对打工一族很友好。

图源百度地图

二是书包有保障。项目附近有高塘石小学，2023年被纳入了华阳教育集团管理，并更名为“广州市天河区华阳教育集团高塘石小学”（实际入读规则以教育局最新公布为准）。

三是产品实用率高。比如建面约80㎡南向三房，做到了两卫+三卧朝南，使用率高达103%。

可惜的是，这三个优势放在竞争激烈的天河东，并不亮眼。

前面提到的天河东四大板块，各有千秋：

岐山社区：代表楼盘有华润置地天河润府和珠江花城两大社区，由于珠江花城开发得早，片区发展得比较成熟，未来转手较容易，还有教育是一大卖点。

牛奶厂：基本是二手房，算是传统富人区，密度低、环境好、圈层纯粹，教育资源有确定性。

智慧城：代表楼盘有保利天汇、城投天禧等。板块有地铁，有商业，广百广场和时代e-park等大型购物中心都集中在这一块。产业方面聚集了网易、酷狗、小鹏汽车等3000余家高新企业，发展层级高。

奥体板块：代表楼盘有越秀观樾、合生缦云等豪宅，产品力不用质疑。

不难看出，能建麓誉府的客户群，不会跟牛奶厂和奥体板块的重叠。

重叠的岐山社区和智慧城板块，楼盘单价虽然比能建麓誉府高一点，实用率低一点，但周边环境配套好太多，以后置换也更拿得出手。

更难的还在后面。

距离能建麓誉府约10分钟车程（来源百度地图）的珠江·天河都荟，准备开盘了。

它距离地铁21号线天河智慧城站约820米（来源百度地图），同样是去珠江新城，它比能建麓誉府还少了两个站。

业内透露项目将覆盖建面约72-152㎡三至五空间，全南向，实用率去到约120%。

珠江·天河都荟对能建麓誉府冲击几何，就要看开盘价惊不惊喜了。

最后，大家认为316万元买能建麓誉府三房，香不香呢？

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