文：微微

近年来，随着房地产市场的持续低迷，人们对房地产市场的理性已经逐渐回归理性。但尽管如此，房地产市场的限购政策没有放松的迹象。对于下一步房地产走势，国家明确提出了三个基调：一是房住不炒；二是不把房地产作为短期刺激经济的手段；三是加快建立房地产长效机制。而融创中国董事长孙宏斌也表示，房地产调控的严厉程度超出想象。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一个房地产论坛上接受采访时表示，十多年来，他一直认为买房比奋斗更重要，但从去年开始，他改变了对房价必涨的看法。无论是购房者还是专家态度的转变都显示出一个共同的问题，那就是楼市环境发生了变化，这次调控真的不一样了。

要知道，由于90年代的婴儿潮，我们的房子过去才会卖得很好，现在有那么多人买房。但是一旦新增人口减少，10年后，谁来接管这些房子？因此，中国大多数城市的房地产在未来将失去投资价值，而可能只有不到10%的城市拥有极少数仍具有投资价值的房地产。因此，只有少数人能通过买房赚钱。

从某种意义上说，未来10年房地产或将会“变天”，为什么呢？

1、空房子越来越多了

相关数据显示，我国二三线城市住房空置率已达23%，其中商品房空置率最高。据统计，我国目前有近1亿套商品房空置，而小产权房和农村宅基地更是空置。从中国的房屋总面积来看，平均每个人其实可以分配37平方米，这个数字并不小。但开发商还是在继续建设房屋，空置房屋严重过剩。

2、家庭杠杆率变高

简单地说，杠杆率越高，负担越重，还贷压力也就越大。数据显示，中国居民杠杆率已从18%升至54%，创历史新高。这主要与房地产市场的走势有关。在住房贷款增加等多种因素的影响下，家庭杠杆率居高不下。直接影响是限制了老百姓的消费水平，增加了购房者还贷的压力。这也意味着“稳赚不赔”的时代已经结束。

3、单身人数在增加，出生率在下降

中国人口众多，这是众所周知的事实，但实际上我国的男女比例很不平衡。目前男多女少的现状，给中国人口发展埋下了很大的隐患。统计显示，到2019年底，中国14亿总人口中，男性7.1亿，女性6.8亿，这意味着中国将有近3000万男性单身。但具体数字可能远高于此，因为随着生活水平的提高和思想观念的转变，许多年轻人不愿结婚生子，于是形成了“不婚族”和“丁克族”。

再加上离婚率的不断上升，导致许多妇女寻求单身的自由，而男子却“无妻可娶”。专家预测，10年后中国单身人数可能超过5000万。此外，数据显示，中国育龄妇女人数从2011年的3.8亿下降到2018年的3.5亿。按照目前的趋势，未来10年这一数字将下降到3亿，减少近40%。这意味着我国新生儿出生率将大幅下降，人口结构将发生变化。

如果买房不是最好的选择，那什么是呢？省钱吗？

当然，存钱是因为现金比房地产更具流动性。虽然房子的价值很高，但短期内并不能缓解经济，只会增加焦虑。其实，关于未来房地产投资难赚钱的问题，早在之前，马云就曾提到过。马云在一次会议上说，未来的房子就像汽车一样，目前不断建设，总有一天供大于求，价格会下降，你看现在谁家没有车？而未来所在的重点应该是教育。

无独有偶，曹德旺也不止一次表示，他认为国家应该更加重视教育、科技等产业的发展。大量资金不应该投资于房地产。只有大批人才出来，我们的国家才有希望。你知道，在这个世界上，最好的科学天才都是金钱砸出来的。对于房地产，他更是直言不讳地批评，高房价、高地价会削弱企业的竞争力。

教育始终是我国的基础，未来，我们与其他国家的竞争不是看经济有多好，而是看技术。那么技术从何而来呢？

它来自人才身上，大家看看马云，他退休后还是选择回归老师的本职工作，那么你就知道教育对我们国家有多重要。教育确实能赚钱，和房地产一样多。如今，很多家长都愿意花很多钱和资源给孩子读书，每次辅导都要花上千、上万元。并愿意让孩子读好一点的学校，并购买天价学区房。

可以看出，教育产业的回报还是相当丰厚的，正如经济学家罗斯曼曾经说过的，“教育投资的最高回报率可以达到30%-40%”，这是一种暴利。一般来说，每增加一年或一个阶段的教育，都会带来更高的投资回报，当孩子成年后，回报远远大于父母的投资。

如果你在城市里，为一个学区房的孩子争得头破血流，现在就应该想想：学区房不是关键，重要的是孩子勇于担当、勇于责任。如果你在农村，为了孩子能在县城上学，愿意背负一切债务扎根城市买房，你应该思考一下：如何以身作则，才能让孩子在农村的环境下，也能成为人才，有坚强的品质，比给他一套混凝土浇铸的“楼房”要好。

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