继续东二环的话题，盘点配套发展轨迹和土拍供应轨迹后，来聊聊最受关注的房价，以及为何这几年能领涨福州。

对于东二环的房价走势，数据依然来自网络：

2011年，保利香槟13000

2012年底，保利香槟均价15000

2013年底，保利香槟均价17000，香开新城16500

2014年底，保利香槟均价15700，香开新城15700，融侨悦城16600，融信后海16400，中联东郡12500

2015年7月，泰禾金尊府16200，融信后海17000

2015年底，融侨悦城19000，保利金香槟16800，中联东郡16000

2016年3月，香开新城19999，融侨悦城25000，泰禾金尊府别墅27000，中联东郡18000

2016-08月，阳光城檀悦平层精装24000，复式25000，保利金香槟，精装均价26500

2017年，阳光城檀悦平层精装27000， 复式毛坯29000

2018年，香开连天精装3.2W，捆绑车位，泰禾金府大院：3.4+4K精装+8K装饰+1W现金=5.6W

2019年，公园左岸，高层精装3.65W，别墅3.84W。

2020年，观湖郡毛坯3.35W，保利和光3.2W，蓝光里2.6W，鹤鸾郡2.7W

2021年，建发养云精装4.3W，君樾府精装3.5W，养云二期精装4.5W，首开香颂3.08W，龙湖观宸3.4W

2022年，君樾府毛坯2.95W+车位。

分析：对于东二环的房价走势，在2016年之前，项目集中在泰禾商圈周边，就是目前常见的香槟国际、香开新城、金尊府、融侨悦城、融信后海，这5个新盘项目。

项目的供地时间都在2010-2013年，随后4年时间整个板块接近断供。

从房价走势来看，初期香槟国际1.3-1.5W，2013年福州房价出现上涨，一直涨到年末，保利香槟国际和香开新城，也涨到了1.7W左右。

2014年，福州房价开始下跌，基本回到了2013年初的情况，在这一年，融侨悦城、融信后海也开始上市，定价也低于预期。

直到2015年中旬，整个东二环的均价都在1.6W左右。这期间，板块新盘都开始供应。

此时进场的购房者，也就成为了福州楼市里面的天选之子。

当时1.6W同价位的板块，大概有几个比较典型的，比如金山、奥体、五四北、淮安、马尾东江滨等。

随着2016年福州楼市开始新一轮上涨周期，这些开盘的项目，部分尾盘也开始上涨，基本一两个月就会上涨一次。

2017年，随着泰禾商圈大部分项目进入尾声，在高峰期出让的2.5环两个项目开始上市，就是阳光城檀悦和香开连天。

阳光城檀悦在2017年精装均价2.7W，同时间在奥体的阳光城檀府精装均价3W。

2018年，福州楼市进入最巅峰的时刻，精装加价捆绑非常多，板块主要是两个新盘，一个是香开连天，精装3.2W+车位，一个是金府大院一系列花式加价，5W+。

此时的奥体精装3.5W左右，五里亭的金玺公馆精装4.2W，世茂璀璨天城精装3.6W。

随着巅峰过去，楼市开始逐步进入理想区，板块随着巅峰期的推盘，也基本没有了新盘供应，2019年公园左岸摇号开盘，2020年观湖郡线上选房开盘，随后2.5环的安商房上市，均价2.7-3.2W。

2021年板块地王建发养云上市，随着楼市回暖和改善热潮，精装加价后4.3W，开盘即热销，随后二期4.5W，除了养云外，其他项目也开始一定程度加价，比如2.5环外的龙湖观宸捆绑车位，联发君越府捆绑精装5.5K等。

2022年，随着外围的东区全面遇冷，板块在售的几个尾盘，也出现了一定幅度的降价，比如君越府取消了精装捆绑。

从走势来看，板块大体分成三个时间点：

2012-2016：泰禾商圈核心区供应，受楼市氛围和配套建设影响，售价在1.6W左右。

2017-2018：板块2.5环外的个别新盘，精装均价2.7-3.2W。

2019-2021：供应减弱，开盘价相对理性，随后逐步走高，在2021年走上巅峰。

2022：外围遇冷，部分项目取消捆绑，放出优惠，土拍高指导价，出让结果略低迷。

目前板块的二手房大体表现如下：泰禾金尊府4.3W、融侨悦城4.1W、公园左岸3.9W、融信后海3.8W、香开新城3.4W、保利香槟国际3.2W。

分析：目前核心区的次新盘，对比2016年之前1.6W的均价，涨幅基本在100%-170%。

对比大部分同时期的板块，涨幅在一倍不到，可以说东二环得非常耀眼。

此时就是思考一个问题，为何东二环能这么涨？

对于东二环的大幅度上涨，个人感受：

1、楼市周期+配套落地的加成

2、从核心区从外的开发模式

对于第一点就不多做描述了，2016-2017年楼市周期，除了淮安、马尾这些个别区域外，大部分涨幅也都在70%-100%，比如奥体的丽兹公馆。

除了楼市周期可以的最大加成外，上一篇盘点的配套逐步落地，2015-2020年，基本一年一个配套落地建成，此时也是核心区的次新房逐步进入交付期的阶段。

除了配套和楼市周期，还有一个就是开发模式。

对于东二环的开发，先从距离二环最近的泰禾商圈启动，随后给出长达4年的空窗期，让这些新盘能够去化。

随着2018年楼市进入巅峰，板块进去2.5环开发，此时的外围新盘卖到3.2W。

2016年之前的新盘开始交房，二手市场，刚交房的次新房，最容易刻意抬价，比如目前楼市很冷，但是刚交房的新盘一个个同样不低。

当刚交房的二手房开始刻意拉高挂牌的时候，外围区位更差的新盘卖到3.2W还要捆绑车位，很明显的承托作用出现。

举个例子：刚交房的融侨悦城，以前1.6W买的，看到外围的香开连天3.2W+车位，二手挂个3.8W，过分吗？

随后2020年-2021年，土拍持续火热+个别改善盘，冲到4W以上，一定程度也护住区位更优核心区二手定价。

2022年，2.5环土拍遇冷，新盘去化遇冷，当初的香开连天和阳光城檀悦，目前二手2.8-3W，诚意挂牌出售。

会发现一个问题，原来东二环不是每个盘都赚钱，同时间奥体的阳光城檀府，目前成本价出售，而这里同样如此。

面对外围的不保本，新盘降价等，对于泰禾商圈的次新盘，此时可以用区位更优、配套更强，让项目没有受到太多压力。

这就是目前东二环核心区的模式护盘，举个反例：

南二环前两年开发了二环外的郭宅+后坂，2021年高峰期精装也卖到了2.8-3W，2022年二环内的北园开始供应，此时楼市遇冷，对于前两年的新盘未来二手定价，很明显即便想挂3W以上，也要看北园的新盘定价和去化。

这就是常说的房价上下游关系，南二环的模式，先开发差的，再开发好的。

即便北园目前楼市不遇冷，卖到3W以上，对于郭宅和后坂的承托力也不大，而要是卖得不好，压制力可是不小。

此时反推东二环的模式：

假如先开发东2.5环，在2018年开盘泰禾商圈，新盘不出意外卖到3.5W+。

随后2020年开始，继续开发核心区，保利香槟国际上市，楼市遇冷，面对7000套房源的大盘，开发商开始降价去化。

此时会发现，2.5环对比2016年之前，涨幅跟福州持平。

这不是遐想，比如靠近3环的中联东郡2015年底1.6W，目前二手2.6W，涨幅60%，同样低于市场。

在没有太大涨幅的信心下，加上核心区高峰期供应，次新房不保本，市场喊他们杀猪，此时楼市遇冷，还有一个超级大盘降级去化。

如果东二环是这样的，此时还会有目前的热度吗？

综上，对于东二环的次新房的涨价，可以说是全方面的加持的产物。

在楼市周期之前推出核心区，拉低进场价。

巅峰期外围新盘上市，直接起到变向承托，再配合刚交房二手挂高的本性，以及此时配套开始逐步落地的热度。

一个领涨全福州的东二环，就此出现。