一、案件核心争议与裁判结果

（一）基本案情回顾

2023年1月，A、B夫妇以总价850万元购买C、D名下房产，合同约定分六期支付房款。买方支付前三期340万元后，因上海房价持续下跌，拒绝支付剩余525万元（含350万元补偿款）。卖方催告无果后起诉要求继续履行，买方反诉解除合同并索赔差价损失。

（二）两级法院裁判要旨

1. 一审认定

买方未按约支付第四期35万元构成根本违约

酌定赔偿卖方房屋差价损失50万元（占总价差约12%）

驳回卖方其他反诉请求

2. 二审改判

维持合同解除及50%房款返还判决

将差价赔偿提升至100万元（占比提升至24%）

明确违约方不得以对方未涤除抵押为由抗辩

二、恶意违约的法律责任认定

（一）违约行为的构成要件

1. 合同义务违反

未按期支付第四期35万元及补偿款350万元

突破《民法典》第577条"全面履行原则"

2. 因果关系认定

法院认定房价下跌与买方违约存在直接关联

参考证据：同期小区成交价下跌15%-20%

3. 主观过错判断

买方自认因房价下跌拒绝履约

二审法院认定存在"主观恶意"

（二）责任承担范围

1. 直接损失赔偿

差价损失计算基准：以违约时点（2023年11月）为评估时点

参考标准：小区同类房屋成交价跌幅（二审采信52,000-53,000元/㎡）

2. 预期利益限制

不支持卖方主张的72万元违约金损失（超出可预见范围）

中介费损失需以实际发生为前提

3. 惩罚性赔偿例外

本案未适用惩罚性赔偿，但强调"主观恶意"影响裁量

三、守约方减损五大策略

（一）履约过程风险防控

1. 合同条款设计

明确付款与解押的先后顺序（参考本案《协议书》第4条）

设置宽限期条款（本案约定3个月协商期）

2. 履约证据留存

保存所有付款凭证（银行流水、收据）

对催告通知进行公证送达

（二）违约应急处理机制

1. 及时发送书面通知

催告履行（参考卖方2023年11月28日短信）

解除合同通知需符合《民法典》第563条程序

2. 申请财产保全

买方起诉后立即查封涉案房屋（本案一审阶段保全）

冻结违约方账户资金（本案查封340万元购房款）

（三）损失扩大防止措施

1. 替代交易安排

及时启动重新出售流程（卖方主张17万元中介费未获支持）

注意"减损规则"适用（《民法典》第591条）

2. 专业团队介入

律师参与谈判（双方均委托专业律师）

评估师出具市场价报告（二审采信成交价数据）

四、司法裁判倾向解读

（一）合同僵局处理原则

1. 司法终止权适用

本案突破合同严守原则，允许违约方解除合同

适用条件：履行成本过高+显失公平

2. 公平原则平衡

二审调高赔偿金额体现对守约方保护的强化

强调"房价波动风险分配"的公平性

（二）预期利益认定趋势

1. 差价损失计算精细化

采用"评估价-合同价"差额法

考虑市场波动幅度（本案采纳2023.11-2024.8期间数据）

2. 可预见性规则适用

违约方不承担第三方违约金（如卖方儿子违约损失）

中介费需以实际支出为限

五、实务建议与风险警示

（一）卖方风险防范清单

1. 签约阶段

核实买方资信状况（本案买方年轻夫妇引发疑虑）

明确房款用途监管条款

2. 履约阶段

设立资金监管账户

定期发送履约提醒函

（二）买方风险规避路径

1. 审慎评估支付能力

预留房价下跌缓冲空间

避免过度依赖杠杆

2. 争议解决策略

优先协商延期履行

合理利用"情势变更"条款（《民法典》第533条）

六、结语：房地产交易的风险启示录

本案作为上海法院最新判例，清晰揭示了房价下行周期中房屋买卖的法律风险。对于卖方而言，强化合同条款设计、及时采取法律行动是关键；买方则需理性评估市场风险，避免因短期价格波动导致巨额赔偿。

参考案号：

一审案号：（ 2023）沪0112民初 58883 号

二审案号：（ 2024） 沪 01 民终 10249 号

……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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