就在高层频频发声用力推动房地产市场止跌回稳中，贝壳（02423.HK）交出了一份极其扎眼的2024年报：

总交易额33494亿，同比增长6.6%；

净收入935亿元，同比增长20.2%；

具体到业务板块，存量房总交易额为22465亿元，同比增长10.8%；

新房总交易额9700亿元，同比下降3.3%；

家装家居总交易额169亿元，同比增长27.3%；

新兴业务等（含贝好家）总交易为1160亿元，同比增长17.6%；

旗下门店总数为51573家，同比增长17.7%

旗下经纪人数量为499,937名，同比增加16.9%...

就在楼市的艰难突围中，除了新房总交易额仅一项指标略有下滑外，2024年贝壳的各大业绩指标和市场份额数据全面大幅上涨。

TOP100房企销售总额

不如一家贝壳？

2024年，贝壳的存量房总交易额为22465亿元，新房总交易额9700亿元。

对于这两项数字，可能很多人没什么概念。

根据中国指数研究院的统计显示，2024年全国TOP100房企（全口径）销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，TOP100房企权益销售额为30668.2亿元，同比下降2.6%。

也就是说，如果将贝壳在新房和二手房的交易额相加，则总额高达32165亿元，竟然超过了全国前100家房企权益销售额的总和。

（数据来源：贝壳2024年年报）

对于开发商来说，这位自己曾经可能看不上的乙方，已然在这个市场上拥有了绝对的垄断话语权。

不只如此，从去年开始，贝壳旗下的贝好家品牌，打出C2M（从消费者到制造者）旗号，开始以开发商的姿态，继续向房地产上游扩张。

从2024年7月首次在西安拿地，到2024年底，在上海、杭州（携手滨江集团、兴耀地产）连续拿下两幅热门地块。

此时此刻，曾经独属于开发商的土拍市场，也必须为注册资金仅100万的贝壳（2024年拿下成都金融城板块“地王”的成都贝好家置业，注册资金仅为100万）让出一席之地。

根据媒体的公开报道，2025年，贝好家还将计划重点在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、武汉、南京等10余个一、二线城市开展业务。

两位高管3年拿走了27多亿年薪

在2024年年报中，贝壳闹得沸沸扬扬的天价年薪高管事件也有了最新进展。

最新财报显示，相较于2023年7.13亿元的夸张年薪，此次贝壳董事长兼CEO彭永东“主动”将2024年薪酬总额降至4亿，而公司的另一主要高管，贝壳联合创始人兼执行董事单一刚薪酬总额也由5.29265亿元降至2.99485亿元。

根据财经的统计，仅在2022-2024年，彭永东和单一刚两位高管共从贝壳拿走了超过27亿元的惊人收入。

即使“降薪”后，两位高管在2024年的年薪总额依然近7亿。与之形成鲜明对比的是，贝壳2024年刚过40亿的净利润，和年均收入不过6.8万的50万经纪人。

（数据来源：财经）

无处不在的“贝壳收割机”

如今的贝壳，可以非常轻松地将镰刀挥向行业的任何角落。

以新房市场端为例。在2024年年报，贝壳阐述其在新房市场优势时，有这样一段耐人寻味的描述：就我们促成的新房交易而言，符合特定要求的房地产开发商在买房人与房地产开发商签署买卖协议并支付首付款后向我们支付佣金，我们亦加快佣金回款并推行开发商“预付佣”模式，通过鼓励开发商向我们预支付佣金，经纪人可以更快得到结佣，其为经纪人带来更多安全感，房地产开发商亦获得更高效的销售去化，实现共赢。

据业内人士透露，在南京，与贝壳新房分销渠道签约的新盘占比高达80-90%，仅有极少数楼盘还在与贝壳分销做最后的抵抗。

事实上，除了必须接受贝壳的“预付佣”模式外，开发商还要为贝壳支付不菲的分销佣金。以南京为例，贝壳合作卖房分佣标准多在总价的2-4%左右，具体标准还会根据该楼盘在市场上的流速、关注度、剩余货量等因素进行调整。

例如南部新城某改善新盘，品质与销量尚可，贝壳报价12万/套，而城北某销售困难的老盘，贝壳的报价则为签约总价的5%。

“两三年前市场刚开始下行的时候，买房客户开始减少，那时候的贝壳最强势，分佣的报价比现在高不少，很多项目为了买房不得不与贝壳合作，导致了营销成本激增，而且对于拒绝合作的楼盘，贝壳还曾组织经纪人进行负面舆论攻击。”某新房项目营销负责人说道。

在二手房交易端，仍以南京市场为例，贝壳直营品牌链家收费标准为：总价800万以下签约合同，收取2.4%中介费，由买卖双方各承担一半；总价800万以上，收费标准降至1.6%，双方各承担0.8%。

不只如此，在其体系的坚硬城墙内外，贝壳依然是唯一的规则者。

对于贝壳的加盟商来说，除了系统联网费、保证金、培训费等外，每季度还必须完成贝壳制定的业绩指标，每单交易贝壳还会抽取至少13%的平台费。“每隔一段时间，我们就会进行加盟要求和制度的调整，所以我们也没有什么加盟手册和资料。”一位负责贝壳加盟业务的负责人如此介绍。

对于还未加盟贝壳系的中小中介公司来说，贝壳的压迫感更是如影随形。“我们公司只有100多个经纪人，而贝壳在南京全市拥有近2万名经纪人，同样在跟进一个房源时，我们一个经纪人往往要面对数个乃至十几个贝壳经纪人的轮番争抢，其心理压力是很大的，而且对于有经验有资源的经纪人，贝壳系的做法往往是直接开出数倍薪酬来抢人。”一位南京房产中介机构负责人介绍。

而被卖房人诟病已久的贝壳好赞服务，目前处于暂停新增签约状态，目前贝壳方面正在进行“新好赞”模式的探索中，此前已签约的好赞房源不受影响。

所谓“新好赞”模式，目前正在上海进行落地试验，具体方式简单来说就是“先装修、后卖房”。

例如许多“老破小”二手房，房源展示面比较糟糕，贝壳与业主签约好赞，由贝壳负责将老房子进行装修出新，再通过平台渠道提价销售。销售成功后，贝壳收取800元/㎡的服务费。

也就是说一套100㎡的“老破小”，无论多少钱成交，都将向老业主收取8万元的额外费用。目前在南京，已有个别中介服务机构正在进行类似的装修卖房业务。

（来源：黑猫投诉平台）

近日，为推动房地产市场止跌回暖，南京正在轰轰烈烈地开展“以旧换新”活动，政府进行补贴、开发商做出优惠、买房人苦苦卖房，但唯有贝壳，左右逢源，丝毫未伤。

与恶龙缠斗过久，自身亦成为恶龙；凝视深渊过久，深渊将回以凝视，房地产市场止跌回稳的最后希望，似乎本不应该如此被收割。